Управляющая компания обязана заключить договор с ресурсоснабжающей

Полезная информация на тему: "Управляющая компания обязана заключить договор с ресурсоснабжающей", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

ВС РФ: управляющая компания обязана оплачивать ресурсы для общедомовых нужд, даже если у нее нет договора с РСО, а все собственники помещений платят напрямую

bitpics / Depositphotos.com

Если УК управляет многоквартирным домом, то даже в отсутствие договорных отношений она должна оплатить РСО стоимость коммунальных услуг, израсходованных на общедомовые нужды. Собственники помещений – даже при наличии договоров с РСО – оплачивать «общедомовые» коммунальные услуги не должны. Однако УК включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения.

К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между водоканалом и УК по поводу взыскания с последней задолженности за услуги холодного водоснабжения на содержание общего имущества в многоквартирных домах (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 июля 2018 г. N 308-ЭС18-3279).

УК категорически отказывалась платить, опираясь на следующие умозаключения:

Арбитражные суды двух инстанций полностью поддержали УК и отказали водоканалу.

Однако ВС РФ не мог согласиться с указанными выводами. Он обратил внимание на следующее:

Значит, указал ВС РФ, УК даже в случае прямых заключенных договоров между собственниками помещений МКД и РСО обязана в целях содержания общего имущества МКД заключить с РСО договор, которым определить виды и объем коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества МКД и подлежащего оплате именно управляющей организацией, а не потребителями. А названные расходы УК, в свою очередь, включает в состав платы за содержание жилого помещения.

Противоположная позиция, ошибочно поддержанная судами, сводится, по существу, к полному освобождению УК от оплаты стоимости ресурса, отпущенного на общедомовые нужды, что противоречит требованиям п. 4 ст. 1, ст.ст. 10, 544 ГК РФ.

Итог: предыдущие судебные акты отменены, а дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который должен будет, в том числе, рассмотреть вопрос о злоупотреблении управляющей компанией своим правом вследствие уклонения от заключения договора на поставку коммунального ресурса на общедомовые нужды.

Управляющая компания обязана заключить договор с ресурсоснабжающей

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Является правом или обязанностью заключение прямого договора на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями собственниками нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, при наличии действующих и не расторгнутых договоров на поставку коммунальных ресурсов с управляющими компаниями? Каков порядок оплаты в случае заключения прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями?

К сведению:
Статья 539 ГК РФ, законодательство РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении допускают подачу абоненту коммунального ресурса через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором ресурсоснабжения. В рассматриваемой ситуации нежилое помещение расположено в МКД и сети этого помещения присоединяются к внутридомовым сетям, которые в свою очередь присоединяются к сетям РСО. Вместе с тем это не препятствует заключению договоров ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений в МКД и РСО, поскольку Правилами N 354 прямо указано на возможность заключения таких договоров, и то, что сети нежилого помещения не имеют непосредственного присоединения к сетям РСО, само по себе не является основанием для отказа РСО от заключения договоров ресурсоснабжения с собственником нежилого помещения в МКД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

[3]

Ответ прошел контроль качества

————————————————————————
*(1) Смотрите, например, пункты 20, 21, 33 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 августа 2012 г. N 808.
*(2) Согласно абзацу 7 пункта 2 Правил N 354 «исполнителем» является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

[1]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Кому платить за коммунальную услугу?

На основании п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.052011 N 354, исполнитель обязан заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Управляющие компании, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, должны иметь в наличии заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании должны быть оштрафованы за нарушение лицензионных требований по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление домами обеспечивается также посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями для предоставления собственникам помещений в многоквартирных домах коммунальных услуг.

Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного Крдекса РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирного дома, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Читайте так же:  Налог на имущество для пенсионеров

В целях применения ст. 162 ЖК РФ Правительством РФ и были утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирного дома, согласно пп. «д» п. 4 которых управление домом обеспечивается в том числе за счет предоставления коммунальных услуг населению на основании заключенных договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов.

Таким образом, понятие «исполнитель коммунальных услуг», закрепленное в жилищном законодательстве, никем не отменялось, поэтому ответственность за качество предоставленных коммунальных услуг и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании.

При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления многоквартирным домом именно управляющая компания выступает исполнителем. Из этого следует, что управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключенных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.

Потребители коммунальных услуг также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчета за не предоставленные услуги или ненадлежащее качество коммунальных услуг.

С жалобами на действия (бездействия) управляющей компании вы праве обратиться в Мосжилнадзор и Роспотребнадзор.

Заключение договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией является одним из лицензионных требований к управляющей организации многоквартирного дома

Разъяснено, в частности, что согласно Постановлению Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, заключением договоров энергоснабжения, теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем. Следовательно, заключение указанных договоров является лицензионным требованием, предъявляемым к лицензиатам, и подлежит лицензионному контролю.

Одновременно с этим, разъясняется, что договоры между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями (в том числе при непосредственной форме управления), заключенные до дня вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действуют до истечения срока их действия либо отказа одной из сторон от исполнения договора. В указанном случае отсутствие соответствующего договора между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией не может рассматриваться как нарушение управляющей организацией лицензионных требований.

​Как оплачивают коммунальные ресурсы собственники нежилых помещений. Прямые договоры собственников нежилых помещений с ресурсоснабжающими организациями.

Трудности собственников нежилых помещений.

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с тем, что управляющие организации, ТСЖ и кооперативы направляют им уведомления о том, что договоры на поставку коммунальных ресурсов должны быть заключены напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Некоторые не хотят иметь договорных отношений с РСО, потому что им удобнее оплачивать все лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Другие, наоборот, хотят заключить договоры непосредственно с теплоснабжающими, водоснабжающими, сбытовыми компаниями, но получают отказы. Хотя если изучать судебную практику, то окажется, что чаще всего с требованиями о понуждении договоров на поставку коммунальных ресурсов идут именно сами РСО, а не собственники нежилых помещений.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются собственники нежилых помещений: они согласны платить управляющим компаниям, ТСЖ, кооперативам при отказе РСО от заключения договоров, однако лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, пытаются включить в договор положения о высокой комиссии, проценты за техническое обслуживание оборудования и другие невыгодные условия. Здесь собственникам придется решать самостоятельно:

— продолжать платить лицу, которое управляет домом, попытавшись согласовать разногласия к договору в досудебном порядке или в суде, либо

— настаивать на заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе обращаясь в суд с требованиями о понуждении заключить договор. Здесь важно понимать, чем вызван отказ ресурсоснабжающей организации. Часто за него принимают ответ РСО, в котором она просит предоставить информацию и документы, необходимые для заключения договора. Например, в Санкт-Петербурге Тринадцатый ААС по делу N А56-3228/2017 отказал собственнику в обязании ресурсоснабжающей организациизаключить договор теплоснабжения горячей воды в отношении нежилых помещений в том числе по причине непредставления собственником необходимой документации.

Что говорит закон об оплате коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» с 01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354).

В силу абзаца 3 пункта 6 в новой редакции Правил N 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

При этом управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив (далее — управляющая организация) предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (абзац 4 пункта 6 Правил N 354).

Положения абзаца 3 пункта 6 Правил N 354 носят императивный характер и обязывают собственника нежилого помещения и ресурсоснабжающую организацию перейти на прямые расчеты. Для этого указанной нормой предписано заключить соответствующий договор ресурсоснабжения.

Ранее собственники имели право выбора поставщика коммунальных услуг — опосредованно через управляющую организацию или напрямую с ресурсоснабжающей организацией (пункт 18 Правил N 354).

В абзаце 4 пункта 6 Правил N 354 регламентированы действия управляющей организации по передаче абонентов ресурсоснабжающим организациям. Из указанной нормы и частей 2.2 и 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в их системном толковании следует, что именно управляющей организации, как лицу, несущему ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг, предписано передать ресурсоснабжающей организации сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме и направить собственникам уведомления о прекращении обязательств в части предоставления им коммунальных услуг.

[2]

Совершение управляющей организацией названных действий прекращает ее правоотношения с собственником нежилого помещения с начала расчетного периода (календарный месяц), следующего за периодом, в котором были совершены соответствующие юридически значимые действия. При этом правоотношения по поставке коммунального ресурса с указанного момента должны возникать между собственником нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией.

Читайте так же:  Ответственность налогоплательщика за налоговые правонарушения

В то же время отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абзаца 5 пункта 6 Правил N 354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса.

Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от совершения обязательного действия по заключению договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации, действий ресурсоснабжающей организации, предпринятых для заключения договора.

Судебная практика по потреблению коммунальных ресурсов нежилыми помещениями.

Практика судов в основном складывается из решений по искам РСО к управляющим организациям, ТСЖ, кооперативам о взыскании задолженности за поставленные ресурсы.

Ответчики по таким делам пытаются уменьшить взыскиваемую сумму за счет потребления ресурсов нежилыми помещениями, которые в идеале должны оплачиваться собственниками таких помещений напрямую в ресурсоснабжающую организацию.

Суды устанавливают, исполнила ли управляющая организация, ТСЖ или кооператив свои обязанности – передали ли они необходимую информацию в РСО, а также уведомило ли собственников нежилых помещений о необходимости заключения договоров на поставку ресурсов с самими РСО.

Если все обязанности были добросовестно исполнены, то суд обычно уменьшает размер сумм, подлежащих взысканию.

Решением Арбитражного суда Московского округа по делу N А40-254879/2017 оставлены без изменений решения нижестоящих судов, которые взыскали в пользу МОЭК задолженность управляющей организации за поставленные энергоресурсы. При этом суды уменьшили объемы ресурсов на размер потребления этих ресурсов нежилыми помещениями. Управляющая организация в данном случае не выставляла собственниками этих помещений плату, а также заранее уведомила их в установленном порядке о необходимости заключения прямых договоров с РСО.

Видео (кликните для воспроизведения).

Аналогичное решение Арбитражный суд Московского округа вынес по делу N А41-16511/2018. Здесь также при взыскании с управляющей организации задолженности в пользу РСО суды исключили требование по оплате потребленных ресурсов нежилыми помещениями. РСО указывала, что с ней не заключен договор собственниками нежилых помещений, а в договор с управляющей компанией никакие изменения не вносились. Однако суд сказал, что управляющая компания свои обязанности по передаче сведений в РСО исполнила, и ее отношения с собственниками нежилых помещений прекратились.

Другой позиции придерживаются суды, если исполнитель коммунальных услуг не обращался к РСО и собственникам нежилых помещений по вопросу заключения «прямых» договоров.

Например, задолженность в полном объеме, включая за потребление нежилых помещений, было взыскано с управляющей организации по делу N А40-90627/18. Управляющая компания пыталась уменьшить в суде взыскиваемую сумму, ссылаясь на наличие нежилых помещений. Однако суд указал, что пока ею не исполнены обязанности по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, то отношения между управляющей компанией и собственниками нежилых помещений не прекращаются, она собирает с них плату и рассчитывается с РСО в полном объеме.

Аналогичное решение в пользу МОЭК принял тот же Девятый ААС по делу N А40-255500/17.

Также встречается практика, когда РСО обращается в суд с целью взыскать безучетное потребление с собственника нежилого помещения. Здесь собственнику важно доказать, что он предпринимал все возможные меры по заключению договоров с РСО, а также добросовестно оплачивал услуги управляющей организации, ТСЖ или кооператив, который, в свою очередь, рассчитывался с поставщиком коммунальных ресурсов.

Девятый ААС по делу N А40-174471/18 отказал ПАО «МОЭК» о взыскании задолженности с собственника нежилого помещения, желая взыскать ее как за бездоговорное потребление. Этот собственник добросовестно оплачивал услуги в управляющую компанию, а также предпринимал попытки заключить договоры с самой ресурсоснабжающей организацией.

23.04.2018 | Предоставление РСО коммунальных услуг собственникам нежилых помещений

С 1 января 2017 года Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» из схемы «нежилое помещение — исполнитель коммунальной услуги (УО/ТСЖ/ЖСК) — ресурсоснабжающая организация» исключены УО/ТСЖ/ЖСК. Теперь собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и им же оплачивать потребленные коммунальные ресурсы. Однако, как показывает практика, несмотря на вступление новых норм в силу уже больше года назад, далеко не везде РСО приступили к работе с собственниками нежилых помещений, а многие УО/ТСЖ/ЖСК продолжают предъявлять к оплате таким собственникам стоимость потребленных коммунальных услуг. Попробуем разобраться в проблемах, возникающих при переходе от договоров с УО/ТСЖ/ЖСК к договорам с РСО.

Новые нормы и позиции судов

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила 354) в редакции, действующей с 01.01.2017, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Казалось бы, все понятно — с 1 января 2017 года РСО должны предоставлять коммунальные услуги в нежилом помещении, а УО/ТСЖ/ЖСК право предоставления таких услуг с этой же даты, соответстветственно, утрачивают. Однако, необходимо обратить внимание на несколько нюансов.

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно. Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-33733/2017 по делу № А56-55921/2017 рассматривался иск о взыскании задолженности по договору теплоснабжения, поскольку товариществом собственников жилья не исполнены обязательства по своевременной оплате отпущенной тепловой энергии. Суть спора заключалась в том, что ТСЖ не осуществлялась оплата по договору теплоснабжения касаемо нежилых помещений. Товарищество ссылалось на пункт 6 Правил 354, однако уведомление собственникам не направило, сведения в РСО не предоставило, иных изменений в договор касаемо нежилых помещений не вносилось. Суд взыскал образовавшуюся задолженность, апелляционным определением постановление суда первой инстанции признано обоснованным и изменению не подлежащим.

Читайте так же:  Ходатайство о назначении экспертизы в арбитражном процессе

Неопределенность даты заключения договора с РСО

Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п. 23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения. Однако прямых запретов на то, что инициатором заключения договора может выступить ресурсоснабжающая организация, нет.

Пунктом 18 Правил 354 предусмотрено, что в случае если исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, не является ресурсоснабжающая организация, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан в течение 5 дней после заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями представить исполнителю их копии, а также в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, — данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Стоит упомянуть пункт 7 Правил 354, который предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами 354. Казалось бы, из приведенной нормы следует, что сам факт потребления коммунальной услуги потребителем, в том числе собственником нежилого помещения, означает заключение договора предоставления коммунальной услуги. А поскольку лицом, обязанным с 01.01.2017 заключать такой договор с собственниками нежилых помещений, является РСО, то договор между РСО и собственниками нежилых помещений заключен, независимо от его подписания в письменной форме и независимо от действий УО/ТСЖ/ЖСК по направлению уведомлений собственникам нежилых помещений.

Однако, надо отметить, что Правила 354 устанавливают, что между РСО и собственником нежилого помещения заключается не договор предоставления коммунальных услуг, а именно договор ресурсоснабжения. С учетом этого вопрос о возможности заключения договора ресурсоснабжения с РСО путем совершения собственником нежилого помещения конклюдентных действий (потребление коммунального ресурса) становится неоднозначным. Об особенностях договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО, расскажем в одной из следующих публикаций на сайте АКАТО, в настоящей статье сделан акцент на указании вида договора только с целью предостережения от сомнительного вывода о заключении договора с РСО путем совершения конклюдентных действий.

Заключение

В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность. Вероятно, именно из-за этого по прошествии уже больше года после вступления новых поправок в силу так и не наступило однозначное понимание порядка потребления и оплаты коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений в МКД.

Продолжение темы договоров между РСО и собственниками нежилых помещений по ссылке > > >

Важная информация для РСО!

АКАТО приглашает специалистов РСО на специализированные мероприятия по разъяснению положений федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ («закон о прямых договорах») и ряда других актуальных для ресурсоснабжающих организаций вопросов:

28 июня 2018 года состоится очный семинар в Екатеринбурге «Актуальные вопросы деятельности РСО: “прямые договоры” и другие важнейшие поправки законодательства». Семинар проведет эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин. Подробнее по ссылке > > >

Процедура заключения договоров между ТСН/ТСЖ и РСО

Процедура заключения договоров между ТСН/ТСЖ и РСО.

Рассмотрим процедуру заключения любого из обозначенных договоров ресурсоснабжения. Данная процедура закреплена в Постановлении Правительства РФ от 14.12.2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (далее также – Правила от 14.12.2012 г.).

Договоры ресурсоснабжения заключаются между ТСЖ/ТСН и ресурсоснабжающей организацией в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации, с учетом предусмотренных указанными Правилами особенностей.

ТСЖ/ТСН обращается в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения в случае, если на такое товарищество в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом с управляющей организацией, уставом товарищества возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг.

ТСЖ/ТСН направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта)) в следующие сроки: не позднее 7 дней со дня государственной регистрации товарищества, если товарищество не заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления;

К заявке (оферте) прилагаются следующие документы:

а) правоустанавливающие документы ТСЖ/ТСН (свидетельство о государственной регистрации ТСЖ/ТСН в качестве юридического лица, свидетельство о постановке ТСЖ/ТСН на учет в налоговом органе, документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени ТСЖ/ТСН);

б) документы, подтверждающие наличие у ТСЖ/ТСН обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, указанном в заявке (оферте);

в) документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) многоквартирного дома в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа (в случае, если ресурс, для снабжения которым направлена заявка (оферта), подается по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения). Если подключение (технологическое присоединение) многоквартирного дома осуществлено до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», указанные документы прилагаются к заявке (оферте) при их наличии;

г) документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

д) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

Читайте так же:  Раздел совместно нажитого имущества супругов судебная практика

е) документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

ж) иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа применительно к поставке коммунальных ресурсов для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – нормативные правовые акты в сфере ресурсоснабжения).

Документами, подтверждающими наличие у ТСЖ/ТСН обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, является:

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, в котором зафиксировано (отражено) решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление товариществом;

Ресурсоснабжающая организация не вправе требовать от ТСЖ/ТСН представление иных документов.

Данные документы представляются в виде копий, которые должны быть заверены лицами, выдавшими такие документы, или нотариусом.

ТСЖ/ТСН вправе представить ресурсоснабжающей организации одновременно оригиналы и копии указанных документов. После сверки идентичности копии и оригинала документа оригинал возвращается ТСЖ/ТСН.

Ресурсоснабжающая организация, владеющая коммунальным ресурсом, подача которого осуществляется в соответствующий многоквартирный дом без заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме, вправе направить ТСЖ/ТСН заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к заявке (оферте) проекта договора, подготовленного в соответствии с настоящими Правилами, подписанного со стороны ресурсоснабжающей организации.

В случае неполучения стороной, направившей заявку (оферту), в течение 30 дней со дня получения заявки (оферты) другой стороной ответа о согласии заключить договор ресурсоснабжения на предложенных условиях либо на иных условиях, соответствующих гражданскому и жилищному законодательству Российской Федерации, в том числе нормативным правовым актам в сфере ресурсоснабжения, или об отказе от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным Правилами от 14.12.2012 г., а также в случае получения отказа от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, не предусмотренным данными Правилами, сторона, направившая заявку (оферту), вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны, для которой заключение такого договора является обязательным, к заключению договора ресурсоснабжения.

ТСЖ/ТСН вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения и не может быть понужден к его заключению в отношении многоквартирного дома (жилого дома) в случае, если им заключен договор ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении такого многоквартирного дома (жилого дома) с иной ресурсоснабжающей организацией, имеющей в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения право на распоряжение соответствующим коммунальным ресурсом, а также в случае, если ТСЖ/ТСН осуществляется самостоятельное производство коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в случае отсутствия централизованного теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), и в случае, если отсутствует использование соответствующего вида коммунального ресурса из централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

ТСЖ/ТСН обязано в письменной форме уведомить ресурсоснабжающую организацию об отказе от заключения договора ресурсоснабжения с указанием причин такого отказа в течение 30 дней со дня получения заявки (оферты) ресурсоснабжающей организации.

Основаниями для отказа ресурсоснабжающей организации от заключения договора ресурсоснабжения являются отсутствие технологического присоединения (подключения) многоквартирного дома (жилого дома) либо общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома, к соответствующим централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, а также отсутствие обязанности ресурсоснабжающей организации заключить договор ресурсоснабжения с любым обратившимся к ней лицом в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

В случае отказа от заключения договора ресурсоснабжения по указанным основаниям ресурсоснабжающая организация обязана в письменной форме уведомить ТСЖ/ТСН об отказе от заключения договора ресурсоснабжения с указанием причин такого отказа в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки (оферты) ТСЖ/ТСН и указанных выше документов, прилагаемых к заявке (оферте).

Представление ТСЖ/ТСН документов, прилагаемых к заявке (оферте), не в полном объеме или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения. В этом случае ресурсоснабжающая организация сообщает ТСЖ/ТСН в письменной форме в течение 5 рабочих дней со дня получения документов о допущенных несоответствиях и порядке их устранения, после чего приостанавливает рассмотрение представленных документов без их возврата ТСЖ/ТСН вплоть до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов, если стороны не договорились об ином. В случае если недостающие (правильно оформленные) документы не будут представлены ТСЖ/ТСН ресурсоснабжающей организации в течение 30 дней со дня приостановления рассмотрения представленных документов, ресурсоснабжающая организация вправе прекратить рассмотрение заявки (оферты) и возвратить документы ТСЖ/ТСН. ТСЖ/ТСН вправе направить заявку (оферту) этой же ресурсоснабжающей организации повторно после устранения недостатков, послуживших основанием для прекращения рассмотрения заявки (оферты).

Договоры ресурсоснабжения между УК и РСО подлежат лицензионному контролю

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по статьям КоАП РФ 7.23.3 и 14.1.3.

Разъяснения Минстроя

По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года, в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД» управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю.

Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года, действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.

В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.193 Жилищного Кодекса, в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года, к лицензионным требованиям относятся:

  • соблюдение требований, предусмотренных ч.2.3 ст.161 ЖК РФ;
  • исполнение обязательств по договору управления, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ;
  • соблюдение требований, предусмотренных ч.1 ст.193 ЖК РФ.
Читайте так же:  Обязанности собственника земельного участка по его содержанию

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп «д» п.4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов. Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.

Разница между прямыми договорами и прямыми платежами

Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании, не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ — поставщик КУ.

Термин «исполнитель коммунальных услуг», закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ. Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.

Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.

Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.

Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг. Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.

Ответственность

За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании.

В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 150-250 тысяч рублей

В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на ИП — от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 150-500 тысяч рублей

В соответствии с ч.2 ст.14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
  • на ИП — от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 250-300 тысяч рублей

В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 200-300 тысяч рублей

! За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь!

Источники


  1. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.

  2. Гонюхов, С.О.; Зинченко, В.И. Азбука милиционера; Красноярск: Горница, 2013. — 382 c.

  3. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
Управляющая компания обязана заключить договор с ресурсоснабжающей
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here