Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности

Полезная информация на тему: "Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика

    Как правило, споры о правомерности удержания вещей возникают из договоров аренды, когда арендодатель удерживает имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении. Это, как правило, оборудование, офисная техника, хранящиеся товары.

    Законным будет являться удержание находящегося в арендованном должником помещении имущества в том случае, если стороны действуют как предприниматели и спорным имуществом арендодатель завладевает на законном основании (а не путем вскрытия и последующей смены замков, например).

    Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где указано следующее:

    «..Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

    Общество … обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

    ..Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса..

    В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

    Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.

    Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

    Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

    В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

    Удержание оборудования арендатора. Из судебной практики:

    «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

    .. Суд пришел к выводу о том, что предприниматель Шевченко Г.Ф. фактически пользовалась принадлежащим ответчику помещением. В данном помещении ею размещено спорное имущество. Факт оплаты за данное пользование материалами дела не подтвержден.

    Судом также установлено, что оборудование удерживается предпринимателем Алешкиным А.А. в обеспечение исполнения обязательств по оплате за названное пользование.

    При таких обстоятельствах суд, руководствуясь абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ, и принимая во внимание, что в рассматриваемом случае истец и ответчик действовали как предприниматели, правомерно указал на законность удержания кредитором имущества, принадлежащего должнику» (Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2010 N Ф09-6151/10-С6 по делу N А76-43713/2009-1-1162/1)

    Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

    Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

    Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

    Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

    Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

    Рассмотрим варианты

    1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

    Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

    В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

    2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

    В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

    Читайте так же:  Раздел имущества после развода срок давности

    То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

    При этом, следует сделать так:

    • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
    • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

    3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

    Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

    4. Решение суда о расторжении договора

    Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

    Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

    Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

    Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

    Пример приговора по ст. 330 УК РФ

    В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

    «существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

    Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

    Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Удержание имущества (вещи) должника

    В статье 329 ГК РФ приведен перечень способов обеспечения обязательств:

    Приведенный список способов обеспечения обязательств, как видно из содержания ст. 329 ГК РФ не является исчерпывающим.

    Удержание вещи должника, как показывает практика, продолжает оставаться одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств, поскольку:

    • во-первых, реализация такой меры кредитором не требует наличия соответствующего условия в договоре между должником и кредитором о праве последнего на удержание вещи в случае неисполнения обязательств должником;
    • во-вторых, для реализации данного способа обеспечения обязательств не требуется предварительного согласия должника на это;
    • в-третьих, сам по себе факт удержания вещей (имущества), необходимых должнику для осуществления предпринимательской деятельности или для иной (личной, семейной и т.д.), как правило, стимулирует должника изыскать необходимые средства для погашения задолженности.

    Наиболее часто удержание, как способ обеспечения обязательств, применяется в отношениях из договора аренды – право удержания вещей (имущества) арендатора обеспечивает его обязательство уплатить арендную плату и иные платежи согласно договору.

    Также предметом спора часто становится законность удержания вещи заказчика в обеспечение его обязательства уплатить подрядчику обусловленную договором сумму.

    Право удержания обеспечивает также обязательства:

    • доверителя по уплате поверенному (ст. 972 ГК РФ);
    • комитента по выплате суммы требований комиссионера (ст. 996 ГК РФ);
    • грузовладельца по оплате за перевозку перевозчику (ст. 790 ГК РФ).

    Указанное не означает, что право удержания возникает только у арендодателя, подрядчика, поверенного, комиссионера и перевозчика. Такое право у кредитора, при наличии указанных в статье 359 ГК РФ оснований, возникает в рамках любых гражданско-правовых отношений независимо от указаний на этот счет в законе.

    Подробнее о некоторых вопросах, связанных с удержанием имущества должника

    Основания для удержания вещи (имущества) должника. Основанием удержания вещи должника является неисполнение им в установленный срок обязательства по оплате, либо по возмещению связанных с данной вещью издержек, убытков…

    Условие договора об удержании. Как сформулировать? Могут ли стороны договора (подряда, оказания услуг, аренды и проч.) предусмотреть в договоре условие об удержании в случае неисполнения обязательств любого имущества соответственно, арендатора, заказчика, оказавшегося во владении арендодателя, подрядчика и т.д.? ..

    Читайте так же:  Полная материальная ответственность работника предполагает возмещение

    Удержание транспортного средства. Когда незаконно? Подрядчику передан для целей ремонта автомобиль. Заказчик – владелец данного транспортного средства вовремя не рассчитался за ремонт. По этому основанию подрядчик – СТО уведомило заказчика об удержании автомобиля на основании статей 359 и 712 ГК РФ…

    Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика. Как правило, споры о правомерности удержания вещей возникают из договоров аренды, когда арендодатель удерживает имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении. Это, как правило, оборудование, офисная техника, хранящиеся товары…

    Удержание вещи должника по договору подряда. Судебная практика. Разъяснения, приведенные в статье «Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика» применимы и к основаниям удержания вещи должника по договору подряда…

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Обращение взыскания на удерживаемую вещь. Как указывалось ранее, сам по себе факт удержания вещей (имущества), необходимых должнику для осуществления предпринимательской деятельности или для иной (личной, семейной и т.д.), как правило, стимулирует должника изыскать необходимые средства для погашения задолженности…

    Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ). Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов. Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место? ..

    Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 09.08.2015г.

    В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

    Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

    Удержание имущества арендатора

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

    Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора — нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

    [2]

    Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

    При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

    Удержание при расторжении договора аренды

    Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

    Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

    Право на удержание имущества арендатора

    При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

    Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

    Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

    Читайте так же:  Социальное происхождение и положение в автобиографии пример

    Читайте также — «Субаренда без согласия арендодателя»

    Что говорит закон?

    Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

    В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесенными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

    Можно ли удерживать имущество арендатора?

    Получается, если буквально трактовать положения ст. 359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде? Увы, не все так просто.

    При неосмотрительных действиях можно не только совершить незаконные действия и компенсировать арендатору убытки, но и быть привлеченным за самоуправство или даже хищение имущества.

    Что нужно соблюсти?

    Первым делом нужно тщательно изучить договор. Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

    [1]

    • нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
    • срок договора аренды закончился, но у арендатора остались долги по нему, при этом в договоре отсутствуют условия о его пролонгации на неопределенный срок;
    • нет прописанного порядка уведомления о возможном удержании;
    • указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
    • в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно (чаще всего прописывается право «посещать помещение в присутствии арендатора»).

    Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст. 359 ГК РФ и принять меры к удержанию имущества арендатора.

    Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей. Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его. Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.

    Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:

    • вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
    • осмотр и опись имущества, оборудования;
    • закрытие помещения, опечатывание.

    В отношении всего обнаруженного имущества лучше составить акт удержания имущества арендатора в произвольной форме, который подписывается двумя свидетелями, помимо представителя арендодателя.

    После завершения мероприятий по удержанию имущества лучше всего направить в адрес арендатора письменное уведомление о произведенных действиях, сообщив ему порядок и сроки возврата имущества после исполнения обязательств по оплате.

    Примечание: Перечисленные действия (свидетели, уведомление, акт удержания имущества, видеосъемка) не предусмотрены ни одним нормативным актом, но исходя из практического опыта, рекомендуется воспользоваться этими советами, обезопасив себя от возможных претензий со стороны собственника имущества.

    • Самовольно взламывать двери, срывать замки, выставлять окна – если по договору арендодателю не обеспечено беспрепятственное посещение помещения без ведома арендатора (а такое бывает редко);
    • Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора;
    • Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно;
    • Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

    В заключение

    Как показывает практика – удержание имущества отнюдь не самый эффективный, но при этом самый проблемный способ воздействия на арендатора. Несколько небольших упущений или ошибок могут доставить вам массу проблем и лишних судебных разбирательств.

    Куда эффективнее отключить неплательщику аренды коммуникации или же ограничить доступ в помещение, если это позволяет договор. У вас остались вопросы по исполнению договора аренды? Позвоните прямо сейчас и получите предварительную консультацию!

    Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Удержание арендодателем вещи, принадлежащей арендатору как способ обеспечения обязательств по внесению арендной платы

    Нередко бывает, что арендодатель в случае неисполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, удерживает у себя имущество последнего.

    Вправе ли он это делать, и в каких случаях?

    В действующем законодательстве существует такой способ обеспечения обязательств, как удержание

    .

    Так, в соответствии с п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

    Высшим Арбитражным Судом РФ в п.14 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

    Важно знать! Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В частности, ВАС РФ разъяснил, что если основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, то такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

    Читайте так же:  Обязанности судебного пристава исполнителя по исполнительному производству

    Аналогичной позиции придерживаются суды при разрешении исков арендатора, связанных с гарантийным удержанием.

    Пример из судебной практики. Так, решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, было отказано в иске ЗАО «ОРТ-Стром» (далее – арендатора) о взыскании с ООО «Торговый Дом ВВЦ» (далее – арендодателя) неосновательного обогащения.

    При этом суд исходил из того, что в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате, арендодатель правомерно удерживал имущество арендатора, которое находилось в арендованном помещении. После погашения задолженности арендодатель предоставил возможность арендатору вывезти свое имущество. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны арендодателя и отказ в иске (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2006 г . N КГ-А40/544-06).

    Таким образом, при наличии задолженности арендатора по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество, которое непосредственно было завезено в арендуемое помещение арендатором в период действия договора аренды по своей воле, например, оборудование. Однако, в данном случае не правомерным будет изъятие и удержание помимо воли арендатора товара, предназначенного для продажи (хранящегося в арендуемом помещении).

    При этом подчеркнем, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех обстоятельств: предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу; удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки; обеспечиваемое удержанием имущество не было исполнено должником в срок (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 января 2010 г . по делу N А56-11593/2009).

    Пример из судебной практики. Так, индивидуальный предприниматель (истец или арендатор) обратился с иском к Обществу (ответчику или арендодателю) о взыскании денежных средств как неосновательного обогащения.

    Согласно материалам гражданского дела, на основании договора аренды, заключённого сторонами: индивидуальным предпринимателем с Обществом, арендатор занимал нежилое помещение в торговом комплексе. Данным договором стороны определили, что арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно.

    В связи с задолженностью по арендной плате, арендодатель в отсутствие арендатора без его согласия изъял товар, находящийся в арендуемом помещении, описал его и по акту принял на хранение. В этот же день арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении в одностороннем в связи с наличием задолженности по арендной плате. В этом же письме ответчик сослался на удержание имущества арендатора до погашения данной задолженности. В соответствии с представленными в материалы дела сертификатами, соответствия срок годности изъятых парфюмерных изделий истек.

    Судом были удовлетворены исковые требовании арендатора о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости удержанного арендодателем товара, при этом суд указал, что предусмотренная договором возможность арендодателя удерживать имущество арендатора до погашения задолженности по арендной плате правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку условия договора применяются лишь в той части, в которой они не противоречат действующему законодательству.

    Между тем, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. По настоящему спору судом установлено и не отрицается ответчиком, что имущество истца оказалось во владении ответчика помимо воли индивидуального предпринимателя. Имущество поступило во владение ответчика в результате самовольных действий по его изъятию. Поскольку такое владение имуществом не может быть признано законным, оно не допускает его удержания по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса российской Федерации (См.: Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2009 г . N 12АП-1024/2008). См., также аналогичные выводы: в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 июня 2012 г . N Ф10-1717/12 по делу N А54-1291/2011; в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2013 г . N 11АП-3529/13.

    Полагаем, что в данном случае не может рассматриваться как злоупотребление арендодателем своими гражданскими правами, и его действия по ограничению доступа в арендуемое помещение как арендатору, так и его работникам.

    В этой связи приведем еще один пример из судебной практики. Судом не был принят во внимание довод арендатора о том, что злоупотребление со стороны арендодателя своим правом на ограничение доступа и удержание имущества способствовало увеличению срока неоплаты (поскольку арендатор фактически не мог осуществлять предпринимательскую деятельность). При этом суд указал, что на обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с установленной договором платой не влияет такое обстоятельство как неосуществление ответчиком предпринимательской деятельности (См.: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2011 г . N 18АП-11616/11).

    Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

    Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

    Удержание имущества арендатора

    Спорные ситуации между арендатором и арендодателем — нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

    Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

    Содержание статьи:

    ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

    Незаконное самоуправство арендатора

    Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

    Читайте так же:  По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязан

    Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

    Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент — любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

    В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

    Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

    Рекомендации арендодателю при удержании имущества

    Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю — это:

    • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
    • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
    • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
    • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

    [3]

    ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды и пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

    Как описать имущество арендатора?

    1. До того, как приступить к удержанию имущества должника-арендатора требуется проверить договор, нет ли в нем особых условий о невозможности производить удержание, не установлены ли какие-либо ограничения данного порядка.
    2. Конечно же, необходимо сообщить второй стороне о сложившейся ситуации. Постараться принять меры по своевременному извещению, чтобы арендатор мог лично участвовать в процедуре. Удостовериться, что не нарушена процедура одностороннего расторжения договора аренды за неуплату арендных платежей.
    3. Далее составляют акт удержания имущества арендатора или описание его вещей. Подробно конкретизируйте по списку каждую вещь в отдельности, применив в описание как можно больше индивидуальных ее особенностей, модели, номеров, артикула и т.п.
    4. Уведомляем арендатора об удержании с одновременным предоставлением ему копий акта или описи имущества, которое попало в хранение арендодателя до погашения долгового обязательства.

    ВАЖНО: Все эти процедуры стоит проводить в присутствии свидетелей или комиссии, которая состоит из незаинтересованных лиц. Не лишне сопроводить процедуру видеосъемкой, чтобы обезопасить в последующем себя от необоснованных обвинений в пропаже той или иной вещи, которая вовсе не находилась на арендуемой площади.

    Если арендатор хочет только свое принадлежащее по праву, как доказать факт удержания имущества сразу не понятно. Консультация с нашим адвокатом даст ответ на данный вопрос. А также на многие другие, такие как взыскание обеспечительного платежа с арендатора, споры по начисленному долгу по договору аренды и др.

    Удержать имущество – значит найти способ влияния на нечестного арендатора. Такое воздействие применяют к тем, кто нарушает условия договора, и все это происходит в соответствии с законодательством, без самоуправства сторон.

    Помощь адвоката в споре

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Наш адвокат поможет разрешить споры по удержанию арендодателем имущества арендатора как на стороне арендатора, так и арендодателя:
    • признание удержание законным или незаконным в судебном порядке
    • доказывание того, что договор аренды является действующим, а значит может быть заявлен иск об устранении препятствий в пользовании арендуемого имущества
    • доказывание, что имущество принадлежит третьим лицам, что исключает возможность его удержания со стороны арендодателя
    • участие в споре об обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора
    • оспаривание в суде сделки по передаче арендатором третьему лицу имущества, как совершенной в обход закона с противоправной целью

    Источники


    1. Петражицкий, Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности; СПб: Лань, 2013. — 608 c.

    2. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.

    3. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.
    Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here