Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Полезная информация на тему: "Существенные условия договора аренды недвижимого имущества", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Что относится к существенным условиям договора аренды и надо ли, с точки зрения бухгалтерского законодательства, в этом договоре указывать стоимость арендованных основных средств (в частности имущества и здания)?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Понятие договора аренды и его существенные условия. Срок договора аренды недвижимого имущества.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора является аренда здания или сооружения.

Объект — само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.[25]

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома — страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 8639 —

| 7088 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

[2]

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Читайте так же:  Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Условия договора аренды: существенные условия

Дата написания: 2014-02-10

Продолжаю серию статей по отдельным видам договоров. Сегодня речь пойдет об одном из наиболее распространенном и востребованном договоре в хозяйственной деятельности — аренде. Согласно статистке работы арбитражных судов в 2013 году в первой инстанции было рассмотрено по категории «неисполнение обязательств по договору» более 540 тыс дел. Среди них чуть более 36 тыс. дел составляют договора аренды движимого и недвижимого имущества. Это, конечно, относительно небольшой процент, но все же. Многие дела наглядно показывают наиболее уязвимые места договорных отношений, возникающих при договоре аренды. Распространенные ошибки, встречающиеся в оспариваемых договорах аренды, можно было бы избежать, если бы стороны более внимательно относились к тексту договора, который они подписывают.

Начнем как обычно с существенных условий договора.

Как известно по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Имущество предоставляемое во временное владение и пользование (аренда) может быть различно. Вместе с тем, к имуществу являющееся предметом аренды предъявляются определенные требования, так согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Так вот, для различных объектов аренды (земельный участок, здание, оборудование, транспорт и т.д.) существенные условия могут немного отличаться. Однако для всех видов объектов аренды одно существенное условие является неизменным и самым главным (предмет договора):

  • Это данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Но есть маленькое исключение. Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие — либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным. Так согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие:

Обратите внимание, не является существенным условием договора аренды условие о сроке аренды (в случае отсутствия такого срока договор считается заключенным на неопределенный срок).

Таким образом, наиболее важным и сложным в договоре аренды является определение предмета аренды, а именно указание данных, однозначно определяющие арендованное имущество (описание объекта).

Все объекты аренды по способам описания (индивидуализации) можно свести к пяти группам:

  1. Транспортные средства
  2. Оборудование
  3. Животные
  4. Предметы обихода
  5. Недвижимое имущество

Для надлежащего согласования условия о транспортном средстве сторонам договора необходимо и достаточно указать в тексте самого договора или приложении к нему, а также в акте приема-передачи его индивидуализирующие характеристики (марка, модель транспортного средства, государственный регистрационный знак, VIN номер и т.д.). При этом настоятельно рекомендуется описать транспортное средство максимально подробно.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2010 по делу N А56-31889/2009
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2009 N А10-1358/08-Ф02-648/09

Данные технические сведения содержатся в паспорте транспортного средства (ПТС). Однако если транспортным средством является самоходная машина (тракторы, экскаваторы, катки и т.д.), индивидуализирующие сведения о них содержаться в паспорте самоходной машины (ПСМ). В этом случае можно ограничиться указанием на наименование и марку машины, год выпуска и заводской номер машины (рамы).

Индивидуализация оборудования осуществляется обычно указанием в договоре или приложении к нему наименования оборудования, заводского (серийного) номера, даты изготовления (даты выпуска) и данных о заводе изготовителе. Если оборудование является сложно-комплексным, то есть включающим несколько номерных агрегатов и узлов, настоятельно рекомендуется указывать в договоре данные каждого из них.

Индивидуализация животных во многом зависит от того, к какой группе эти животные относятся. Например, индивидуализация сельскохозяйственных животных (лошади, овцы, свиньи, коровы и т.д.) может осуществляется по инвентарному номеру. Другое дело одомашненное животное (собаки, кошки). Индивидуализация этих животных может осуществляется по регистрационному знаку и регистрационному удостоверению.

К предметам обихода относятся одежда, хозяйственный инвентарь, мебель и т.д. Обычно у предметов обихода отсутствуют заводские (серийные) номера, в связи с этим для идентификации этого имущества рекомендуется использовать инвентарные номера, либо идентификацию осуществить путем указания на качественные характеристики предмета обихода, которые в совокупности должны отражать внешние и потребительские особенности (размер, цвет, форма, особенность конструкции и т.д.) имущества. При этом в договоре настоятельно рекомендуется указать максимальное количество таких характеристик предмета обихода.

Индивидуализация таких объектов аренды, как недвижимое имущество, в целом схоже по способу с индивидуализацией транспортных средств (автомобилей). С одной стороны, у объектов недвижимости как и у транспортных средств есть индивидуальный номер (VIN у автомобиля и кадастровый номер у недвижимости), однозначно определяющие имущество. С другой стороны, есть судебная практика, показывающая что описание объекта аренды в отношении данной категории имущества должно быть максимально подробно и четко. В связи с этим, для надлежащего описания объекта аренды, недвижимое имущество следует описывать наиболее полно (площадь, назначение, расположение, кадастровый номер и т.д.). Кроме того, помимо вышеуказанного описания объекта аренды настоятельно рекомендую указывать данные о правоустанавливающих документах и сведения из единого государственного реестра прав. Например,

Имущество ________ принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора аренды № ___ от __ ________, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ _________ сделана запись регистрации_________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ____ №________ от ___ _________.

У договоров аренды недвижимого имущества имеется еще два важных правовых нюанса. Во-первых, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации. Во-вторых, договор аренды недвижимого имущества заключается исключительно в письменной форме.

Читайте так же:  Приостановление исполнительного производства по заявлению взыскателя

При этом следует иметь ввиду, что срок действия договора, определенный сторонами, например, с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (пункт 3)

Необходимо отметить, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (пункт 11)

Регулирование правовых отношений по договорам субаренды аналогичны правилам применяемым к договорам аренды. Правда договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды.

Существенным условием для договора аренды является:

Чтобы надлежаще согласовать сторонам условие о предмете договора, необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации.

Основные условия договора аренды недвижимости

Как мы знаем из курса гражданского права, аренда — это временное срочное предоставление имущества или части имущества в пользование.

Есть целый ряд существенных условий для каждого договора. Это предмет, цена, срок договора, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок расчетов и так далее.

Но, в то же время, различают очень важные моменты, без которых договор аренды недвижимости теряет смысл как таковой.

Какие же это условия? Давайте разбираться.

Балансовая стоимость объекта аренды на момент заключения договора

От этого зависит размер месячной арендной платы, равно как и платы за коммунальные услуги, которые непосредственно связаны с обслуживанием арендуемого помещения.

Не стоит также забывать, что объект аренды имеет свойство изнашиваться со временем, но об амортизации речь пойдет ниже.

Порядок использования амортизационных отчислений

При заключении договора аренды возникает вопрос о том, кто будет оставлять за собой амортизационные отчисления, связанные с физическим износом объекта аренды и отражать их в бухгалтерском учете.

Как правило, за амортизацию отвечает арендодатель, которому помещение принадлежит на праве собственности. Однако в договоре может быть указано и иное, ведь объект аренды используется арендатором, а не его контрагентом.

И от того, как именно помещение используется, напрямую зависит размер амортизационных отчислений. Иными словами, расходов на улучшение объекта аренды.

Целевое назначение объекта аренды

Пожалуй, самое существенное условие договора аренды. Как известно, помещение может сдаваться в аренду с совершенно разными целями.

Например, для организации офиса, проведения рекламных активностей, проживания или для торговли товарами, если речь идет об аренде торгового места.

А аренда без какой-либо цели априори бессмысленна. Но особенно важным здесь является то, что если арендатор будет использовать объект аренды не по назначению, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора.

А если уж арендатор хочет изменить целевое назначение арендуемого помещения, этот вопрос обязательно нужно согласовать с контрагентом.

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!

Ремонт помещения

Видео (кликните для воспроизведения).

Как правило, капитальный ремонт (кардинальная перепланировка помещения, возможно, с изменением целевого назначения) объекта аренды делает арендодатель, а текущий — арендатор. Но опять-таки, если иное не будет указано в договоре.

Гарантийный взнос (авансовый платеж)

При заключении договора аренды арендатор должен заплатить арендодателю гарантийный взнос. Тем самым, собственник помещения фактически страхует себя от возможного неполучения арендной платы за последний месяц аренды.

[1]

Если говорить об авансовом платеже, то здесь есть один интересный момент. Если этот платеж засчитывается в счет последнего месяца аренды, то стороны заключают договор на новый срок.

Если нет, то арендодатель и арендатор оформляют дополнительное соглашение о пролонгации договора. Если, конечно, договорились продлить свои отношения.

Нотариальная форма и государственная регистрация договора

Если договор аренды заключается на срок три года и более, то в таком случае можно нотариально оформить сделку и зарегистрировать ее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Поэтому очень часть именно по этой причине арендодатель и арендатор предпочитают перезаключать краткосрочные договора неограниченное количество раз.

Преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Закон гарантирует арендодателю преимущество при заключении договора аренды с арендодателем на новый срок.

То есть, в первую очередь собственник помещения должен попытаться договориться о пролонгации отношений со старым арендатором, и лишь в том случае, если тот не согласится заключить договор на новый срок, вести переговоры с новыми потенциальными контрагентами.

Аналогично арендатор имеет первоочередное право на покупку объекта аренды в случае его продажи.

Право выйти из договора в одностороннем порядке

Как известно, гражданское законодательство, прямо скажем, не приветствует односторонний отказ от договора. И действительно, казалось бы, что плохого в том, чтобы прекратить договорные отношения по согласию сторон, оформив, таким образом, соответствующее соглашение?

Но бывают ситуации, когда одна сторона хочет расторгнуть договор, а другая — нет. В таком случае разорвать договор по согласию сторон просто невозможно.

А идти в суд с исковым заявлением о расторжении договора не всегда хочется, так как это чревато испорченными отношениями с контрагентом.

Что делать в таком случае? Правильно, написать письмо-уведомление с датой расторжения договора и прислать его арендодателю/арендатору в электронном виде, курьером или по почте. Нарушения закона в данном случае нет, а интересы предприятия соблюдены.

Порядок начисления арендной платы

Бывает так, что стороны заключают договор аренды, скажем, 30 сентября, а помещение передается в аренду по соответствующему Акту приема-передачи в аренду на месяц позже.

Так с какой же даты начинается начисление арендных платежей? Правильно, с даты фактической передачи объекта аренды в пользование, что, конечно же, подтверждается Актом.

Соответственно, с даты, которой стороны подписывают Акт приема-передачи из аренды, начисление арендных платежей прекращается.

Сдача помещения в субаренду

Может случиться так, что у арендатора возникнет необходимость сдать арендуемое помещение в субаренду. В таком случае согласие арендодателя обязательно, иначе он имеет право досрочно расторгнуть договор.

Потому, что только арендодатель является собственником объекта аренды, а значит, только ему принадлежит право распоряжаться принадлежащем ему имуществом.

Наконец, договор аренды недвижимости заключается только в письменной форме! Устная форма делает этот договор ничтожным.
При возникновении затруднений по вопросам оформления арендных отношений арбитражный юрист в Екатеринбурге поможет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Элементы договора аренды (субъекты, предмет, форма, цена, срок). Существенные условия договора аренды.

Согласно ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Читайте так же:  Соблюдение санитарных правил является обязательным для ответ

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма. Также возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена. Сдача такого имущества, как атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и др. не допускается.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется другими нормами ГК.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т. п.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, выступают Мингосимущество РФ, его территориальные органы и соответствующие органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.

Согласно ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Также государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям, а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. по продаже предприятий.

Срок в договоре аренды не является существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, Согласно Лесному кодексу РФ предельный срок аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам.

Условие о цене не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, может быть как денежным, так и в иной материальной форме.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Договоры аренды недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества относится к числу наиболее распространенных гражданско-правовых соглашений. Это связано с тем, что недвижимость является наиболее ценным и общественно значимым объектом.

Особенной популярностью договор аренды недвижимости пользуется в предпринимательской среде. Зачастую арендовать имущество для личного пользования или производственных нужд гораздо выгоднее и проще, чем купить.

Как составить договор аренды недвижимого имущества: образец

Правоотношения между арендодателем и арендатором регулируют параграфы 1-4 главы 34 ГК РФ. Порядок заключения договора аренды недвижимого имущества описан и в других нормативно-правовых актах. Например, в Земельным Кодексе РФ и ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выделяются особенности аренды земельных участков.

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Передача во временное владение и/или пользование отличает соглашение об аренде от таких договоров, как купля-продажа, мена, заем.

Под пользованием понимается извлечение из определенного предмета или вещи полезных свойств для личного потребления. Под владением понимается фактическое обладание вещью.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

Особенности договора аренды недвижимости

Из определения договора аренды недвижимости следует, что это соглашение является возмездным и передача арендованного имущества может осуществляться только за установленную плату. Договор аренды недвижимости является консенсуальным, то есть вступает в силу после согласования сторонами всех условий. Соглашение является двусторонним, стороны – арендатор и арендодатель.

Типовым договором аренды может быть также предусмотрено право последующего выкупа арендатором арендуемого недвижимого имущества – как до истечения срока аренды, так и после. При этом в договоре или дополнительном соглашении к нему должны обязательно содержаться такие существенные условия как размер выкупной цены, переход права собственности в регистрирующем органе, а также возможность включения арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ).

В зависимости от объектов договоры аренды недвижимости делятся на следующие виды:

  • жилого помещения: дома, квартиры, комнаты;
  • нежилого помещения: гаража, офиса, склада;
  • здания (сооружения);
  • земельного участка.

В зависимости от срока договоры аренды недвижимого имущества делятся на:

  • заключенные на срок менее года;
  • заключенные на срок более года;
  • заключенные на неопределенный срок.

Такое разделение продиктовано необходимостью государственной регистрации бланков договора аренды недвижимости. Если сделка заключена на срок более года, то она подлежит государственной регистрации. А если на срок менее года или на неопределенный срок, то не подлежит государственной регистрации.

[3]

Договоры аренды объекта недвижимости должны иметь письменную форму. Составить юридически грамотное соглашение можно с помощью нашего конструктора – заполните опросный лист и внесите индивидуальные данные в шаблон.

Читайте так же:  Согласие на рефинансирование ипотечного кредита образец

Условия договора аренды

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Дополнительные условия договора аренды

Случайные условия договора аренды

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Перечень существенных условий договора аренды

При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

  1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
  2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
  3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Существенные условия договора аренды

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34). При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными. Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

  1. Названия сторон.
  2. Объект аренды.
  3. Плата за услугу.

Наименования двух сторон

Это названия арендатора и арендодателя. Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна. Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Объект аренды

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

  • адрес, этаж;
  • название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
  • назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
  • точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
  • реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

здание дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный)
сооружение в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п.
помещение внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

  1. Автомобиль легковой и грузовой.
  2. Автобус.
  3. Судно с экипажем и без него.
  4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

  • марка, модель;
  • государственный номер;
  • технические характеристики и др.

Величина оплаты аренды

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой. В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек). В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

  1. Кто договорился?
  2. По какому поводу?
  3. Какова цена услуги?

Видео комментарий по теме:

Распространено мнение, что срок действия соглашения тоже является существенным условием. И если не указать его, то соглашение юридически ничтожно. На самом деле оно действует и в этом случае – если конкретные сроки не прописаны, считается, что соглашение действует в течение неопределенного периода.

Дополнительные условия

К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:

  1. Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
  2. Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
  3. Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
  4. Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
  5. Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
  6. Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.

По сути, все дополнительные требования тоже имеют большое значение, однако они не являются существенными – т.е. даже если их не упомянут в тексте, договор все равно считается юридически полноценным. Однако лучше продумать заранее, как оформить соглашение, какие разделы нужно согласовать и т.п.

Есть три общих случая, по которым устанавливают время действия соглашения:

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Стороны могут перезаключить соглашение по истечении периода или ранее. Например, изначально договор подписали на 1 год и зарегистрировали в Росреестре. Затем стороны решили изменить условие срока и переписали текст с формулировкой «на неопределенный срок». Соответственно, такой документ уже не нужно регистрировать в государственных органах.

Как зарегистрировать договор в Росреестре

Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:

  • заявление на государственную регистрацию (бланк находится в самом ведомстве);
  • договор, составленный в 2 (или более) одинаковых экземплярах, с оригинальными подписями и печатями (а не копии);
  • кадастровый паспорт здания или конкретного помещения (в зависимости от того, какая часть здания нанимается);
  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • устав и другая учредительная документация;
  • квитанция или другой документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (7500 рублей для юрлиц и 500 рублей для частных граждан).

Если соглашение заключается между физическими лицами, они дополнительно предоставляют только свой паспорт. Если между индивидуальными предпринимателями – они предоставляют и паспорт, и свидетельство о регистрации ИП. Также в обоих случаях нужно принести согласие супруги с действиями супруга (оно заверяется нотариально).

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Читайте так же:  Приостановление исполнительного производства по заявлению взыскателя

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

  1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
  2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
  3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

  • каждый месяц;
  • каждый квартал;
  • каждый год;
  • единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

Форма выплаты: денежные средства и другие

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

  1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
  2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
  3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
  4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Оплата коммунальных платежей за обслуживание арендуемого помещения не может рассматриваться как зачет, поскольку фактически арендодатель не получает встречной выгоды.

Как пересмотреть

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Видео (кликните для воспроизведения).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

Источники


  1. Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.

  2. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.

  3. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here