Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости

Полезная информация на тему: "Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Размер нотариального тарифа будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).

Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

[1]

В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).

Читайте так же:  Характеристика на многодетную семью для награждения образец

Перечень лиц, проживающих в квартире помимо продавца

В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

В ином случае, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Расходы, связанные с исполнением договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.

Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).

Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? >>>

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Опасности предварительного договора купли-продажи

Опасности предварительного договора купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Поскольку объект только строится компания не может определить точный срок заключения основного договора купли-продажи. Поэтому в таких предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности компании», «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть зависят от воли и действий компании. Таким образом, государственная регистрация права собственности компании не может являться событием, которое неизбежно должно наступить. Следовательно, срок заключения основного договора в таком предварительном договоре не указан событием, которое неизбежно должно наступить.

Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Следовательно при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует один год. В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. После прекращения всех обязательств по предварительному договору стороны должны вернуть друг другу полученное по такому договору. В случае если такого возврата не происходит, у покупателя есть все основания требовать возврата денег в судебном порядке.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, ст. 395 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ (п. 1 ст. 1102 ГК РФ)

В соответствии со ст. 1109 ГК РФ не подлежит возврату имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности. Таким образом, если во исполнение обязательств по договору покупателем передавались деньги, они могут не возвращаться компанией после окончания сроков исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Поэтому заключая предварительный договор и внося по нему деньги покупатель должен самостоятельно контролировать этот срок. В случае, когда предварительным договором не определен срок заключения основного договора, согласно ст. 190 ГК РФ, покупатель должен отслеживать срок четыре года (один год действия предварительного договора и три – срок исковой давности). За пределами этого срока покупателю сложно будет требовать квартиры или возврата денег даже в судебном порядке. Получить квартиру или денежные средства от компании покупатель сможет только при наличии у самой компании желания исполнить перед ним такие обязательства.

Читайте так же:  Трудоустройство осужденных в исправительных учреждениях

Срок предварительного договора купли продажи

Предварительный договор – это то подтверждение намерений сторон вступить в правовые отношения, которое определяет все обязанности лиц сделки купли-продажи, а также основные условия, по которым в будущем будет подписан основной документ передачи прав собственности.

Согласно с законами, указанными в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки обязаны обговорить срок предварительного договора купли-продажи, а соответственно и срок, в течение которого они обязаны заключить сделку купли-продажи. Если срок предварительного договора письменно не установлен, то по законам он имеет силу в течение года с момента подписания. Если же к моменту истечения действия официального предварительного согласия одна из сторон не проявляет желание совершить куплю продажу, законодательно предусмотрена возможность решения данного вопроса с помощью судебного решения. Это может стать основой заключения договора. Есть возможность подать заявление в суд об отказе второй стороны участвовать в сделке, исключительно не позднее полугода после истечения периода действия предварительного договора.

Если же в момент, когда срок действия, что был четко прописан в предварительном договоре, истек, и обе стороны не подали друг другу заявление о заключение основной сделки, то сам документ предварительных соглашений попросту теряет свою силу.

Когда должна быть заключена сделка?

Согласно законам, указанным в Гражданском кодексе РФ, срок предварительного договора купли-продажи может определиться такими данными:

  • Конкретной календарной датой;
  • Указание на определенное событие, которое независимо от обстоятельств наступит в конкретный день;
  • Истечение определенного периода времени (например, полгода или год).

Необходимо сказать, что в некоторых случаях срок предварительного договора купли-продажи не устанавливает определенный момент заключения сделки конкретной датой или же истечением некого периода после даты подписания предварительных соглашений. Как показывает практика, подписание основного документа сделки часто связывают с получением одной стороны свидетельства о правах собственности на объект сделки, а также факт получения продавцом полного процента от стоимости в качестве залога. Вместе с тем, подписание основного договора обязано произойти в течение обговоренного срока с момента получения вышеперечисленных документов.

[2]

Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

На сегодняшний день покупка квартиры становится обычной сделкой. Для экономии финансов, большинство людей отдают предпочтениям недвижимости на первичном рынке. Новостройки пользуются популярностью из-за того, что объект еще не достроен и не сдан и оплата производится напрямую застройщику.

Факт передачи денежных средств говорит о вашем стремлении получить квартиру и является залогом. Пока объект не построен говорить о вложении средств в недвижимость невозможно, так как нет документа, подтверждающего право собственности на нее.

Как обстоит дело на практике.

Договор купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи квартиры не относиться к числу часто совершаемых сделок.

454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму. При этом, сторонами в данном договоре могут выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В развитие рынка купли-продажи недвижимого имущества огромный вклад внесла начавшаяся в девяностые годы приватизация недвижимости.

В данный период, объект недвижимости, например жилой дом, квартира или доля квартиры, является очень востребованным продуктом, так как может быть не только местом жительства, но и пассивным источником дохода владельца данного объекта.

Таким образом, в результате увеличения оборота недвижимости, появляются недобросовестные покупатели и продавцы, желающие получить объекты преступным путем, что подтверждается наличием обширной судебной практики по урегулированию вопросов купли-продажи недвижимости между сторонами.

Следует отметить, что законодательные пробелы в сфере оборота купли-продажи недвижимости дают возможность совершать сделки, в результате которых страдает одна из сторон.

Толкование условий предварительного договора купли-продажи недвижимости (на примере одного гражданского дела)

Конструкция предварительного договора хорошо исследована в теории российского договорного права, достаточно упомянуть фундаментальный труд М.И.

Брагинского и В.В. Витрянского Договорное право.

Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости

Видео (кликните для воспроизведения).

Намерение сторон заключить в будущем основной договор закрепляется с помощью конструкции предварительного договора.

Его заключение является начальным этапом купли-продажи недвижимости.

Необходимость в предварительном договоре возникает при невозможности по различным причинам заключить основную сделку. С его помощью стороны могут зафиксировать существенные условия сделки и установить гарантии, которые не позволят одной из сторон отказаться от подписания основного документа Нередки ситуации, когда, несмотря на обоюдное желание заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества, в реальности стороны не готовы к ее оформлению. Стандартной причиной, по которой заключение сделки откладывается, является отсутствие полного пакета правоустанавливающих документов на недвижимость у продавца и нужной суммы у покупателя.

Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости

Как поменять водительскоеудостоверение?

Как оформить загранпаспорти каков срокего действия? Какие товарынельзя вернутьили обменять?

1 ст. 429 ГК РФ). Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Наверное, все, кто сталкивался с куплей-продажей недвижимости, не понаслышке знают, что такое предварительный договор. Основная его цель — обязать стороны заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры в определённый срок (например, в течение двух недель, или в течение месяца до конкретной даты).

Некоторые из Вас, наверное задавались вопросом: «А нужно ли вообще это промежуточное соглашение? Зачем откладывать сделку купли-продажи недвижимости и заключать предварительный договор (его ещё в народе называют «Договор о намерениях»), если обе стороны и так согласовали основные моменты покупки квартиры?

Войти на сайт

Чтобы купить квартиру, необходимо заключить договор купли-продажи, который часто называется основной договор купли-продажи.

В предварительном договоре указываются условия будущего основного договора. Предварительный договор заключается для подтверждения намерений сторон в том случае, если стороны еще не готовы заключить по каким-либо причинам основной договор. Рассмотрим каждый вид договора подробнее.

По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем. Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости

Продажа недвижимости, как и покупка, – непростой процесс, который требует времени, денег и здоровых нервов.

Учитывая тот факт, что в нашей стране часто меняются законы, особенности и процедуры разных операций – к продаже жилья стоит подготовиться. В своем блоге я хочу рассказать, что нужно знать, продавая квартиру, какие затраты понесет продавец при сделке, какой перечень обязательных документов нужно подготовить в Украине. Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору.

Читайте так же:  Телефон регионального оператора по капитальному ремонту

Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными. так как услуги посредника оплачивает покупатель.

Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже.

Срок действия предварительного договора купли продажи квартиры

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: риски и нюансы подобного соглашения

  1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
  2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
  3. Третье условие – срок заключения главной договоренности. С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи

Если обе стороны сделки проигнорируют заключение основного договора, предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.

Срок предварительного договора купли продажи

Предварительный договор – это то подтверждение намерений сторон вступить в правовые отношения, которое определяет все обязанности лиц сделки купли-продажи, а также основные условия, по которым в будущем будет подписан основной документ передачи прав собственности.

Согласно с законами, указанными в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки обязаны обговорить срок предварительного договора купли-продажи, а соответственно и срок, в течение которого они обязаны заключить сделку купли-продажи. Если срок предварительного договора письменно не установлен, то по законам он имеет силу в течение года с момента подписания. Если же к моменту истечения действия официального предварительного согласия одна из сторон не проявляет желание совершить куплю продажу, законодательно предусмотрена возможность решения данного вопроса с помощью судебного решения. Это может стать основой заключения договора. Есть возможность подать заявление в суд об отказе второй стороны участвовать в сделке, исключительно не позднее полугода после истечения периода действия предварительного договора.

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Срок действия предварительного договора купли-продажи

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.

Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры

  • Наверху листа пишется название документа — «Предварительный договор купли-продажи квартиры»;
  • Оформляется информация о документе, дата его заключения (цифрами и прописными буквами) и место заключения;
  • Наименование сторон, а именно паспортные данные продавца и покупателя. Если среди них есть юридическое лицо, то подробная информация о фирме, наименование, регистрационные номера, должность представителя и т. д.;
  • Далее идет описание предмета договора, вся информация о квартире;
  • Ниже полные расчеты, цена, имеющийся задаток, аванс, залог и т. д. Полная цена, график выплат, способы оплаты. Все эти условия оговариваются сторонами и оформляются в акте;
  • Описываются сроки предварительного акта и будущие сроки основного договора;
  • Права и обязанности как продавца, так и покупателя по условиям и требованиям этой сделки. Все неоформленные обязательства и права регулируются Законодательством РФ;
  • Заключительные или дополнительные условия или требования;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

В промежуточном соглашении стороны описывают свои обязательства, цену, сроки и главное — ответственность за нарушения условий. Это помогает защитить себя от рисков и защитить интересы продавца и покупателя. Стороны будут застрахованы от недобросовестности или мошенничества.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

Читайте так же:  Районная планировка планировка и застройка населенных пунктов

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: риски и нюансы подобного соглашения

  1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
  2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
  3. Третье условие – срок заключения главной договоренности. С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки. При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

При заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах, которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи. Во-вторых, обязательное условие – наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья. При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги. Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства. На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя. Подписывать такой договор мы не рекомендуем.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи.

Предварительный договор купли продажи получил широкое распространение, но в сфере недвижимости он стал просто незаменим. Связано это прежде всего со стремлением сторон закрепить достигнутые договоренности. Для продавца, который продает квартиру долгое время это как спасательный круг.

Для покупателя, который ожидает одобрения сделки банком по ипотеке это как надежная опора. А вот остальным такой договор навязывается в большей степени риэлтерами, как закрепление своей выгоды. Но рассмотрим некоторые проблемы подробнее.

Предварительный договор купли продажи.

Предварительный договор купли продажи его цели и задачи.

В тот момент, когда стороны пришли к согласию, они, в стремлении закрепить достигнутые договоренности, и подписывают такое соглашением о намерении совершить сделку или как иначе называют основной договор в ближайшее время в будущем.

Главное, что должно быть отражено в этом документе это четкие и точные условия об основном договоре. Что по сути это будет — отчуждение имущества, купля продажа или другая сделка. Иметь точное описание объекта, в нашем случае объекта недвижимости. Содержать условия о сроке заключения, может быть об обязанностях сторон для заключения, цене объекта, быть совершенным в той форме, как и основной договор.

Для недвижимости в простой письменной форме. Не запрещено заключить в нотариальной форме.
По сути он указывает на то, что в будущем стороны взяли на себя обязательства выполнить все зависящие от них меры для заключения договора купли продажи указанного объекта по указанной цене.

Срок действия такого соглашения не превышает одного года. Если в течение года основной договор не заключен, то как следствие и предварительный считается прекращенным. Все остальные условия уже являются не обязательными и указываются сторонами по их усмотрению.

Ввиду того, что такой договор заключается сторонами в присутствии риэлтора, то в него, как правило, вносятся требования о внесении первоначальной суммы, ответственности за отказ или не исполнение. Это делается в целях закрепления участников сделки к самой сделке и гарантии риэлтора получить причитающийся ему процент от сделки.

Но повторяю, что все эти требования не являются обязательными и при их отсутствии договор также будет иметь силу.

Предварительный договор купли продажи заключать или нет.

На вопрос о целесообразности заключения такого соглашения каждый должен ответить себе сам. Но уверяю Вас, что при наличии в нем ответственности она может наступить в самый неожиданный момент. Поэтому спешить стоит лишь когда это действительно необходимо.

В остальных случаях этого можно избежать. Не готовность продавца по документам может указывать на то, что он просто не готов к продаже. Собрать документы не так уж и трудно и они имеют достаточно большой срок годности. Единственный документ, который имеет короткий срок это выписка из ЕГРП, но она и получается в день, назначенный на подписание сделки и стоит 200 рублей.

Но если все же решились на подписание предварительного договора, то перейдем к рассмотрению возможных последствий.

Предварительный договор купли продажи вечный вопрос задаток или аванс?

Итак, если вы подписали предварительный договор купли продажи и к назначенному в нем сроку заключили основной договор, подали документы на регистрацию, то это значит что вы удачно завершили эту процедуру.

Для тех же кто еще на пороге этой процедуры или уже столкнулся с проблемами рассмотрим предложенный к подписанию документ внимательнее. Как мы уже указывали все предварительные договора в агентствах недвижимости имеют указание на размер вносимых в счет стоимость недвижимости денежных средств.

Раньше, а иногда и сейчас такой взнос называли задатком. Смысл задатка состоит в том, что в случае не соблюдения условий о совершении основного договора задаток остается у продавца при вине покупателя или возвращается покупателю в двойном размере при вине продавца.

Однако и Верховный суд и Ростовский областной суд уже неоднократно высказались по данному поводу и четко указали на невозможность в таких вопросах принимать уплаченную сумму как задаток. Размер переданных средств следует считать только авансом, который при не заключении основного документа подлежит возврату и точка.

Читайте так же:  Продажа квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника

При этом вина не имеет значение. Поэтому передаваемые средства в счет цены недвижимости будут толковаться всегда как аванс.

Предварительный договор купли продажи ответственность.

Вместе с судебной практикой совершенствуется и мастерство риэлторов, которые тоже стремятся не отставать. Теперь вместо задатка стали использоваться выражения штраф, неустойка. При нарушении условий виновная сторона обязана выплатить потерпевшей стороне штраф в указанном размере.

Таким образом это уже не задаток, а возврат аванса и требование о выплате штрафа. И эти условия договора суды уже воспринимают как обязанность виновной стороны понести ответственность, предусмотренную договором. Поэтому если размер штрафа равен размеру внесенной суммы, получается по сути тот же задаток.

Предварительный договор купли продажи и срок его действия.

В силу того, что основной договор должен быть заключен в течение одного года после заключения предварительного, во всех типовых формах таких договоров стремятся указать такой же срок, не превышающий одного года.

Последствием не соблюдения указанного срока является прекращение действия ранее заключенного предварительного. И еще важные условия. Если до истечения срока на заключение основного договора никто из участников не принял мер по извещению другого участника о предложении или намерении все же заключить такой договор, то предварительный договор будет также считаться прекращенным.

Однако в течение шести месяцев после окончания срока на заключение основного любой участник правоотношений имеет право потребовать о понуждении заключения его другой стороной.
Если стороны пришли к соглашению прекратить свои отношения, то спор исчерпан. Но если есть спор, то его разрешить можно лишь в суде.

Предварительный договор купли продажи как предмет судебных споров.

Судебная практика исходит из ранее указанных важных моментов. Предварительный договор подписан собственником в качестве продавца. Отсутствие подписи хотя бы одного из сособственников влечет ничтожность таких условий. Если нет уведомления и истек срок, то предварительный договор считается прекращенным, вины сторон нет, поэтому надлежит лишь возвратить аванс.

[3]

Если имеет место отказ какой-либо из сторон и имеются ссылки на штраф, следует выяснять наличие вины. Например при отказе банка от выдачи ипотеки считается уважительной причиной и отсутствие вины стороны, однако указание на условие выдачи согласия банка должно присутствовать в предварительном договоре.

Существенное изменение цен также может стать уважительным обстоятельством, но это уже оценочное понятие и критериев нет, поэтому к этому признаку следует относиться осторожно.

А вот наличие перепланировок, самовольного строения, межевого спора в суде, наложение ареста на недвижимость, отсутствие документов на недвижимость, отсутствие паспортов собственников, несоответствие площадей в технических документах, документах кадастрового учета свидетельствуют о неготовности продавца и наличии его вины.

Необоснованный отказ от сделки покупателя, выразившийся в подборе другого объекта, выявлении впоследствии недостатков в многоквартирном доме будет указывать на наличие вины покупателя. Также следует признать, что наличие форс-мажорных обстоятельств по общим правилам будет исключать наличие вины любой из сторон.

Стихийные бедствия, военные действия безусловно исключать виновность сторон. Наличие внезапной тяжелой болезни стороны также станет исключением вины, да я думаю, что в таких случаях никто и не станет требовать выплат, все мы люди, все под Богом ходим.

Предварительный договор купли продажи в новостройке.

К сожалению существует такая практика и в настоящее время. Подписание подобных документов, наравне с договором о членстве ЖСК, да и любым другим кроме договора долевого участия это первый серьезный шаг к пропасти. Многие скажут, что и сам то договор долевого участия это риск, но все остальные действия это риск в квадрате.

Уже давно внесены изменения в законодательство, согласно которым при строительстве многоквартирного дома допустим только договор долевого участия. Заключение иных сделок, которые по смыслу представляют собой долевое участие в строительстве может быть признано долевым участием, но это в любом случае спор.

Кроме этого именно для дольщиков имеется ряд преимуществ как при вопросах о банкротстве, так и при внесении в реестр обманутых дольщиков. А вот вступление в ЖСК и внесение стоимости квартиры уже без сомнения на свой страх и риск.

Любые обходные пути используются недобросовестными строителями. И это необходимо знать прежде, чем отдавать деньги.

Предварительный договор купли продажи и агентство недвижимости.

Уже неоднократно обращалось внимание на то, что к агентствам недвижимости необходимо относится достаточно настороженно. Эти организации не являются службой социальной поддержки, это прежде всего коммерческие организации, деятельность которых еще не достаточно жестко контролируется.

Все дипломы и сертификаты о членстве во всевозможных гильдиях не более почетной грамоты. И как бы риэлторы не хвалили себя, их деятельность четко изложена в договоре, который Вам предложат заключить.

При внимательном прочтении сможете самостоятельно убедиться, что риэлтор представляет лишь информационные услуги и оказывает помощь в сборе документов и сдаче их на государственную регистрацию Ответственности за сделку и её последствия на риэлтора не возложена.

В договоре Вы не найдете ни одного пункта о такой ответственности. И только некоторые агентства окажут хоть какую то помощь в виде консультаций и то по доброй воле, в виде поддержания своего имени. Стоимость таких услуг не сопоставима с аналогичными в иной сфере, поэтому за такой бизнес они будут стоять до конца и свою долю будут вырывать.

Если возникает вопрос расторжения договора с риэлтором, то такой договор может быть расторгнут по Вашему требованию, как заказчика, в любой момент. Любой гражданин, являясь потребителем услуг, имеет все права отказаться от исполнения договора, оплатив лишь фактически понесенные расходы риэлтора. При этом необходимо действовать официально, вручив уведомление об отказе от услуг.

Не стоит стремиться обмануть судьбу и уклоняться от оплаты риэлтору после получения всех услуг и подписания актов о показах, заключении сделок с участием агентства. В этом случае агентство взыщет все свои денежные средства.

Предварительный договор купли продажи образец.

Видео (кликните для воспроизведения).

Примеры решений судов по спорам с задатком 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Источники


  1. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Магистр-Пресс, 2004. — 472 c.

  2. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.

  3. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
  4. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here