Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости

Полезная информация на тему: "Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Средние удельные показатели кадастровой стоимости категорий и видов использования земель (ЗПН И ЗСН)

Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельских (СНП) и городских населенных пунктов (ГНП) по основным видам использования на территории Московской области, руб./кв. м (по состоянию на 31 декабря 2007 г.)

Земли под домами многоэтажной застройки

Земли под домами индивидуальной жилой застройки

Земли дачных и садоводческих объединений граждан

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

[2]

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

[1]

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.
Читайте так же:  Предусмотрена ли законодательством возможность снижения беременным женщинам

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Удельный показатель

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:
  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
  • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:
  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

  • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
  • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

В основу массовой оценки земель заложен принцип классификации и разделения участков на группы и зоны. Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы. Основные отличия земельных наделов в них – площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году. Если 2 первые величины собственникам известны, то третья нередко вызывает вопросы. Однако при установлении КС особое значение имеет именно удельный показатель.

Применение удельного показателя

Цель определения стоимости каждого участка состоит в создании единой базы для налогообложения.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому полномочиями на ее проведение обладают специально созданные бюджетные учреждения. Их деятельность строится на принципах массовой оценки и применении удельного показателя. Этот метод предусматривает группирование всех земель РФ по принципу подобия.

Стоимость участков рассчитывается исходя из факторов ценообразования, характерных для определенной группы. Это могут быть:

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

Для оценки каждой группы недвижимости разрабатывается определенная модель, по которой ведется расчет. В зависимости от характеристик участков в нее включаются факторы, более всего влияющие на их стоимость, например, местоположение объекта и его целевое назначение.

Читайте так же:  Реструктуризация кредита в сбербанке физическому лицу отзывы

Расчет по удельному показателю (УПКС) применяется в случаях, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Более подробно о методах определения стоимости рассказано в статье «Что такое кадастровая оценка земли».

Как рассчитывается удельный показатель

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в Классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

  • привлекательного ландшафта и формы участка;
  • расположения вблизи водоемов, лесов;
  • удаленности от магистралей;
  • низкого уровня шума;
  • однородного социального окружения;
  • будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Где можно применить удельный показатель

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

  • получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
  • расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
  • игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
  • возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Методика расчета УПКС для земельного надела

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в ЕГРН, удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Например, для земель, отнесенных к группе «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» УПКС будет намного выше, чем для участков, входящих в категорию «для размещения производственных и административных зданий».

УПКС и модель оценки для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом:

  • валового дохода на единицу площади;
  • коэффициента капитализации;
  • затрат на возделывание земель.

Данные факторы не учитываются при определении удельного показателя КС земель населенных пунктов. То есть основное значение для расчета УП имеет правильное отнесение участка к определенной категории и группе.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Обжалование значения удельного показателя КС

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право обжаловать КС в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Заключение

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Кадастровая стоимость – правила расчета с удельным показателем

УПКС – это коэффициент, который применяется при массовом методе расчета государственными оценщиками. От удельного показателя кадастровой стоимости зависит размер налоговой ставки на имущество, в порядок их начисления регламентируется законодательством Российской Федерации.

УПКС и массовый метод оценки

Для каждой оценочной группы объектов недвижимости используется определенная методика. Это формула, которую использует оценщик Кадастровой палаты в вычислениях стоимости. Модель включает несколько ценообразующих факторов, таких как месторасположение недвижимости, инфраструктура, район, материал, из которого возведены стены и других.

Для имущества, имеющего аналогичные характеристики, используется массовая методика расчетов. При подстановке в формулу значимых показателей находится УПКС на единицу измерения площади. А чтобы определить стоимость кадастра, показатель нужно умножить на площадь.

Читайте так же:  Предварительный договор купли продажи жилого помещения образец

В тех случаях, когда нет возможности выяснить единое значение рыночной цены, осуществляется индивидуальный расчет стоимости.

Применение УПКС

Видео (кликните для воспроизведения).

Удельный показатель используется, когда любая другая модель вычислений, кроме массовой, нецелесообразна или невозможна. Этапы подсчетов следующие:

Определение местоположения объекта по региону, области, району, кварталу;

Образование модели для оценки объектов со сходными характеристиками;

Вычисление УПКС для группы;

Итоговой расчет стоимости.

Наиболее часто показатель используется для оценки земельных участков. В единые группы объединяются дачные товарищества, сообщества огородников и садоводов, личные хозяйства с постройками, индивидуальные, блокированные дома, многоэтажные и многоквартирные жилые здания.

После того, как все объекты будут сформированы, алгоритм расчетов следующий:

Определение пенообразующих факторов для каждой группы;

Выявление эталонного участка с типовыми характеристиками;

Создание подгрупп, сходных по характеристикам, на основании эталона;

Сбор информации о рыночных ценах для каждой подгруппы;

Использование массовой модели в зависимости от рыночной цены и факторов ценообразования;

Разработка формулы УПКС на единицу площади;

Расчет УПКС для эталона;

Вычисление стоимости кадастра для всех участков группы.

Исчисление удельного значения осуществляется на основании объективных факторов, но вполне возможен субъективизм, присущий оценщикам. Поэтому собственники могут быть не согласны с расчетами.

В формуле вычисления стоимости с удельным параметром также часто применяются понижающие и поправочные коэффициенты, в зависимости от индивидуальных особенностей расположения объекта.

Кадастровая стоимость завышена

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

  • оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
  • на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

  • на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
  • на основе капитализации расчётного рентного дохода;
  • исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) — кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции — Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Впрочем, в этом же порядке определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113).

Читайте так же:  Специальность учитель начальных классов высшее образование

При определении кадастровой стоимости на основе удельных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, следовательно, увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости по причине ошибки специалиста кадастрового органа.

В данном случае возможно оспаривание действий кадастрового органа в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), а нарушение допустил именно кадастровый орган, т. е. неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время, т. е. вернуть уже уплаченные платежи за прошлые периоды невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остаётся не так много времени, то нет смысла оспаривать старые результаты.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ. При этом следует помнить о том, что такое требование можно заявить в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Однако в зависимости от конкретных обстоятельств спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства. Следовательно, применяется общий срок исковой давности три года.

Так, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешённого использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что причиной спора стали действия органов кадастрового учёта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путём выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, то он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 Методических указаний № 222) и следует ставить вопрос об оспаривании действий.

Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта, то такое требование рассматривается в порядке искового производства (при этом неправильность определения должен доказывать истец).

Есть ещё один способ, который представляется наиболее оптимальным, — добиться пересмотра кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это не обжалование и не оспаривание, его можно применять и тогда, когда определена стоимость конкретного участка, и тогда, когда стоимость рассчитана по удельному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка — это оценка массовая, которая направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов. Разумеется, она менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает всех характеристик объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не обязателен.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о её утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот способ — пересмотр кадастровой стоимости — удобен ещё и потому, что истцу не приходится доказывать незаконность нормативного акта или действия государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки. Истец должен быть готов доказать основное — достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, т. е. то, что представленный им отчёт об оценке рыночной стоимости является более справедливым и корректным, нежели результат государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Правовая оценка»

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Содержание

1 Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости………………………..

[3]

2 Определение экономических характеристик объектов недвижимости……….

Введение

Кадастровая стоимость преимущественно является результатом государственной кадастровой оценки, которая проводится независимыми оценщиками. Заказчиками (организаторами) оценки в настоящее время выступают органы региональной власти, они же утверждают полученную в ходе оценки стоимость, поэтому за различия в стоимости объектов недвижимости отвечают субъекты Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость определяется в отношении земельных участков и в отношении объектов капитального строительства.

Кадастровая стоимость земельных участков зависит от категории земель, разрешенного использования земельного участка, площади, местоположения (кадастрового квартала).

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства зависит от вида объекта недвижимости (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства), назначения здания, назначения помещения, площади, местоположения (кадастрового квартала).

Кадастровая стоимость недвижимостиможет изменяться по двум причинам:

— в рамках массовой переоценки;

— при внесении изменений в основные сведения об объекте недвижимости.

Второй причиной изменения кадастровой стоимости недвижимости по сравнению с предыдущим периодом, как было отмечено ранее, является внесение изменений в основные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям о земельном участке, в соответствии с действующим законодательством, относятся сведения оплощади, разрешенном использовании, категории земель. К основным сведениям об объекте капитального строительства относятся площадь, местоположение, вид объекта недвижимости, назначение. В этом случае кадастровую стоимость определяет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» на основанииданных о стоимости одного квадратного метра, определенного в рамках проведения государственной кадастровой оценки и утвержденного Постановлением Администрации Курской области.

Читайте так же:  Оплата дополнительного отпуска на санаторно курортное лечение

При осуществлении кадастрового учета земельных участков руководствуются Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»[19].

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях[19]:

— образования нового земельного участка;

— изменения площади земельного участка;

— изменения вида разрешенного использования земельного участка;

— перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;

— включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

При определении кадастровой стоимости земельных участков применяют удельный показатель кадастровой стоимости земель соответствующего назначения (далее — УПКС). Удельный показатель кадастровой стоимости земель – это стоимость одного квадратного метра земельного участка для определенной территории (кадастрового квартала, муниципального образования, населенного пункта) [19].

При осуществлении кадастрового учета зданий и помещений руководствуются Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» [20].

Настоящий Порядок определяет правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений в случаях:

— осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

— при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости;

— осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости.

Используют следующие виды УПКС для определения кадастровой стоимости здания (Таблица 5.2). Указанный УПКС здания умножают на его площадь [20].

Таблица 5.2. Применение удельного показателя кадастровой стоимости при определении кадастровой стоимости здания в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113

Вид объекта недвижимости Вид УПКС
— среднее значение УПКС здания соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание (УПКС ср.); — минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости здания соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах (мин.УПКСкк); — минимальный удельный показатель кадастровой стоимости здания соответствующего назначения соответствующего населенного пункта (если здание расположено в населенном пункте) (мин.УПКСнп) — минимальный удельный показатель кадастровой стоимости здания соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (мин. УПКС мр) — минимальный удельный показатель кадастровой стоимости здания соответствующего назначения для граничащего муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (мин. УПКС гр.мр)

— среднее значение УПКС помещения соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание (УПКСП ср.) — минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости помещения соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах, в которых расположено здание (мин.УПКСПкк) — минимальный удельный показатель кадастровой стоимости помещения соответствующего назначения соответствующего населенного пункта (если здание расположено в населенном пункте) (мин.УПКСПнп) — минимальный удельный показатель кадастровой стоимости помещения соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (мин. УПКСП мр) — минимальный удельный показатель кадастровой стоимости помещения соответствующего назначения для граничащего муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (мин. УПКСП гр.мр)

Схематично определение кадастровой стоимости здания указано на рис.5.2.

Рис. 5.2. Схема определения КС здания включая создание здания, образование здания, включение в ГКН сведений о р/у здании, учет изменений уникальных характеристик или сведений о здании (кроме изменения площади здания)

Рис. 5.3. Схема определения КС при учете изменения площади здания

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Для студентов недели бывают четные, нечетные и зачетные. 9259 —

| 7377 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Источники


  1. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.

  2. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.

  3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.
  4. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here