Смена собственника имущества переданного по договору аренды

Полезная информация на тему: "Смена собственника имущества переданного по договору аренды", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Смена собственника имущества переданного по договору аренды

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В 2017 году произошла смена собственника, о чем арендатору стало известно лишь в 2018 году. Арендатор потребовал заключения соглашения о замене стороны по договору аренды. В ответ получено допсоглашение, подписанное прежним собственником, о расторжении договора аренды. Все это время, за исключением последнего истекшего месяца аренды (июль 2018 года), арендатор перечислял арендную плату прежнему собственнику. За июль 2018 года арендная плата была перечислена на депозит нотариуса для передачи новому собственнику.
Может ли в настоящее время договор аренды быть расторгнут на основании дополнительного соглашения, подписанного со стороны арендодателя бывшим собственником арендуемого имущества, либо на основании соглашения, подписанного настоящим собственником?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

21 августа 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Смена собственника имущества переданного по договору аренды

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Банк арендует часть помещения для размещения банкомата по договору субаренды. После смены собственника имущества новый собственник заявил о намерении расторгнуть договор субаренды (заключенный до момента перехода права собственности к новому арендодателю) в связи с тем, что он не согласен на сдачу этого имущества в субаренду. Вправе ли новый арендодатель расторгнуть договор аренды в связи с несогласием на сдачу имущества в субаренду по ранее заключенному договору?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При наличии согласия предыдущего арендодателя на заключение договора субаренды согласие нового собственника имущества на сдачу этого имущества в субаренду по ранее заключенному договору не требуется. Закон не предоставляет новому арендодателю права требовать расторжения договора аренды в связи с несогласием на сдачу имущества в субаренду по договору, который был заключен с согласия прежнего собственника имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

25 сентября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Смена собственника имущества переданного по договору аренды

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

1) У организации в собственности находится здание, помещения в котором сдаются в аренду. 31.07.2017 заключен договор купли-продажи, здание передано новому собственнику по акту приема-передачи. Подготовлено уведомление для арендатора о смене собственника с указанием реквизитов для перечисления арендной платы начиная с августа 2017 года. Но арендатор до получения уведомления перечислил арендную плату на счет организации.
Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю на сегодняшний день не зарегистрирован, однако имущество фактически покупателю передано и используется последним. Также между покупателем и продавцом отсутствовали какие-либо соглашения относительно судьбы арендной платы, выплачиваемой по договорам аренды указанного имущества, заключенным продавцом до передачи имущества покупателю.
Может ли организация, взяв от арендатора соответствующее письмо, сама перечислить полученную сумму на счет нового собственника?
2) На основании договора купли-продажи и акта приема-передачи здание и земельный участок под ним списаны с баланса организации, следовательно, начиная с 01.08.2017 стоимость этих основных средств исключается из базы по налогу на имуществу и земельному налогу. Но до регистрации у нового собственника пройдет какое-то время. Не обяжет ли организацию налоговая инспекция доплатить эти налоги за те 1-2 месяца, пока будет проходить переоформление собственности?

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
— Энциклопедия решений. Плательщики земельного налога.

[3]

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

[1]

8 августа 2017 г.

Читайте так же:  Согласование внесения изменений в проектную документацию

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарии к ст. 617 ГК РФ

По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.

Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.

Смена собственника не влияет на права арендатора

Между муниципалитетом и ООО заключен договор аренды муниципального имущества (нежилые помещения) на срок до 01.04.2010, договор зарегистрирован в учреждении юстиции. Данное помещение включено в план приватизации на 2008 год, и на него уже есть заявки, организация заявку не подает (нет денег на выкуп). Имеет ли право организация пользоваться помещением до окончания срока договора, если помещение будет продано с торгов другому лицу?

Да, арендные отношения продолжаются даже в случае продажи муниципалитетом занимаемого нежилого помещения третьим лицам.

Регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества (в вашем случае он подлежит государственной регистрации). При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой лишь запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Следовательно, недвижимое имущество, подлежащее приватизации, обременено правами арендатора.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в результате смены собственника, а именно после осуществления им государственной регистрации права на арендованное вами недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством, в уже существующем договоре аренды необходимо произвести замену одной стороны (старого собственника) на другую (нового собственника).

Учитывая изложенное, можно сделать следующий вывод: до окончания срока действия договора аренды недвижимого имущества, а именно до 01.04.2010, вы можете смело продолжать пользоваться арендованным вами нежилым помещением с соблюдением следующего условия: после смены собственника к существующему договору аренды заключить дополнительное соглашение, в преамбуле которого вместо старого собственника недвижимого имущества будет указан новый, а в условиях — на каком основании новый собственник имеет право владения, распоряжения и пользования данным имуществом со ссылкой на документ (с указанием всех реквизитов этого документа), подтверждающий это право. В случае отказа новым собственником в заключении такого соглашения вы вправе обратиться в суд, который обяжет своим решением «нерадивого» нового арендодателя оформить с вами взаимоотношения.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРЕ

Любимов Сергей, юрист компании EY Law.

В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.

Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам. Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции. В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

Читайте так же:  Сумма социальных вычетов предоставленных налоговым агентом

В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования. При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок. Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей. При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:
1) порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли;
2) момент перехода прав и обязанностей;
3) возмездность передачи прав и обязанностей.

Порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Момент перехода прав и обязанностей

Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.

Возмездность передачи прав и обязанностей

Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу главы 24 Гражданского кодекса РФ. И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой. Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является «кредитором», а в части перевода долга — «должником», соответственно и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет неравноценной, стороны соглашения производят зачет встречных однородных требований в части цены таких прав и обязанностей, а оставшаяся сумма уплачивается стороной в качестве оплаты цены прав или обязанностей, размер которой был, разумеется, больше.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет признана сторонами соглашения равнозначной, то отпадает необходимость в уплате сторонами каких-либо денежных сумм по соглашению. Несмотря на это, на практике некоторые государственные учреждения (например, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы) при осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей требуют, чтобы в соглашении о передаче прав и обязанностей в любом случае была указана какая-либо денежная сумма. При этом однозначно ответить на вопрос, кто кому должен оплатить эту сумму (старый арендатор новому или наоборот), учреждение юстиции затрудняется. Очевидно, необходимо ждать появления судебных решений или соответствующих правовых актов, регламентирующих порядок передачи прав и обязанностей. На практике арендаторы указывают в соглашении какую-то несущественную денежную сумму для того, чтобы не терять время при осуществлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника). Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей. Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей. Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору. Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

Читайте так же:  Предпринимательская деятельность является незаконной если осуществляется

В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.

При смене арендодателя недвижимости надо зарегистрировать изменения в договоре

По правилам, установленным п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичное правило работает и для изменений в зарегистрированный договор аренды.

При этом переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому при изменении арендодателя правоотношения сохраняются.

Президиум ВАС РФ в п. 24 информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Следовательно, при изменении собственника помещения необходимо внести соответствующие изменения в договор аренды.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации, то и поправки, внесенные в него в части информации об арендодателе, подлежат обязательной государственной регистрации.

Является ли смена собственника имущества, переданного в аренду, основанием для внесения изменений в договор аренды?

Во-вторых, осуществление капитального ремонта связано с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. Неотделимые улучшения, как правило, добавляют ранее не существовавшие полезные функции.

В целом, практика не рассматривает данные категории как тождественные. Прежде всего, неотделимые улучшения всегда совершаются с согласия арендодателя, в то время как производство капитального ремонта арендатором есть акт вынужденный, совершаемый с целью предотвращения (или минимизации) нарушения своих прав. Расходы, понесенные арендатором при производстве капитального ремонта, в ряде случаев рассматриваются как убытки.

Суд, сопоставляя понятия «улучшение» и «переоборудование«, пришел к следующему выводу, что стоимость подрядных работ по переоборудованию оружейной комнаты сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако не приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем. Норма ст. 623 ГК не разграничивает понятия «улучшение» и «переоборудование» ине связывает использование улучшения (результатов переоборудования) с видом предпринимательской деятельности, проводимой в переоборудованном помещении впоследствии при прекращении арендных правоотношений (см. постановление ФАС МО от 12.09.2002 N КГ-А40/5998-02).

Изменение условий, касающихся правового статуса лица, практика расценивает как основание для изменения в этой части и договора. Вот пример сказанного.

Разрешая спор, суд правомерно внес изменения в договор аренды, касающиеся сведений об арендодателе и балансодержателе, так как материалами дела подтверждено, что арендуемое помещение перешло в частную собственность предпринимателя (см. постановление ФАС ВВО от 24.08.2006 N А11-1043/2005-К1-2/81). В другом делесуд обосновал свою позицию следующим.

Согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако данные положения не исключают возможности внесения в договор изменений в части указания на нового арендодателя. В силу ст. 608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник или уполномоченное им лицо. Поэтому изменение в договоре аренды наименования арендодателя не противоречит закону, и такое требование арендатора является правомерным (см. постановление ФАС СЗО от 09.09.2003 N А44-466/03-С1).

2. Кто может ставить вопрос об изменении договора.

В практике допускают «автоматическое» изменение стороны договора. Например, как указала кассационная инстанция, в силу положений ст. 617 ГК при смене собственника земельного участка ранее заключенный договор сохраняет свою силу независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, при этом стороной по договору становится новый собственник (см. постановление ФАС ДО от 27.03.2007 N Ф03-А24/071/248). Однако правильно конкретизировать стороны, которые могут ставить вопрос о внесении изменений. Это, в свою очередь, позволяет избежать возникновения споров в дальнейшем.

Смена собственника дает право арендатору и новому собственнику ставить вопрос об изменении в договоре сведений об арендодателе (см. постановление ФАС СКО от 25.03.2004 N Ф08-1040/2004).

3. Суды ссылаются на положения ГК, регулирующие перемену лиц в обязательстве. Смена собственника (ст. 617 ГК) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются в силе (см. постановление ФАС ДО от 12.05.2003 N Ф03-А59/03-2/957).

При перемене лица со стороны арендодателя договор аренды сохраняется в силе на прежних условиях (см. постановление ФАС МО от 25.05.2006 N КГ-А40/4273-06).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (действующая редакция)

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст
Читайте так же:  Работа педагога психолога в учреждении дошкольного образования

Комментарий к ст. 617 ГК РФ

1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.

Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.

Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.

Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4921/11;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4688/2011-ГК;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 N 09АП-28551/2010-ГК;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5017/11 по делу N А72-6940/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 N Ф05-5925/10 по делу N А40-113538/2009;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А78-4181/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 N 15АП-8655/2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2014 N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 N Ф08-3398/11 по делу N А32-23119/2010.

Кому надлежит перечислять просроченный арендный платеж в случае изменения собственника (арендодателя)?

Ссылка на гл. 24 ГК при необходимости внесения изменений в договор (в случае смены собственника имущества, сданного в аренду) не корректна.Глава 24 ГК регламентирует процесс изменения лица в обязательственных отношениях, в то время как аренда сочетает в себе черты как обязательственных, так и вещных отношений. Такой подход судебной практики, на наш взгляд, оставляет без ответа вопрос о судьбе права собственности, а точнее, о том, каким образом к новому собственнику переходит владение.

Как известно, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи вещи. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Закон применительно к аренде (ст. 617) не содержит никаких дополнительных указаний. Стороны в договоре могут прямо предусмотреть иной вариант для перехода права собственности. Однако что делать в тех случаях, когда в договоре стороны не указывают о достижении консенсуального соглашения относительно перехода права собственности?

Строго говоря, заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи не способен перенести право собственности, поскольку отсутствует факт передачи владения. Именно данный аспект не учел ФАС ЦО, когда указал, что при смене собственника арендованного имущества первоначальный арендодатель в соответствии с положениями ст. 608, 617 ГК заменяется новым — приобретателем вещного права на имущество, сданное в аренду. Следовательно, лицо, утратившее право собственности на имущество, переданное в аренду, выбывает из арендных правоотношений (см. постановление ФАС ЦО от 08.04.2004 N А23-1978/03Г-16-173).

1. Арбитражная практика не пришла к однозначному решению этой проблемы. Приведем типичную ситуацию.

Заключен договор аренды. До истечения срока действия договора собственник (арендодатель) заключил договор купли-продажи имущества, ранее переданного в аренду. На момент перехода права собственности у арендатора имелась задолженность по арендной плате. Кому должен произвести исполнение по просроченному платежу арендатор?

Большинство арбитражных судов считают, раз просроченный платеж причитался прежнему арендодателю, то и перечислять его следует последнему. Аргументация: арендные платежи подлежат уплате за факт пользования имуществом.

2. Могут иметь место случаи, когда новый собственник не знает о том, что купленное им имущество находится в аренде, и случай, когда арендатор не знает о смене арендодателя. При этом возникает вопрос о необходимости надлежащего извещения той стороны, которая в силу своего статуса не знает или не может знать о соответствующем факте. К этим отношениям применимы нормы п. 3 ст. 384 ГК — если старый собственник не известил арендатора о продаже арендованного имущества, то он несет риск неблагоприятных последствий. Тот факт, что письменные изменения, касающиеся наименования и реквизитов арендодателя, в договор аренды не вносились, не освобождает арендатора от перечисления арендной платы надлежащему лицу (см. постановление ФАС СЗО от 27.05.2005 N А56-7723/04).

Более сложен вопрос о необходимости извещения нового собственника. Единственное, когда старый собственник может не извещать нового собственника, — это в случаях, когда договор аренды подлежит государственной регистрации. Но правило о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года, является совершенно произвольным и не защищает в должной мере интересы нового собственника., в данном случае законодатель явно проигнорировал необходимость обеспечения публичности прав, имеющих свойство следования.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Смена собственника имущества переданного по договору аренды

Вопрос: Согласно условию договора аренды недвижимого имущества внесен страховой депозит (обеспечительный платеж). Произошла смена собственника имущества. Должен ли новый собственник учитывать внесенный депозит (распространяется ли положение п. 1 ст. 617 ГК РФ на это условие договора)? Как должен действовать арендатор при необходимости потребовать от предыдущего собственника возврата денежных средств?

Читайте так же:  Систематическое получение прибыли от пользования имуществом

Ответ: По нашему мнению, новый собственник переданного в аренду имущества должен учитывать внесенный страховой депозит (обеспечительный платеж). В случае если у арендатора возникнет необходимость потребовать возврата денежных средств, рекомендуем арендатору потребовать их возврата не от предыдущего собственника, а от нового собственника, к которому в качестве стороны договора аренды перешли все обязанности прежнего арендодателя.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к статье 617 Гражданского Кодекса РФ

По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.

Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.

Другой комментарий к статье 617 ГК РФ

1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

[2]

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).

На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.

Остались вопросы по ст 617 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 617 ГК РФ бесплатно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Источники


  1. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.

  2. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.

  3. Теория государства и права / ред. К.А. Мокичев. — М.: Юридическая литература, 2005. — 520 c.
  4. Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
Смена собственника имущества переданного по договору аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here