Продажа квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника

Полезная информация на тему: "Продажа квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2019 году

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы, которые могут понадобятся покупателям: а) для проверки квартиры на «юридическую чистоту»; б) для одобрения ипотеки на покупку квартиры, если покупатели с ипотекой; в) для Пенсионного Фонда, если покупатели с материнским капиталом. Но запомните — для регистрации же сделки купли-продажи дополнительные документы не нужны.

    Разрешение органов опеки и попечительства;

Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

[1]

Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

Договор купли-продажи квартиры;

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать

Как и писала выше, есть документы, которые могут понадобятся покупателям для проверки квартиры на «юридическую чистоту». Также они могут понадобятся банку/Пенсионному Фонду, если покупатели с ипотекой, с материнским капиталом или вообще со всем вместе.

    Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

Выписка из домовой книги;

Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

Архивная (расширенная) выписка из домовой книги;

В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi

Выписка из лицевого счета;

Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.;

Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Обычно покупатели сами заказывают данную выписку, некоторые требуют ее предоставить. Она теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке.

[3]

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Читайте так же:  Положение о расследовании и учете профессиональных заболеваний

Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Возможные последствия покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Будущих покупателей недвижимости на вторичном рынке волнуют риски, связанные с приобретаемым жильем, в частности, чем обернется в 2019 году покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми. О том, какие последствия сулит приобретение обремененной жилплощади, рассказывается в данной статье.

Обремененная недвижимость

При поиске подходящей для проживания недвижимости покупателей волнуют такие моменты как район, этаж, квадратура, положение комнат, наличие ремонта, и достаточно часто они забывают удостовериться, что на покупаемой жилплощади не осталось «лишних» жильцов. Чтоб удостовериться в этом, достаточно потребовать от продавца развернутой выписки из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные по данному адресу. Обычно на недвижимость с обременением в виде зарегистрированных лиц продавцом часто предлагается хорошая скидка, вследствие чего, покупатель, поторопившись, может досконально не проверить всю документацию и выяснить о наличии лишних жильцов, лишь после свершенного факта приобретения квартиры. Выписка зарегистрированных в большинстве случаев не представит большого труда для нового хозяина. На основании статьи 292 ГК РФ, прописанные лица утрачивают все права на проданное жилье с момента смены собственника, однако существуют определенные категории, являющиеся исключением, которых просто так выписать не получится, даже если недвижимое имущество перешло новым хозяевам на основании законной сделки.

Что делать

Если, став полноправным владельцем, покупатель обнаружил, что на приобретенной жилплощади числятся посторонние лица от прежних хозяев, ему следует первоначально попытаться решить проблему мирным путем. Например, возможна ситуация, когда на проданном объекте были прописаны несколько членов семьи, один из которых не проживал совместно с остальными и не был уведомлен о продаже жилья. Возможно, поставленный в известность гражданин осуществит процедуру выписки добровольно. Если найти зарегистрированных людей не представляется возможным, либо добровольно сменить прописку они не желают, остается, либо смириться со сложившимся положением, либо искать правды в суде. В том случае, если новый хозяин, дабы избежать волокиты, не станет обращаться в судебную инстанцию для принудительной выписки, ему следует помнить, что в связи с дополнительным количеством человек ему придется нести завышенные расходы по коммунальным платежам. Даже, если жилье оборудовано приборами учета, некоторые коммунальные услуги предоставляются, исходя из количества проживающих, поэтому новым хозяевам придется нести дополнительные расходы за «коммуналку».

Проблемные жильцы

Как было сказано, если после совершения покупки недвижимости новый владелец вдруг обнаружил, что на приобретенной жилплощади имеются зарегистрированные лица, выписать их в большинстве случаев не составит труда. Однако в некоторых ситуациях сделать это будет проблематично и даже невозможно, если прописанные в купленной квартире граждане относятся к следующим категориям:

  • зарегистрированные в соответствии с отказом от завещания;
  • не реализовавшие свое право на приватизацию, подтвержденное отказом в пользу иных лиц в письменной форме;
  • участники жилищно-кооперативного товарищества;
  • инвалиды, лица, признанные недееспособными;
  • дети, не достигшие совершеннолетия.

Так как, благодаря общему демографическому подъему в стране, в подавляющем большинстве российских семей имеются дети, вероятность того, что они есть и продавца жилья, достаточно высока. Покупателю следует знать, что при обнаружении зарегистрированных в квартире несовершеннолетних лиц, просто снять их с учета даже через суд не получится. Судебная практика показывает, что судьи в приоритете ориентируются на защиту интересов малолетних граждан, поэтому в суде скорее произойдет аннулирование самой сделки, нежели принудительная выписка несовершеннолетнего. Но даже, если на основании того, что в приобретенной недвижимости числятся прописанные жильцы, не достигшие 18 лет, в суде удастся аннулировать сделку купли-продажи, для покупателя это вовсе не означает, что он в конечном итоге не окажется в убытке. Так, даже если суд постановит признать сделку недействительной и обяжет продавца вернуть полученные деньги, может случиться, что несостоявшийся собственник назад их так и не получит, если они к этому моменту уже были потрачены продавцом, а имуществом и доходами, соразмерными требуемой сумме, он не располагает.

Если в покупаемой квартире живут дети

Покупая жилье, следует заранее позаботиться обо всех нюансах, которые последствие выльются в неприятности для новых хозяев. Если в квартире проживают дети, необходимо выяснить, на каких правах:
  • фактически живут, при этом имеется прописка в другом месте;
  • прописаны, но являются собственниками;
  • имеют долю в продаваемом жилье.

Уточнить эту информацию можно, попросив расширенную выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП. Если имеет место первый вариант, то есть ребенок числится по другому адресу, то для покупателя нет никаких рисков, так как несовершеннолетний не имеет никакого отношения к реализуемому жилью.

[2]

Прописаны в продаваемой квартире

По закону несовершеннолетние граждане до 10 лет должны быть прописаны и проживать по месту жительства родителей. Данное положение вытекает из статьи 20 ГК РФ. Лица, достигшие 10 лет, могут быть зарегистрированы у других родственников, например, бабушек и дедушек. Подростки от 14 до 18 лет регистрируются по адресу фактического проживания. Кроме этого, нельзя прописать малолетних жильцов в условия, несоответствующие санитарным нормам. Будущему владельцу следует удостовериться, что хозяева прописались по новому адресу всей семьей в оговоренные сроки.

Важно! Если ребенок в продаваемой квартире проживает не с родителями, а с опекунами, либо, когда существует вероятность нарушения его прав, для снятия с регистрационного учета потребуется согласие органов Опеки и попечительства.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”выписать несовершеннолетнего из квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Читайте так же:  Льготы по потере кормильца

Несовершеннолетний собственник

Если выяснилось, что при покупке квартиры доля в продаваемой недвижимости принадлежит гражданину, не достигшему 18 лет, ситуация для покупателя существенно усложняется. В соответствии с поправками к законодательству, в 2019 году потребуется оформить договор купли-продажи у нотариуса, а также любой другой договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества, в случаях, когда:
  1. В числе хозяев жилплощади имеется несовершеннолетний.
  2. Жилье принадлежит нескольким лицам в режиме долевой собственности.

Помимо того, что договор потребуется составлять у нотариуса, дополнительно необходимо получить согласие органов Опеки и Попечительства на само проведение сделки. Для этого хозяева объекта продажи должны обратиться в Опеку с соответствующим заявлением, дополнительно предоставив следующий пакет документов:

  1. Паспорта законных представителей (родителей, опекунов).
  2. Свидетельства о рождении.
  3. Выписку из домовой книги.
  4. Копии технического и кадастрового паспортов на жилищный объект.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры с несовершеннолетними прописанными детьми” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Чаще всего предполагается, что совместно с продажей будет осуществлена покупка новой недвижимости. При этом важно, чтоб интересы малолетних граждан не были ущемлены, то есть новый дом быть равноценным или лучшим по всем параметрам, по сравнению с тем, долей в котором владел ребенок. В таком случае вместе с заявлением на разрешение, законные представители несовершеннолетнего обязаны дополнительно предоставить копию технического паспорта на объект недвижимости, приобретаемый взамен. На рассмотрение уходит от двух до четырех недель. Если опека дала свое согласие на сделку, то будущий покупатель может быть спокоен – детки будут зарегистрированы по новому адресу, и весь процесс будет проходить под контролем компетентных органов.

В отдельных случаях, при реализации собственности несовершеннолетнего, владельцами не предполагается приобретение иной жилплощади, например, если уже имеется другая жилплощадь, где проживает ребенок, или сама продажа связана с отъездом семьи за границу. Опека рассматривает каждый случай индивидуально. Например, может быть допущен вариант, когда деньги, вырученные за сделку соразмерно принадлежавшей малолетнему собственнику доли, будут положены ему на банковский счет, которым он сможет воспользоваться после достижения возраста 18 лет.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Видео (кликните для воспроизведения).

При необходимости продать объект недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, участие в такой сделке принимают его законные представители, которые должны дать письменное согласие на совершение сделки и которым необходимо получить разрешение от органов опеки.
Разумеется, каждый случай рассматривается индивидуально. Определяющим фактором здесь является соблюдение интересов несовершеннолетнего ребенка.
Так, например, условия проживания в новой квартире не должны быть хуже тех условий, в которых несовершеннолетний жил до совершения сделки. Другими словами, новое жилище или его доля должны быть равноценны прежнему. При несоблюдении этого условия на имя несовершеннолетнего может быть открыт счет, на который переведут причитающуюся ему долю.
В некоторых случаях органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры при одном условии, что для несовершеннолетнего ребенка уже куплено новое жилище. Следует отметить, что решение органов опеки также может не совпадать с намерениями родителей или законных представителей ребенка – в таком случае сторона, выражающая недовольство, имеет полное право подать судебный иск для обжалования принятого решения.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При продаже квартиры в которой долей владеет несовершеннолетний, его обязательно надо наделить равноценным имуществом — долей в другой квартире. В некоторых случаях органы опеки могут разрешить вместо приобретения доли положить на счет несовершеннолетнего денежную сумму равную стоимости его доли.

Последовательность следующая:
1 найти покупателя на вашу квартиру
2. найти квартиру которая будет приобретаться
3. собрать необходимые справки и документы
4. предоставить все документы в органы опеки и попечительства и получить у них распоряжение
5 выйти на сделку.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Василий, приходите в офис, все расскажем, да и чаем угостим 🙂

Здравствуйте, Василий!
Основная особенность продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком — это зависимость от органов опеки, которые выносят решения по своему усмотрению. Сходите к ним и выясните, что вам нужно сделать, чтобы получить от них разрешение на продажу.
Ну и еще один нюанс: покупатели не очень жаждут связываться такой квартирой (особенно, если собирается альтернативная цепочка), сделка может затянуться, а цепочка развалиться, особенно, если Вы незнакомы со всей спецификой.
Удачи Вам

Процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа частной квартиры с несовершеннолетним собственником в 2019 году возможна только при выполнении всех условий. Процедура может оказаться достаточно непростой, потому как государство тщательно защищает права детей и следит за тем, чтобы они не нарушались. Поэтому выдвинуты конкретные требования при продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, и их не всегда удается выполнить. Взрослым людям следует знать, как поступить в той ситуации, если один из владельцев имущества – малолетний ребенок. Потому как в этом случае не удастся использовать стандартную сделку купли-продажи для жилья.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, где собственник – он, возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства. Потому как именно данный орган принимает решения по поводу того, можно ли в конкретной ситуации реализовать жилплощадь. Органы опеки следят за тем, чтобы права детей не нарушались, и поэтому имеются определенные требования для проведения процедуры.

Сначала отметим, что следует различать ситуации, когда ребенок – собственник и когда он только прописан в жилище. Ведь во втором случае дети не являются владельцами продаваемой недвижимости и не могут претендовать ни на деньги, ни на иную собственность. Важно лишь то, чтобы им было, где прописаться, ведь малышей оставить без постоянного места жительства нельзя.

Читайте так же:  Справка о фактическом местонахождении организации образец

В той ситуации, когда несовершеннолетние являются собственниками, недостаточно будет предоставить только новое место для прописки. Обязательно нужно будет обеспечить малышей другим жильем либо равноценной в нем долей. При этом квартира может не принадлежать родителям, а быть во владении, к примеру, у родственников. Но они должны согласиться выделить ребенку часть собственности и официально оформить.

Немного проще, когда продаются квартиры с несовершеннолетними детьми-владельцами, а затем покупаются новые. Тогда родители могут сразу зарегистрировать на малышей долю и получить разрешение от органов опеки на продажу. К слову, существует и такой вариант, когда на счет несовершеннолетних детей кладут сумму с реализации их доли. Однако данный вопрос следует обсуждать лично с органами опеки, чтобы знать, возможен ли такой способ в конкретной ситуации.

Как можно сделать вывод, для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником в любом случае нужно будет разрешение от государства. Поэтому, когда будут выполнены необходимые требования, можно обращаться в орган опеки и попечительства. Отметим, что новая жилплощадь, предоставляемая ребенку, не должна быть хуже предыдущей. В первую очередь речь идет о площади, не допускается уменьшение размера. Поэтому к выбору нового жилья следует подойти внимательно, чтобы не нарушить данный пункт.

О дееспособности

Не имеет значения, как именно у детей возникли права на недвижимость. Возможно, жилище было приватизировано, и в процессе участвовал ребенок. Как известно, государственные квартиры с прописанными детьми могут участвовать в приватизации только с несовершеннолетними. Потому как малыши не могут отказаться от процедуры, если у них нет своей собственности.

Как известно, полная дееспособность возникает в 18 лет, а в 14 лет наступает ограниченная дееспособность. При этом у подростка нет права распоряжаться своей недвижимостью, потому как считается, что он еще недостаточно взрослый, чтобы принимать подобные решения. Однако все-таки есть причины, по которым полная дееспособность может наступить раньше.

Можно в 16 лет совершать сделки с недвижимостью в следующих случаях:

  1. Гражданин вступил в брак. Даже если он разведется до наступления 18 лет, то дееспособность не будет отменена.
  2. Подросток официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью.

Тогда будет возможна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, если он сам захочет ее реализовать. Разрешение от органов опеки не потребуется, так как у подростка уже есть право лично решать имущественные вопросы.

Обращение в органы опеки

Уже говорилось о том, что продажа приватизированной квартиры несовершеннолетнего собственника возможна в том случае, если органы опеки дадут свое согласие. Для этого потребуется направить специальное заявление и предоставить перечень документов. В бумаге стоит изложить ситуацию, при которой происходит реализация недвижимости. Важно уточнить, что будет с ребенком, получит ли он другую собственность.

Понадобится, чтобы явились оба родителя, потому как обязательно будет проведено собеседование. Это необходимо для того, чтобы более полно понимать ситуацию и принять верное решение по поводу приватизированной квартиры. Ведь если у малыша больше не будет своей собственности, либо она будет значительно уступать по условиям, то тогда будет считаться, что законодательство не соблюдено.

Важно! Мнение несовершеннолетнего учитывается, если ему уже исполнилось 14 лет. То есть, был получен национальный паспорт, и наступила ограниченная дееспособность.

Далее на основании поданных документов будет рассматриваться дело. Важно принести полный перечень официальных бумаг, потому как без них не разрешат продать недвижимость, если в ней прописан ребенок. Иногда требуется представить дополнительные документы, и сейчас рассмотрим примерный список.

  1. Национальные паспорта родителей. Если отец или мать отсутствует по причине лишения прав или смерти, то тогда нужен документ только одного человека.
  2. Свидетельство о рождении либо паспорт несовершеннолетнего.
  3. Документ, который доказывает, что ребенка обеспечат недвижимым имуществом. Нередко им выступает соглашение о покупке нового жилья.
  4. Заполненное заявление.
  5. Свидетельство о вступлении в брак.
  6. Бумага, доказывающая наличие прав у малыша на квартиру.
  7. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Из дополнительных может потребоваться документ о лишении родительских прав, свидетельство о смерти матери или отца, согласие от одного из родителей на процедуру, справка о признании гражданина без вести пропавшим.

Рассматривать дело могут около двух месяцев, и при этом нет гарантий, что дадут положительное решение. На него можно претендовать, если условия проживания будут улучшены или хотя бы не станут хуже. Также не должно быть сомнений по поводу того, что интересы детей действительно учитываются. В любом случае, если придет отказ, то он будет обязательно обоснован.

Оформление продажи

Не стоит спешить продавать недвижимость, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Потому как некоторые оформляют сделку, не дождавшись решения от органов опеки. Даже если присутствует полная уверенность в положительном ответе, не стоит до получения разрешения реализовывать собственность.

Бывали ситуации, когда люди уже продали квартиру, а потом им приходил отрицательный ответ от органов опеки. Как итог, приходилось аннулировать сделку, что неудобно как для бывших владельцев жилья, так и для новых собственников. Еще хуже, если на эти деньги уже была куплена новая квартира. Тогда пострадавших от необдуманного решения сторон станет еще больше.

Если же согласие от государства пришло, то тогда можно начинать процедуру в обычном порядке. Потребуется найти покупателя, обсудить с ним условия сделки, а затем заключить договор купли-продажи. При этом не стоит забывать о том, что обязательно нужно обеспечить несовершеннолетнего новой собственностью либо долей в ней. Если все сделать как надо, то процесс можно будет считать успешно завершенным. Останется только переехать в новую квартиру и передать ключи от проданной недвижимости. После этого больше не придется переживать о сделке, если она прошла в соответствии с законодательством.

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником имеет определенные риски, ведь законодательство предусматривает специальные средства и способы защиты интересов ребенка. Любое распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям, требует согласования с органами опеки и попечительства.

Правовое регулирование сделок с участием несовершеннолетних

Если объект недвижимости находится в собственности ребенка, сделка автоматически приобретает дополнительную сложность. Это связано с необходимостью обеспечить соблюдение прав детей при распоряжении их имуществом. В Российской Федерации действует целый комплекс норм, регламентирующих порядок и условия продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику:
  • Семейный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 48-ФЗ.
Читайте так же:  Отзыв депутата представительного органа местного самоуправления

При этом необходимо учитывать нормы Основного закона РФ – Конституции, которая отдает приоритет интересам ребенка при реализации любых правоотношений.

По общему правилу, совершение любых следок с имуществом несовершеннолетнего не допускается без предварительного согласования с органами опеки. Указанные органы дадут согласие на продажу квартиры только при условии, что права ребенка будут надлежащим образом соблюдены:

  • вместо продаваемого жилья в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретена другая квартира, не ухудшающая его жилищные условия;
  • денежные средства от продажи квартиры будут блокированы на специальном счете ребенка до момента приобретения ему другого жилья (этот вариант используется только в исключительных случаях).

Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, или при наличии запрета на распоряжение жильем, будет признана недействительной с возвратом сторон в исходное состояние. Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как избежать рисков

Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать. Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.

Проверка на подготовительном этапе

Даже если несовершеннолетний ребенок только прописан в квартире, но не имеет права собственности, на стадии проверки юридической чистоты сделки необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

  • основания приобретения квартиры в собственность продавца – если жилье оформлено в результате приватизации, исключение ребенка из числа собственников является грубым нарушением законодательства и повлечет признание сделки недействительной;
  • правовой статус собственников – родителей – лишение или ограничение их родительских прав автоматически повлечет проблемы с опекунами или органами опеки при оформлении сделки;
  • отношение органов опеки к предстоящей продаже жилья – еще на стадии оформления проекта договора орган опеки может выразить свое предварительное мнение о возможности отчуждения имущества ребенка.

Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки.

Согласование сделки в органах опеки

В органы опеки обращаются родители несовершеннолетнего собственника, однако потенциальный покупатель квартиры также имеет право получать информацию о ходе проверки. Для согласования в адрес органа опеки направляются следующие документы:

  • обращение родителей ребенка о выдаче согласия на продажу его жилья с одновременным приобретение другой квартиры в собственность несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости;
  • техническая документация на обе квартиры;
  • справки о составе семьи. поквартирные карточки по месту прописки ребенка и т.д.

На стадии проверки представленных документов органы опеки будут составлять акт о жилищных условиях ребенка по обоих объектам недвижимости. Выдача положительного заключения будет возможна только в случае, если права и интересы детей не ухудшаются в результате смены объектов недвижимости.

В итоговом постановлении органа местной власти будет зафиксирована обязанность родителей оформить новое жилье в собственность ребенка не позднее определенного срока (как правило, от трех до шести месяцев). Если после совершения обоих сделок родители не исполнили это обязательство, органы опеки имеют право обратиться в суд для оспаривания договор купли-продажи. В этом случае покупатель вновь несет потенциальный риск потери имущества и денежных средств.

Регистрация договора

Даже если получено согласие органов опеки и сделка готова к регистрации, потенциальные риску у покупателя сохраняются. Это связано с нюансами снятия детей с регистрационного учета:

  • ребенок может быть выписан из жилого помещения только при условии одновременной прописки в новое жилье;
  • выписка ребенка из квартиры без указания нового адреса не допускается без согласия органов опеки (на практике, в такой ситуации получить согласие практически невозможно);
  • принудительная выписка ребенка через суд обречена на провал, поэтому единственным вариантом остается снятие несовершеннолетнего гражданина с регистрационного учета еще до обращения за регистрацией.

При таких обстоятельствах для покупателя может возникнуть патовая ситуация. Пока квартира с несовершеннолетним собственником не будет продана, у родителей ребенка будут отсутствовать средства на приобретение нового жилого помещения. Пока ребенку не приобретут новый объект недвижимости, его будет практически невозможно выписать.

В этой ситуации у покупателя есть только один приемлемый вариант действий – настаивать на выписке всех граждан из квартиры до момента государственной регистрации сделки. При наличии согласия органов опеки на продажу жилья снятие несовершеннолетнего гражданина с учета будет вполне возможно по решению родителей. Если сделка будет зарегистрирована, а родители откажутся выписывать ребенка, может не помочь даже обращение в суд.

Как минимизировать риски

Чтобы устранить или минимизировать потенциальные риски, покупателю квартиры с несовершеннолетним собственником необходимо следовать строгим рекомендациям:

  1. тщательно проверить все документы на стадии согласования всех существенных условий сделки;
  2. установить наличие у ребенка права собственности или права пользования жилым помещением;
  3. убедиться через органы опеки и попечительства что родители не ограничены в родительских правах;
  4. проводить действия по регистрации сделки и передаче денежных средств только при наличии согласия органов опеки;
  5. включить в условия договора пункт о выписке всех членов семьи продавца до регистрации сделки.

Выполнение этих советов позволит свести к минимуму риски приобретения жилья с несовершеннолетним собственником.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

александра

Добрый вечер! Нюансы следующие: 1) «выделить долю в своей квартире в Москве» внучке бабушка вправе только через договор дарения (не купли-продажи), 2) чтобы получить разрешения опеки на сделку, подаренная доля должна по двум критериям (метражу и кадастровой стоимости), быть не менее той доли, которая продается.

Добрый вечер, в этом и вопрос. В предварительной беседе в опеке я не сказала, что это бабушка) По причине того, что, насколько мне известно, опека скорее всего не пропустит такое. То есть, не допустит продажу доли несовершеннолетней дочери в обмен на дарение от бабушки.

И, скажите пожалуйста, на вашей практике, скажем, за последние 2-3 года были случаи, когда опека давала бы разрешение на продажу доли несовершеннолетнего при условии дарения такой же, а то и больше, по метражу и кадастровой стоимости доли у бабушки? Это было бы прекрасно, и людей не заставляли бы искать окольные пути, но, насколько я знаю, именно это они и не пропускают! Вам удавалось получить подобные разрешения от опеки?

Читайте так же:  Разрешение на строительство лпх земли населенных пунктов

Вы путаете дарение и куплю-продажу. Близкие родственники ДАРИТЬ несовершеннолетним могут, ПРОДАВАТЬ — нет. Цитирую п.3.ст.37 ГК РФ: «. близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара. » . Никаких законных претензий к получению в ДАР доли от бабушки опека иметь не может.

Заключение договора купли-продажи с участием несовершеннолетних собственников — возможен только в нотариальной форме, договора дарения — можно в простой письменной, нотариат не обязателен. Можно подписать сначала договор дарения и с ним отправляться к нотариусу на сделку купли-продажи.

Уважаемая Наталья, в том то и дело, что я НЕ путаю дарение и куплю-продажу) Это ясно, как день, что опека «никаких претензий» опека иметь не может, если бабушка ребенку ПРОСТО подарит!) А не взамен на продажу его доли в другой квартире! Я говорю о том, что много информации о том, что опека такие сделки не пропускает. Поэтому я и задаю Вам вопрос, у вас были на практике случаи, когда опека пропускала подобное? По поводу Вашего последнего комментария о том, что сначала бабушка пусть дарит, а ПОТОМ поход к нотариусу на сделку купли-продажи. А опека. Бабушка УЖЕ подарит, а опека НЕ пропустит, что будет в итоге? Собственность у ребенка уже в 2х квартирах? Мне продать квартиру с долей ребенка надо)

Спасибо за минус, уважаемая Александра! Видимо за мое внимание к Вашему вопросу и желание помочь.
1) В моем практике и практике коллег по агентству не было случаев чтобы подобные сделки (продажа+дарение) «опека не пропускала». 2) Поясняю свой второй совет: СНАЧАЛА распоряжение опеки, затем дарение и продажа. Если Вы обратитесь к нотариусу, имея на руках распоряжение опеки, нотариус будет настаивать на нотариальном оформлении и договора купли-продажи, и договора дарения тоже, т.к. опека напишет «при условии одновременного дарения. «. Вы отвечаете, что ВЧЕРА подписали с бабушкой дарение, предоставляете нотариусу договор дарения в простой письменной форме, и вопрос исчерпан, Ваши средства сэкономлены. На какого нотариуса попадете, конечно, изменения в законодательство совсем недавние, не факт, что нотариус согласится, но мы так делали, и попробовать стоит. Всего Вам доброго.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Теоретически могут, практически такой вариант развития событий маловероятен. Разрешение на сделку Вы в любом случае получите ДО самой сделки. Будет разрешение от органов опеки — автоматом будет зарегистрирована сделка. Государственный регистратор не проводит экспертизу оснований тех или иных разрешений, он всего лишь регистрирует права. С точки зрения закона все документы для гос. регистрации сделки (права) предоставлены.
Ну, а вот вопрос нарушения закона Вами (мамой) остается открытым. Вы сознательно идете на это, а незнание закона от ответственности не освобождает. Еще раз: вероятность того, что это «всплывет» крайне мала. Что с папой ребенка? Какие с ним отношения? Вон он Вам может все подпортить, если сообщит в опеку о родственных связях.

Не сообщит, он лишен родительских прав и мы его и не видели эти 14 лет) Что я могу сказать по поводу закона? Кроме того, что он направлен против людей? Мы сейчас находимся в ситуации, в которой продажа квартиры необходима. Других вариантов нет, то есть предоставить ребенку собственность у посторонних людей путем покупки возможности нет. А опека требует! Не могу понять, какая опеке разница, где ребенку будет предоставлена собственность и у кого? Допустим, бабушка может выйти замуж, подарить квартиру любому другому человеку или, в конце концов, продать, купить домик в деревне и на доплату ездить в кругосветные путешествия))) Не про нашу, конечно, но в принципе, законом нигде (! ) не оговорено, что квартира бабушки должна (!) когда то там перейти к внучке! То есть, получается, чужим — можно, своим — нет, почему? А если ей деньги нужны, то почему эти деньги я ей не могу заплатить и купить долю без риска? Поэтому скажу, что на это я иду по необходимости, в интересах своей семьи и своих детей, ибо по другому никак, руки просто связывают своими законами и правилами, к сожалению.

можете для опеки выделять долю в Московской квартире и выходить на продажу

Здравствуйте, В этом и вопрос, КАК выделять? Каким путем?

Видео (кликните для воспроизведения).

И еще такой момент. Сейчас вроде все сделки обязаны проходить через нотариуса. Какие действия он проводит, кто знает?

Источники


  1. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.

  2. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

  3. Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.
  4. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
  5. Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.
Продажа квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here