Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире

Полезная информация на тему: "Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Что нужно, чтобы продать приватизированную квартиру, в которой есть доли у несовершеннолетних?

В силу ст. 28, 37 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемом случае обязательно необходимо получение согласия органов опеки и попечительства на продажу имущества, принадлежащего каждому ребенку.

Такое согласие может быть выдано только в случае, если не происходит уменьшение имущества ребенка, то есть не уменьшается приобретаемая площадь и стоимость имущества!

Подробную информацию можно дополнительно получить непосредственного на личной консультации в органе опеки и попечительства по месту регистрации ребенка.

Как правило, для выдачи предварительного разрешения родители обращаются в орган опеки и попечительства с заявлением. В заявлении указываются вид сделки; адрес отчуждаемой квартиры с указанием размера общей и жилой площади, причины отчуждения квартиры и адреса приобретаемой квартиры с указанием размера общей и жилой площади, размер доли несовершеннолетнего в отчуждаемой и приобретаемой квартирах; в случае совершения сделки, предусматривающей расчеты в денежной форме, при зачислениях денежных средств на счет ребенка, в заявлении указывается сумма, номер счета, Ф.И.О. владельца счета, наименование банка.

К заявлению прилагаются следующие копии документов: паспорт заявителя, свидетельство о рождении ребенка, справка с места жительства о составе семьи, поквартирная карточка или выписка из домовой книги, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, предварительный договор купли-продажи квартиры, содержащий обязательное условие о последующем приобретении жилого помещения (доли в жилом помещении) в собственность ребенка, сберегательная книжка с указанием реквизитов банковского счета, открытого на имя ребенка или договор банковского вклада с кредитной организацией (в случае если денежные средства по сделке будут зачисляться на счет ребенка).

Регистрация перехода права собственности происходит в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Дополнительно при регистрации договора купли-продажи квартиры в Управление Росреестра подается согласие органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры. Необходимо также обратить внимание, что сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних подлежит обязательному нотариальному заверению.

Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире.

Долевая собственность имеет массу юридических тонкостей. Расскажем в статье о схеме выкупа долей в квартире у родственников, а также об этапах оформления сделки.

○ Порядок продажи доли в квартире родственнику.

Законодательный порядок реализации доли подразумевает необходимость предоставления возможности воспользоваться преимущественным правом покупки. Этим правом обладают сособственники продавца.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, продажа доли постороннему человеку без уведомления о предстоящей сделке других совладельцев невозможна. При нарушении преимущественного права сделка будет признана неправомерной.

Преимущественное право должно быть реализовано не зависимо от наличия или отсутствия родственных связей между продавцом и потенциальным покупателем.

○ Как выкупить долю с использованием материнского капитала?

Покупка доли в квартире за материнский капитал возможна одним из двух способов:

  1. У продавца путем заключения договора купли-продажи. Это допустимо, если ребенку уже исполнилось три года.
  2. Посредством ипотеки. С банком заключается договор, по которому доля приобретается за счет банка, а эти средства будут возращены ему за счет материнского капитала. В этом случае ждать три года не нужно.

При покупке доли с использованием материнского капитала подразумевается, что семья будет владеть жилплощадью полностью. Закон не запрещает заключение таких сделок между родственниками (исключение – между мужем и женой).

Однако Пенсионный Фонд относится к таким сделкам насторожено. Например, семья с детьми живет с дедушкой в одной квартире и хочет выкупить его долю. При этом выселение дедушки не планируется. В этой ситуации необходимости продавать свою долю у дедушки нет, но он не против выкупа. Деньги поступают на его счет. После этого их можно снять и воспользоваться средствами материнского капитала по собственному желанию.

В такой ситуации ПФР, скорее всего, откажет, так как доля деда все равно досталась бы семье по наследству. Чтобы заключить подобную сделку потребуется привести серьезные аргументы.

○ Можно ли воспользоваться ипотекой при выкупе доли?

Как правило, банки охотнее выдают средства на покупку целых объектов недвижимости. Но в зависимости от особенностей сделки может быть одобрен кредит и на долю.

Вероятно, банк выдаст ипотеку, если после приобретения доли заемщик станет полноправным собственником всей жилплощади. Тогда вся квартира станет предметом залога, а кредитор сможет не опасаться за обеспечение возврата средств.

Скорее всего, банк откажет в выдаче денег, если сделка совершается между ближайшими родственниками или бывшими супругами. В последнем случае значение будет иметь период, прошедший после развода.

[3]

○ Можно ли оформить выкупленную долю на несовершеннолетнего?

Доля может быть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо включить его данные в договор купли-продажи.

Подписывать договор за несовершеннолетнего гражданина будут его родители или опекуны. Затем, право собственности ребенка необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации будет выдана выписка из ЕГРН с указанием, что несовершеннолетний является владельцем доли.

○ Нормативные положения.

Основными нормативными положениями, регулирующими порядок выкупа долей в квартире у родственников, являются:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
  4. ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Основной нормативно-правовой акт – это ГК РФ. Именно этим законодательным положением установлено преимущественное право покупки, предусмотрен порядок оформления сделки и описаны другие нюансы.

○ Обязательное уведомление о продаже доли всем участникам долевой собственности.

Уведомление о продажи доли составляется в письменной форме. Текст уведомления должен включать в себя сведения о цене и других существенных условиях сделки. Установленной законодательно формы этого документа не предусмотрено. ГК РФ говорит лишь о том, что уведомление оформляется письменно.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

После получения уведомления у сособственников есть месяц на раздумья. По истечению этого времени, в случае отказа совладельцев от выкупа или игнорирования ими уведомления, продавец вправе реализовать долю любому лицу.

Читайте так же:  Электромонтер по обслуживанию электроустановок профстандарт

○ Этапы выкупа долей.

После отправки уведомления и определения покупателя выкуп будет включать три этапа:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление договора купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Для выкупа потребуются следующие документы:

  • Ссвидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).
  • Правоустанавливающий документ на долю – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.
  • Технический план из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение отправки уведомления сособственникам.
  • Паспорта сторон.

Если продавец находится в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. При участии в сделке несовершеннолетнего нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. В зависимости от ситуации могут понадобиться и иные документы.

Договор купли-продажи оформляется письменно. Он должен быть заверен нотариально.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре или МФЦ. Нужно обратиться в территориальное отделение по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация займет 3-5 рабочих дней. Процедура облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей.

○ Как правильно оформить сделку?

Унифицированной формы договора купли-продажи не предусмотрено. Однако без указания существенных условий он будет признан недействительным.

К таким условиям относятся:

  • Данные сторон.
  • Идентификационные сведения о предмете сделки.
  • Цена продажи.
  • Порядок перечисления средств.
  • Порядок передачи доли новому владельцу.
  • Другие условия, которые стороны посчитают существенными.

Помимо этого, потребуется п рописать данные всех прописанных в квартире лиц.

Пункт 1 ст. 558 ГК РФ:
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

○ Последствия незаконной продажи доли в квартире.

Если при продаже доли будет нарушено преимущественное право покупки, любой из сособственников вправе подать на продавца в суд. На это у него будет три месяца.

По решению суда сособственник, чье право было ущемлено, может перевести на себя правомочия и обязанности покупателя по договору.

При нарушении этапов продажи доли в квартире сделка может быть признана недействительной.

○ Способы оплаты сделки.

Существует три способа оплаты сделки:

  1. Банковская ячейка – аренда депозитарной ячейки для обеспечения гарантии честности покупателя.
  2. Аккредитив – по сути тоже самое, что и банковская ячейка, но расчет осуществляется безналичным способом.
  3. Наличный расчет или перевод на счет.

Последний способ считается наиболее рискованным. Он постепенно отходит в прошлое.

○ Советы юриста:

✔ Какие сложности и риски могут возникать при покупке доли у родственников?

При непосредственном оформлении и расчете никаких сложностей не возникнет. Ситуация усложняется, когда покупатель привлекает материнский капитал или кредитные средства. В таком случае может поступить отказ со стороны ПФР или банка на выдачу денег, так как стороны могут заподозрить в мошенничестве.

✔ Почему необходимо предварительно осмотреть квартиру?

Не стоит покупать «кота в мешке». Квартира, комната, доля – покупки, требующие серьезных затрат. Важно осмотреть состояние квартиры, дома, подъезда. Кроме того, стоит посмотреть на людей, проживающих на жилплощади. Возможно после осмотра удастся снизить цену или же вы вовсе откажетесь от покупки.

Специалист Оксана Дегтярева подробно расскажет о сделках по выкупу доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры – это сделка по переходу имущества от собственника к покупателю. Право собственности может принадлежать как взрослым, так и детям. Реализация доли несовершеннолетнего имеет свои нюансы, например – участие опеки, осуществляющей защиту интересов ребенка. Поэтому действия, связанные с распоряжением имуществом лица, не достигшего совершеннолетия, курируются опекунскими органами.

Ребенок как участник сделки по отчуждению

Согласно ст. 21 ГК РФ детьми считаются лица, которым не исполнилось 18 лет. Это значит, что лицо не имеет полной дееспособности. Дееспособность – это возможность приобретать права, выполнять возложенные обязанности и отвечать за свои действия.

До совершеннолетия законные представители обязаны представлять интересы детей. Контроль за выполнением возложенных обязанностей обеспечивают органы опеки.

Лица возрастной группы от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом с разрешения родителей и попечителей. В соответствии с данным положением ребенок сам подписывает договор по отчуждению имущества (в данном случае квартиры), но с предварительно полученного одобрения родителей (их подпись фигурирует в документе). Окончательное решение по продаже доли выносит опека. Документ имеет простую письменную форму.

Продажа доли ребенка в квартире осуществляется родителями (опекунами) с согласия опеки. Договор подписывается только законными представителями ребенка, которому нет 14 лет.

Исключение из правила – эмансипированный гражданин. Это лицо, которое до наступления 18 лет, получает полную дееспособность (возможность единолично распоряжаться своей собственностью, вступать в брак, распоряжаться доходами).

Опекунские органы обеспечивают соблюдение законных интересов ребенка. Поэтому распоряжение собственностью ребенка осуществляется под контролем опеки (выдается письменное разрешение).

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в рамках закона?

Для продажи доли, принадлежащей ребенку, потребуется разрешительная документация. Следует учитывать, что несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен равноценным имуществом. В случае нарушения обозначенных правил, сделка в судебном порядке по исковому заявлению заинтересованных сторон признается недействительной. В отношении сторон применяется реституция.

Реализация доли несовершеннолетнего имеет 3 варианта:

  • Продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением новым жильем идентичной или большей площади. Например, оформление части бабушкиной квартиры в собственность ребенка.
  • Одновременное проведение двух сделок: по реализации и приобретению жилья. Это означает, что в один день заключается сделка по отчуждению доли и покупка новой квартиры или дома с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.
  • Если у несовершеннолетнего имеется жилая площадь для проживания, а реализуется дополнительная собственность, то покупка равноценного жилья не является обязательной процедурой. В таком случае вырученные деньги с продажи ложатся на открытый банковский счет ребенка. По достижении 18 лет он сможет ими воспользоваться.

Несовершеннолетние могут не только распоряжаться (определять судьбу вещи), но и пользоваться имуществом (проживать в предоставленной квартире). Отличительной особенностью является то, что во втором случае лицо, не достигшее 18 лет, не является участником договорных отношений. В таком случае разрешительная документация на проведение сделки не требуется. Необходимо предоставление информации о том, куда несовершеннолетний выписывается. Обусловлено это ухищрением, которым пользуются родители для приобретения и дальнейшего беспрепятственного распоряжения недвижимостью.

Например, приватизация социального жилья. В период приватизационных действий родители выписывают детей из квартиры, находящейся в пользовании (к близким родственникам). Оформляют жилье в собственность. Будучи единственными владельцами, спокойно ее реализовывают, а вырученные деньги тратят на свои нужды.

Это приводит к ущемлению прав несовершеннолетнего, т.к. ребенок вправе участвовать в приватизационных действиях дважды (один раз до совершеннолетия и один после). Таким способом родители (опекуны, попечители) намеренно лишают законной возможности получить в собственность недвижимость.

Опекунские органы вправе обжаловать такой договор, хотя реализованная собственность не принадлежала ребенку.

Читайте так же:  Срок приобретательской давности на недвижимое имущество составляет

Стоит отметить, что не всегда контролирующие органы выдают разрешительную документацию на покупку нового равноценного жилья (сокращение квадратных метров жилой площади).

Например, у мамы и ребенка в собственности находится по ½ квартиры. В случае приобретения взамен комнаты по площади, равной доли ребенка, опека может отказать. Обосновано это тем, что в новом жилье ребенок не может проживать один. Следовательно, в комнате будет мать и ребенок, что сокращает квадратные метры, которые были у несовершеннолетнего раньше.

Поэтому, если приходит аналогичный обмен, то об этом следует заранее уведомить опеку, чтобы в дальнейшем сделка не была признана недействительной.

Оформление документации для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей

На этапе сбора документации проблемы могут возникнуть с получением согласия на сделку от второго родителя. Это может быть вязано с тем, что местоположение второго родителя не представляется возможным установить, имеется его принципиальное несогласие на оформление договора продажи, его смерть и иные препятствующие реализации доли несовершеннолетнего причины.

Так,
  1. В случае смерти одного из родителей, другой предоставляет бумагу, свидетельствующую об этом.
  2. Если место пребывания второго родителя – иностранное государство, то согласие заверяется в консульстве;
  3. В случае лишения родительских прав, признания умершим или безвестно отсутствующим – прилагается решение суда.

Письменное согласие от законных представителей и опеки — обязательный документ для продажи доли имущества.

О перечне документов, требующихся для предоставления в опекунские органы, следует уточнять в муниципалитете места жительства, т.к. в разных регионах он разнится.

К основной документации относятся:

  • документ, удостоверяющий личность законных представителей;
  • бумага, свидетельствующая о заключении брачного союза или его разрыве;
  • метрика о рождении и паспорт ребенка по достижении 14 лет;
  • документация на реализуемую часть и покупаемую недвижимость;
  • выписка о принадлежности недвижимости несовершеннолетнему;
  • предварительный или основной договор покупки имущества;
  • нотариально оформленная лицензия на реализацию;
  • разрешительная документация родителей, опекунов или попечителей на сделку;
  • справка расширенного типа прописаных и выбывших на другое место жительства;
  • сведения о лицевых счетах продавца и покупателя;
  • письменное подтверждение оплаты пошлины государству.

Для получения разрешительной документации требуется написать заявление в опекунские органы и приложить перечисленные бумаги.

Почему может быть отказано в продаже доли квартиры

Опекунские органы дают отрицательный ответ, если:

  • Покупаемая недвижимость меньше реализуемой.
  • Прикрытие одного вида договора другим.
  • Реализация всей жилой площади и приобретение дома в рассрочку.
  • Отсутствие удобств в жилье, которое планируется приобретаться. Например, в планируемом приобретении санузел находится на придомовой территории.
  • Покупаемая недвижимость является объектом незавершенного строительства.
  • Неразвитость местной инфраструктуры (отсутствие образовательных учреждений, медицинских пунктов, магазинов и т.д.).

Дополнительно на решение попечительских органов оказывает влияние:

  • Уровень экологии в месте приобретаемой недвижимости.
  • Степень развития инфраструктуры.
  • Климатические условия, необходимые по состоянию здоровья ребенку.
  • Высокий уровень оплаты труда родителей.

Согласие опекунских органов письменно оформляется и прикладывается к остальным документам, необходимым для продажи недвижимости лица, не достигшего 18 лет.

Алгоритм действий при реализации доли недвижимости несовершеннолетнего

Ответ опека подготавливает в течение 2 недель. В бумаге дается согласие на продажу части жилья, принадлежащего ребенку, по определенному адресу и совершение покупки.

Родители и дети выписываются из жилого помещения, в котором ранее проживали.

Алгоритм действий:
  • У нотариуса составляется договор продажи и покупки, а так же оформляется акт о передаче и приеме жилого помещения.
  • Лица, участвующие в сделке, в собственность получают определенную часть приобретенной недвижимости. На несовершеннолетнего оформляется доля не менее той, что была реализована.
  • Продажа и покупка проводятся одновременно. Необходимо это для того, чтобы не допустить нарушение прав ребенка (не оставить без собственного жилья).
  • После регистрации собственнических прав в новом жилье регистрируется ребенок.
  • На последнем этапе в орган опеки предоставляется документ о приобретении в собственность ребенка недвижимости, равноценной реализованной.

Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Популярные вопросы читателей

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, если не планируется покупка другого жилья?

Что делать, если не удается одновременно заключить договор продажи и покупки нового жилья?

Как продать жилье, купленное по материнскому капиталу?

Сертификат может быть направлен на улучшение жилищных условий. В приобретенном жилье право собственности регистрируется на всех членов семьи. В том случае, если требуется в дальнейшем реализовать такое имущество, то потребуется согласие опеки. Его можно получить, если детям будет выделена равноценная доля в новом жилье. Существует 2 пути решения:

  • Заключить договор продажи и покупки одновременно.
  • Выделить долю в другой недвижимости.

Всегда ли требуется ли разрешение от опеки на продажу квартиры, если прописан несовершеннолетний ребенок?

Таким образом, закон, которым руководствуются опекунские органы, направлен на защиту интересов детей. Поэтому операции по распоряжению недвижимостью ребенка осуществляются под контролем органа опеки и попечительства. Для заключения договора продажи доли ребенка требуется письменное разрешение этого органа.

Как продать долю несовершеннолетнего в приватизированной квартире?

Добрый день уважаемые юристы, возник очень насущный вопрос. Мы получили 3 комнатную квартиру (я мама и сестра) и решили ее приватизировать энное число лет назад. Сделали это на 4 человека меня, мою маму, мою сестру и ее младенца. Так вот сестра вышла замуж и купила себе с мужем квартиру, себя и дочь выписала и вписала туда. Но ведь если я правильно понимаю то в этой трешке у них доли остались, а там просто место прописки? И далее. теперь мы хотим квартиру продать, сестра на нее не претендует и готова всячески содействовать в продаже. Вопрос следующий как нам так сделать, какие документы подготовить возможно, что бы была возможна купля продажа, нет ли тут подводных камней связанных с долей на несовершеннолетнего, и как если все же есть возможно решить данный вопрос в принципе? Заранее спасибо за ответ)

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте, Сергей. Вы вправе продать эту квартиру совместно с сестрой и ее ребенком. То есть в договоре купли продажи будут четыре продавца, сестра будет представлять интересы своего ребенка как законный представитель. Орган опеки и попечительства должен дать разрешение на продажи доли квартиры несовершеннолетнего, поскольку его доля находится в приватизированной квартире. Орган опеки и попечительства даст согласие на продажу доли несовершеннолетнего в том случае, если у ребенка в собственность оформлена доля приобретенной ее родителями доля квартиры, по стоимости не ниже той, которая находится в приватизированной квартире.

Спасибо за ответ, тут дело в том что они переехали в 2 комнатную квартиру и у нее родилась вторая дочь, т.е та двушка разделена на 4 и непонятно как вычисляется тогда цена доли в органах опеки? и если вдруг цена такая же или ниже то получается что ненужное нам более жилье зависнет в воздухе и с этим ничего будет невозможно поделать?

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2019 года

Видео (кликните для воспроизведения).

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено. По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Читайте так же:  Уголовная ответственность несовершеннолетних за убийство

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

[2]

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Читайте так же:  Программа инструктажа по антитеррористической безопасности в доу

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2019. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2020 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в ней

В каждой семье, где есть малолетние (до 14 лет) или несовершеннолетние (с 14 до 18 лет) дети, ответственность за их воспитание, а также соблюдение их законных прав и обязанностей лежит на плечах родителей. Если нет родителей, эту обязанность полностью берут на себя официальные усыновители или опекуны.

Несовершеннолетний входит в число собственников доли в квартире, однако ответственность за его жилищные условия лежит на родителях. Как защитить имущественные права ребенка в случае продажи его доли в квартире? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, не вступая в конфликт с законом РФ? Подробные ответы вы найдете в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях разрешается продавать долю несовершеннолетнего ребенка

Защита прав детей гарантирована Конституцией РФ. В государстве создана официальная структура — Органы опеки и попечительства РФ, которая обязана контролировать законность любых имущественных сделок с участием детей во избежание ущемления их прав.

Органы опеки дают разрешение на совершение сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего или могут отказать в такой сделке, если обнаружат в ней нарушение прав ребенка. Именно родители (усыновители, опекуны) должны позаботиться о том, чтобы доказать органам опеки, что продажа жилья с долей ребенка проводится без ущемления его прав.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала, то родители обязаны выделить долю несовершеннолетнему при продаже квартиры. Ребенок становится собственником доли в продаваемой квартире.

Как продать долю ребенка в квартире? Решение о продаже его доли принимают родители (усыновители, опекуны), но оформить эту сделку можно только под контролем государственных органов опеки и попечительства РФ.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего, которому нет 14 лет, расписываются родители (усыновители, опекуны). Если ему от 14 до 18 лет, то расписывается он сам, но с нотариально заверенного согласия родителей (усыновителей, опекунов).

Однако, если гражданин(ка) РФ в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособен, т.е. он находится в одном из перечисленных статусов:

  • официально работает и имеет полный социальный пакет;
  • состоит в браке;
  • занимается узаконенным бизнесом, то сделка допустима без участия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать долю ребенка в квартире? Да, но только при условиях, которые гарантируют соблюдение имущественных прав ребенка.

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире допускается в следующих случаях:

  1. Покупаемая доля ребенка в новой квартире не меньше, чем продаваемая. Сделки по продаже и покупке квартир совершаются одновременно.
  2. Приобретаемая доля несовершеннолетнего в строящейся квартире не меньше, чем продаваемая. В этом случае сделки купли и продажи разнесены во времени.
  3. При покупке квартиры в другом городе выделяемая в ней доля для несовершеннолетнего также должна быть не меньше, чем в продаваемой. Если провести одновременно сделки купли и продажи технически невозможно, родители письменно дают гарантию, что в течение трех месяцев выделят долю своему ребенку в новой квартире. Если это обязательство не будет исполнено, сделка может быть отменена по решению суда.
  4. У ребенка есть место для проживания с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, и он там прописан. На его имя открыт счет в банке, на который будут перечислены деньги от продажи принадлежащей ему доли в квартире с возможностью получения им этой суммы при наступлении совершеннолетия.
Читайте так же:  Льготы пенсионерам на проезд

Получить разрешение опеки на продажу возможно, если одновременно соблюдены следующие условия:

  • дом находится на стадии завершения строительства;
  • несовершеннолетний вписан в договор долевого участия с застройщиком;
  • ребенок имеет регистрацию в другом месте (например, у родственников).

Важно! В каждом отдельном случае органы опеки в рамках действующего законодательства решают, ущемляются права ребенка или нет. Родителям (усыновителям, опекунам) необходимо документально обосновать, что права ребенка не нарушаются.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, проходит также, как и продажа доли ребенка в приватизированной квартире. Без получения разрешения органов опеки продать квартиру, которая принадлежит ребенку, нельзя.

Какая доля выделяется на ребенка в новой квартире

При покупке новой квартиры в ней должна быть выделена доля для несовершеннолетнего не меньше, чем в проданной квартире.

Однако бывают случаи, когда органы опеки дают разрешение на продажу доли ребенка при условии покупки меньшей доли в новой квартире. Основания для такого решения должны быть очень вескими и документально подтвержденными.

Например, несовершеннолетний собственник срочно нуждается:

  • в дорогостоящем лечении;
  • в переезде в другой населенный пункт, более благоприятный по климатическим или экологическим факторам (у ребенка астма или другое заболевание, вызванное проживанием в данной местности);
  • в получении образования, ухода или обучения, которое невозможно получить по текущему месту жительства.

Процесс оформления документов о продаже с долей ребенка

Краеугольный камень процесса оформления документов о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего — соблюдение его прав и улучшение жизни в новой квартире.

Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, надо собрать все необходимые документы, которые подтвердят факт продажи без нарушения прав несовершеннолетнего. Только после получения такого разрешения можно дальше оформлять сделку купли-продажи. В противном случае ее могут признать незаконной на основании решения суда.

[1]

До посещения органов опеки вам надо получить у нотариуса разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, взять справку в паспортном столе обо всех лицах, прописанных на данной жилплощади, получить справку из ЕГРН о праве собственности всех собственников квартиры.

Затем оба родителя (даже если они официально в разводе) или законные представители несовершеннолетнего (усыновители, опекуны) и ребенок должны лично явиться в органы опеки по месту своей регистрации со следующим пакетом документов:

  1. Общегражданские паспорта всех собственников квартиры – оригинал и копии.
  2. Общегражданские паспорта людей, которые не являются собственниками, но прописаны в квартире и проживающие в ней – оригинал и копии.
  3. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет — собственника доли в квартире – оригинал и копия.
  4. Справка из ЕГРН – оригинал.
  5. Заявление в органы опеки и попечительства установленной формы, заполненное без ошибок и помарок – оригинал.
  6. Свидетельство о браке или о расторжении брака – оригинал, копия.
  7. Вся документация (техническая или иная) на долю недвижимости несовершеннолетнего – оригинал, копия.
  8. Документы на собственность всех собственников квартиры – оригинал и копии.
  9. Нотариальное свидетельство, подтверждающее факт законного представительства прав несовершеннолетнего конкретным лицом — оригинал.
  10. Квитанция об уплате госпошлины – оригинал.
  11. Выписка из домовой книги – оригинал.
  12. Предварительный договор при купли-продажи другой квартиры, в которой будет выделена доля для несовершеннолетнего.

Важно! Органы опеки и попечительства имеют право потребовать дополнительные документы для вынесения решения, не нарушающего права несовершеннолетнего ребенка.

Если будет представлен неполный пакет документов, это может быть поводом для отказа в приеме.

Срок рассмотрения документов – 10 рабочих дней со дня официального их приема.

Когда органы опеки могут не дать разрешение

Отказать в выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего опека может в том случае, если речь идет об ухудшении условий жизни ребенка в новых условиях.

К ним относятся:

  • коммунальные условия новой квартиры хуже, чем в старой;
  • приобретаемая квартира по площади меньше, чем старая;
  • подозрения в махинациях, в результате которых ребенок рискует остаться без жилья;
  • другие причины, которые могут повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего.

Если решение опеки вас не удовлетворило, можно обжаловать его в суде. Как правило, отрицательное решение обосновано и выносится с целью защиты интересов ребенка. Возможно, вам необходимо просто подыскать другой вариант покупки нового жилья, которое не будет ухудшать жилищные условия ребенка.

Что делать, когда получили разрешение

После того, как разрешение органов опеки на продажу квартиры получено, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Все прописанные в квартире люди снимаются с регистрации.
  2. Документально оформляется сделка купли-продажи по стандартной процедуре. С 2016 года все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних должны регистрироваться у нотариуса. Нотариус, в свою очередь, не имеет право регистрировать такую сделку без разрешения органов опеки.
  3. Письменно уведомляются органы опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье с предоставлением копий договоров.

Заключение

Теперь вы знаете, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка : вы обязаны действовать в его интересах, улучшая условия его проживания. Попытка решить проблемы за счет имущественной доли ребенка считается нарушением закона РФ.

Процедура продажи жилья с долей несовершеннолетнего более сложная и длительная. Она направлена только на защиту интересов ребенка в рамках существующего законодательства. Контроль государства через органы опеки и попечительства позволяет снизить риски мошенничества в отношении детей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.

  2. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

  3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
  4. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
  5. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.
Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here