Право собственности на недострой при банкротстве застройщика

Полезная информация на тему: "Право собственности на недострой при банкротстве застройщика", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Читайте так же:  Где можно получить инн физическому лицу

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Манцерев Кирилл Алексеевич
Управляющий партнер
ЮФ «Щетинкин, Манцерев и партнеры»

В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется защита прав дольщиков, заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.

Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122, постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)

А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

  1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
  2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
  3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
  4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.

Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, — такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.

В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.

Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.

Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.

Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.

Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).

С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).

В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Читайте так же:  Подача дополнительных документов в арбитражный суд москвы

При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.

Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.

Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.

[3]

Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).

Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.

Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши юристы рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Как участнику долевого строительства – физлицу зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика

Вы можете признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства только до того, как застройщика признают банкротом.

Если застройщик уже признан банкротом, вы можете предъявить требование о передаче жилого помещения, денежное требование в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. При соблюдении определенных условий конкурсный управляющий может передать объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, который создан участниками строительства. В этом случае право собственности регистрируется за ЖСК на основании решения суда.

Оглавление:

1. Как участнику долевого строительства зарегистрировать свое право до банкротства застройщика

Сначала оцените, целесообразно ли вам регистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. Если да, то в первую очередь вам необходимо обратиться в суд за признанием вашего права на такой объект.

Если суд вынес решение в вашу пользу, вы сможете зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства. Но до этого необходимо проверить, поставлен ли он на кадастровый учет.

1.1. Нужно ли вам регистрировать ваше право на объект незавершенного строительства

Прежде чем начинать процедуру признания и регистрации права собственности, решите, насколько это целесообразно для вас. В каждом конкретном случае ответ на этот вопрос будет свой. Вам нужно оценить, в какой степени готовности находится объект, кто будет достраивать его.

Учитывайте также следующее:

• с одной стороны, в случае признания и регистрации права собственности, такое имущество не войдет в конкурсную массу при банкротстве застройщика (соответственно не будет продано), так как туда включается только имущество застройщика (п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве). Кроме того, вы так и будете являться участником долевого строительства, следовательно, можете заявлять свои требования конкурсному управляющему;

• с другой стороны, в этом случае на практике возникает множество споров, например между новым застройщиком и участником, по поводу того, за чей счет будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию такой объект.

Поэтому вам нужно решить, признавать свое право на объект незавершенного строительства до банкротства и регистрировать его либо вам стоит заявлять свои требования уже после признания застройщика банкротом.

1.2. Зачем нужно обращаться в суд

По договору долевого участия застройщик может передать участнику только готовый объект, предусмотренный договором (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому ваше право на объект незавершенного строительства нужно признавать в суде.

Необходимо отметить следующее:

• обращаться нужно в суд по месту нахождения объекта долевого строительства и до того, как застройщика признают банкротом. Это следует из п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве, п. п. 1, 5 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013;

• рекомендуем вам признавать право на долю в праве общей долевой собственности на объект, не завершенный строительством, которая соответствует объекту долевого строительства в виде квартиры. Так как если признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, то ее не поставят на кадастровый учет и, соответственно, не зарегистрируют ваше право собственности на нее. Это следует из Письма Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407.

1.3. Нужно ли ставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет

Регистрация права собственности на любой объект недвижимости проводится только при условии, что сведения о нем внесены в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Также рекомендуется Вам:

Если объект незавершенного строительства на учет не поставлен, вы можете сделать это сами одновременно с госрегистрацией своего права собственности (п. 1 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Однако это повлечет значительные расходы, так как для этого потребуется подготовка технического плана на весь объект незавершенного строительства.

При этом отметим, что застройщик обязан зарегистрировать свое право на такой объект (соответственно и поставить его на кадастровый учет), если возникают основания обращения взыскания на него (ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Поэтому рекомендуем обращаться за госрегистрацией после того, как объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет застройщиком.

1.4. Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Если объект уже поставлен на кадастровый учет, то для регистрации вашего права собственности на него нужно:

1) заполнить заявление. Оно заполняется по общим правилам. При этом учитывайте следующие особенности при его заполнении:

• в реквизите 3 проставьте знак «V» в графе 3.3 «госрегистрацию прав»;

– отметьте знаком вид объекта – «Объект незавершенного строительства»;

– в графе «Характеристика и ее значение» нужно указать проектируемую площадь объекта незавершенного строительства (п. 12 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920);

Видео (кликните для воспроизведения).

• в реквизите 6 знак проставьте в графе «права:», укажите его вид – «собственности» и размер доли в праве (который будет указан в решении суда);

2) подготовить необходимые документы:

• копию решения суда, вступившего в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);

• нотариально удостоверенную доверенность, если документы подаются представителем (ч. 4 ст. 15 названного Закона, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);

3) уплатить госпошлину. Ее размер за госрегистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

4) подать заявление и документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Они представляются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства по решению суда проводится в течение пяти рабочих дней с даты поступления документов в орган регистрации прав (п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости).

В подтверждение госрегистрации вам выдадут выписку из ЕГРН, при условии, что вы указали на это в заявлении (ч. 1 ст. 28 названного Закона, п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

Читайте так же:  Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

2. Может ли участник долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве

Если застройщик признан банкротом, то участник долевого строительства не сможет признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае вы можете предъявлять свои требования только в рамках дела о банкротстве и в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п. 1 ст. 201.4 названного Закона).

На данном этапе вы можете предъявить конкурсному управляющему следующие требования (п. п. 1, 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

• о передаче жилого помещения;

• денежное требование, например о возврате уплаченных денежных средств (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 названного Закона);

• о передаче жилого помещения и денежное требование о возмещении убытков в виде реального ущерба (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 указанного Закона).

О том, что застройщик признан банкротом и о возможности и сроках предъявления требований, вас известит конкурсный управляющий. Он должен сделать это в течение пяти дней с момента передачи руководителем застройщика сведений обо всех участниках долевого строительства (п. 2 ст. 201.4 названного Закона).

3. Как можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика

Если застройщик уже признан банкротом, то зарегистрировать право собственности на объект, не завершенный строительством, можно за жилищно-строительным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (далее – ЖСК).

Объект незавершенного строительства, имеющийся у застройщика, и земельный участок могут быть переданы конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее – ЖСК). Такой кооператив создается участниками строительства (п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Однако это возможно только при одновременном соблюдении условий, которые перечислены в п. 3 ст. 201.10 названного Закона. К ним относятся, в частности, следующие:

1) участники строительства приняли решение о создании ЖСК, который соответствует установленным требованиям;

2) оставшегося имущества (после передачи объекта незавершенного строительства) достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника перечислены денежные средства на погашение требований этих кредиторов;

3) после завершения строительства квартир должно быть достаточно для всех участников строительства, при этом не должно быть требований на одни и те же квартиры;

4) объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности, а земельный участок, на котором он находится, – на праве собственности или на любом другом праве.

Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК решается арбитражным судом. При его удовлетворении права застройщика на этот объект и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежных требований (п. п. 11, 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Госрегистрация перехода прав собственности (регистрация права собственности ЖСК) осуществляется в том же порядке, что и при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отличием является следующее:

• в данном случае подается два заявления: конкурсный управляющий подает заявление о переходе права собственности, а представитель ЖСК – о регистрации права собственности;

• размер госпошлины составит 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).

Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

Читайте так же:  Объяснительная при обнаружении излишков при инвентаризации

Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что

[1]

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

Основные способы признания права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Процедура банкротства в отношении застройщика начинается с подачи заявления в арбитражный суд о признании должника банкротом и по продолжительности может занять в совокупности от 1-го года до 4-х лет. Участники строительства (дольщики) могут заявить имеющиеся у них требования на любой из стадий в определенный срок, причем законодательно предусмотрена возможность заявления как требований денежного характера, так и требований о передаче жилого помещения. Заявленные требования могут быть удовлетворены путем передачи жилого помещения, путем денежных выплат либо путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

Теперь перейдем к основным возможным способам получения гражданами в собственность квартир при банкротстве застройщика. Признания права собственности на переданное дольщику жилое помещение во введенном в эксплуатацию доме на сегодняшний день в практике также отсутствует единство мнений. При разрешении вопроса о признании права собственности на квартиру дольщики могут оказаться в одной из следующих ситуаций:

  • акт приема-передачи квартиры подписан, и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства;
  • акт приема-передачи квартиры подписан до подачи заявления о банкротстве, но дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства;
  • дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и по вопросу о передаче дома участникам строительства проголосовали ¾ всех дольщиков.

В каждом из указанных случаев порядок признания права собственности будет различным, поэтому рассмотрим каждый подробно.

В Законе о банкротстве сказано, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Законе о банкротстве. [6] Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий:

  • наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
  • подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения. [7]

Порядок признания права собственности на недвижимое имущество в случае, если акт приема-передачи квартиры подписан и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства, определяется ст. 201.8 Закона о банкротстве, отсылка к которой содержится в п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Это наиболее благоприятное стечение обстоятельств для дольщика, поскольку алгоритм рассмотрения требований прописан в законодательстве. Так, требование о признании права собственности представляется в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика. Оно должно быть рассмотрено в 3-месячный срок со дня заявления и, соответственно, в результате может быть вынесено определение об удовлетворении требования либо об отказе в удовлетворении. Резюмируем: если участник строительства выступает добросовестной стороной, исполнившей возложенные на нее обязательства (т.е. произведена полная оплата по договору) достаточно самого факта ввода дома в эксплуатацию и фактического владения жилым помещением для признания права собственности за дольщиком.[8]

Однако анализ имеющейся на сегодняшний день судебной практики позволяет заключить, что в целом единообразного подхода к решению подобных вопросов не выработано. Следует отметить, что с одной стороны суды, толкуя вышеприведенную норму права, придерживаются аналогичной позиции по поводу времени ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – оно не имеет решающего значения.[9] Особую трудность вызывает вопрос квалификации акта приема-передачи под отделочные работы. Когда предметом спора выступает нежилое помещение, многие судьи указывают на сложившуюся практику не признания передаточного акта под отделочные работы в качестве акта, свидетельствующего об исполнении обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве.[10] Однако применения аналогии по отношению к жилым помещениям нами не выявлено. Между тем, позиция, высказываемая судами непосредственно в отношении жилых помещений не направлена на удовлетворение требований дольщиков. Акт приема-передачи под отделочные работы можно считать промежуточным актом, по которому осуществлена фактическая передача квартиры. Но даже совокупность таких условий как:

  • заявитель проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, что подтверждают квитанции об оплате;
  • должник уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры;
  • договором предусмотрено, что дольщик своими силами и средствами, за свой счет производит отделочные работы в передаваемой квартире,
Читайте так же:  Есть ли срок давности по кредитам

– не является основанием для признания права собственности на конкретное жилое помещение за полностью исполнившим обязательства дольщиком.[11]

Необходимо отметить, что положительная практика по данному вопросу хоть и немногочисленная, но все же существует. Так, например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решения нижестоящих судов о признании за истцом права собственности на квартиру, которая была передана дольщику по акту приема-передачи для отделочных работ, мотивируя решение тем, что истец полностью исполнил обязательства по оплате, квартира имеет идентификационные характеристики, заявитель с момента передачи проживает в ней и несет расходы на её содержание. Таким образом, право собственности на спорную квартиру признано правомерно, объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом в связи с банкротством должника в данном конкретном случае препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.[12]

По нашему мнению, вышеуказанный судебный акт является справедливым. Именно такой подход к защите прав дольщиков должен применяться в судах при рассмотрении аналогичных вопросов. Следует учитывать тот факт, что гражданин получивший квартиру под отделочные работы производит существенные вложения в ремонт и при изъятии квартиры в конкурсную массу будут причинены дополнительные убытки.

Следующая ситуация, анализ которой мы проведем в рамках данной статьи – это признание права собственности в случае, если дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и за погашение требований путем передачи жилых помещений в собственность проголосовало ¾ всех дольщиков. Признание права собственности таким способом напрямую предусмотрено ст. 201.11 Закона о банкротстве. Процедура строго регламентирована законодателем и состоит из следующих этапов:

1) получение уведомления от арбитражного управляющего о возможности погашения требований путем передачи в собственность жилых помещений;

2) проведение собрания участников строительства;

3) обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством.

Следует отметить, что помимо положительного решения собрания участников строительства (¾ проголосовавших «за»), существует ряд иных требований, необходимых к соблюдению для передачи дольщикам квартир и признания права собственности. К ним относятся:

  • наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • отсутствие передаточных актов;
  • оставшегося у должника имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
  • в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  • жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех кредиторов, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, отсутствуют двойные продажи.

Как видим, законом установлено достаточно большое количество требований, единовременное соблюдение которых на практике весьма затруднительно.

Резюмируя вышесказанное, следует отметить, что законодательная возможность признания права собственности на недвижимость, в частности, на жилое помещение, в российском праве существует. Более того, вариативность норм права в зависимости от ситуации свидетельствует о стремлении законодателя добиться максимально полной защиты и восстановления прав добросовестных участников строительства. В то же время правоприменительная практика в арбитражных судах в большей степени складывается не в пользу дольщиков, хотя изложенные в Законе о банкротстве нормы должны быть направлены именно на их защиту. Остается ожидать либо уточнения действующего законодательства о банкротстве застройщика, либо выработки правовой позиции высших судов, которая существенно влияет на установление единообразия в правоприменительной сфере.

[1] Ст. 201.4 Закона о банкротстве

[2] Определение ВАС РФ от 21.09.2012 N ВАС-11803/12 по делу N А57-1060/2011; Определение ВАС РФ от 13.03.2013 N ВАС-2158/13 по делу N А82-12755/2011; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.08.2014 по делу N А67-4252/2010

[3] Абзац 2 п.4 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

[4] Абзац 2 п. 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

[5] П. 16 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

[6] П. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве;

[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 N 15943/11 по делу N А40-27589/08-74-86;

[8] Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2015 N 307-эс15-5012 по делу N А21-7779/2013; Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 306-ЭС14-651(6) по делу N А57-26869/2009

[9] Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 N 12АП-3107/2015 по делу N А57-9197/11; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2014 по делу N А70-9509/2011.

[10]Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2014 по делу N А70-9509/2011 ; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 N 08АП-10378/2014 по делу N А70-9509/2011.

[11] Апелляционное определение Костромского областного суда от 10.02.2014 по делу N 33-200.

[12] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2015 N Ф08-1410/2015 по делу N А32-48070/2009 (Определением Верховного Суда РФ от 25.05.2015 N 308-ЭС15-5530 отказано в передаче дела N А32-48070/2009 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления); Определение ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-3445/12 по делу N А55-6250/2009.

ЛИТЕРАТУРА:

1. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О несостоятельности (банкротстве)»

2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

3. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015)

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Тычинин С.В., Романенко Д.И. Банкротство застройщика. Как защитить права участников долевого строительства: вопросы арбитражной практики // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. N 10. С. 37 — 41.

Источники


  1. Астахов, Павел Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2015. — 256 c.

  2. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.

  3. Иконы из собрания Церковно-археологического кабинета Московской Духовной Академии. — М.: PeNates-ПеНаты, Московская Православная Духовная Академия, 2015. — 32 c.
  4. Астахов, Павел Правописные истины, или Левосудие для всех / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 368 c.
  5. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
Право собственности на недострой при банкротстве застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here