Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия

Полезная информация на тему: "Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Взыскание неустойки по ДДУ.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи участнику строительства (гражданину) объекта строительства, например, квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве (ДДУ), — весьма распространенный спор в наше время. Это обусловлено тем, что застройщики практически всегда нарушают срок строительства и сдачи домов в эксплуатацию.

К сожалению, в досудебном порядке строительные компании отказываются выплачивать неустойку гражданам в процессе досудебного урегулирования споров такого рода либо предлагают неприемлемо маленький размер компенсации. При таких обстоятельствах гражданам придется восстанавливать справедливость (взыскивать законную неустойку) в судебном порядке.

Вместе с тем, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, является законной, что, в свою очередь, предполагает ничтожность соглашений об уменьшении ее размеров. Соглашения о большем размере неустойки – законны.

Действующее законодательство предусматривает неустойку по ДДУ за:

  • нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства;
  • нарушение сроков, предусмотренных ДДУ, устранения недостатков объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Примечание: Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет.

В последнее время в связи взысканной Президентом РФ инициативой о необходимости реформирования (изменения) законодательного регулирования отношений сторон в сфере долевого строительства грядет изменение законодательства в части порядка финансирования строительства и других положений. Видимо, это затронет и порядок взыскания неустойки по ДДУ, и, может быть, ее размер. Однако, пока соответствующие инициативы не превратятся в законоположения действующего законодательства, то регулирование сторон договоров долевого строительства остается в привычном, неизмененном виде.

Здесь необходимо помнить, что все договора (ДДУ), заключенные до даты вступления в силу соответствующих изменений, регулируются, в том числе по вопросу взыскания неустойки по ДДУ, законодательством, действовавшим до соответствующих изменений. Если, конечно, Законодатель не распространит силу изменений на ранее возникшие отношения.

Правовые основания взыскания неустойки по ДДУ.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются — Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так как взыскание неустойки по ДДУ связано с нарушением застройщиком обязательств по договору, то данные отношения также регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, например, в части исполнения обязательств.

Кроме того, когда участником долевого строительства является гражданин, и когда он заключает ДДУ для личных семейных бытовых нужд и целей, не связанных с занятием предпринимательской деятельностью, то отношения сторон договора, в той части, в которой они не урегулированы ФЗ-214, регулируются также Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Поскольку, заявление, предъявление и рассмотрение требований о взыскании неустойки по ДДУ осуществляется в судебном порядке, то стоит отметить, что процедура судопроизводства по такой категории дел регулируется процессуальным законом, которым в данном случае является Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Однако, в настоящей статье процессуальные вопросы не раскрываются, так как являются отдельной темой и не отвечают целям настоящей статьи.

Читайте так же:  Страховая пенсия по старости

Итак, в целях взыскания неустойки по ДДУ целесообразно применять следующие законоположения вышеназванных источников права (законов):

На что можно рассчитывать при взыскании неустойки по ДДУ?

Таким образом, анализ вышеизложенного позволяет сделать вывод, что для взыскания неустойки по ДДУ можно и нужно заявлять в судебном порядке следующие исковые требования:

  1. О взыскании, собственно, неустойки по ДДУ, размер которой состоит из 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей на последний день исполнения обязательств (на последний день, в который квартира должна быть передана) от цены договора за каждый день просрочки обязательств;
  2. О взыскании компенсации морального вреда, размер которого ко взысканию заявляется истцом, но оценивается и присуждается судом;
  3. О взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя (юриста);
  4. О взыскании штрафа за отказ застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном (досудебном порядке. Размер штрафа взыскивается в пользу истца в размере 50% от всех взысканных сумм.

Учитывая цены ДДУ и сроки просрочки, исходя из которых и состоит большая часть исковых требований, размеры исков получаются значительными. Однако, надо быть готовым к тому, что при рассмотрении дел о взыскании неустойки по ДДУ суд, в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заявленном ответчиком (застройщиком) соответствующем ходатайстве, может уменьшить размер взыскиваемой неустойки. Суд уменьшает размер неустойки, когда усматривает несоразмерность размера неустойки последствиям просрочки исполнения обязательств.

[3]

Пример расчета требований при взыскании неустойки по ДДУ.

Давайте рассмотрим на примере как может выглядеть расчет требований при взыскании неустойки по ДДУ.

Предположим, что некий гражданин (участник долевого строительства) заключил с некоей строительной компанией (застройщиком) договор долевого строительства квартиры (ДДУ), по которому застройщик обязан был в срок не позднее IV квартала 2017 года передать квартиру (объект долевого строительства). При этом, цена ДДУ составила – 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Однако, как это часто бывает, застройщик просрочил выполнение обязательств и передал квартиру по акту приема-передачи только 25.09.2018.

Надо отметить, что в соответствии с действующим законодательством, участник долевого строительства может заявлять требования о взыскании неустойки по ДДУ и другие сопутствующие требования, в том случае, когда он выполнил свои обязательства по ДДУ, то есть выплатил цену ДДУ (оплатил долевой взнос). В данном случае не имеет правового значения внес он личные денежные средства или застройщик получил денежные средства от банка, с которым гражданин заключил ипотечный кредитный договор. То обстоятельство, что участник долевого строительства выплачивает ипотечный кредит для вопроса взыскания неустойки по ДДУ также правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах расчет требований, на момент 01.10.2018, будет выглядеть следующим образом.

  1. Требование о взыскании неустойки. Расчет неустойки:

— Цена ДДУ — 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

— Период просрочки. С учетом, того, что 30.12.2017 – выходной день (суббота), а в соответствии с производственным календарем на 2018 год, с 01 по 08 января устанавливались новогодние каникулы, застройщик мог исполнить обязательства без просрочки, в понятиях действующего законодательства, вплоть до 09.01.2018 включительно. То есть, просрочка составляет за период с 10.01.2018 по 25.09.2018 (22 дня в январе +28 дней в феврале + 31 день в марте + 30 дней в апреле + 31 день в мае + 30 дней в июне + 31 день в июле + 31 день в августе + 25 дней в сентябре) – 259 дней.

— Ставка рефинансирования на последний день исполнения обязательства (с 18 декабря 2017 г.) – 7,75%.

Таким образом, размер неустойки составит 2 900 000*0,0775/150*259 = 388 068 (Триста восемьдесят восемь тысяч шестьдесят восем) рублей 33 копейки.

  1. Требование о взыскании компенсации морального вреда, который истец оценил в 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.
  2. Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя, которые составил по договору оказания юридических услуг – 45 000 (Сорок пять тысяч) рублей.
  3. Требование о взыскание штрафа в размере 50% от взысканных сумм.

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от:

· стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо

· стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Калькулятор расчета размера неустойки по ДДУ

Примечание:

При использовании калькулятора учитывайте следующие значения ставки рефинансирования (ключевой ставки):

  • с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75% годовых;
  • с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,5%;
  • с 26.03.2018 по 13.09.2018 — 7,25%;
  • с 14.09.2018 по 13.12.2018 — 7,5%;
  • с 14.12.2018 по настоящее время — 7,75%;

2.При указании значений ставки в поле «Ставка рефинансирования (в процентах)» разделителем чисел является «.» (точка), а не «,» (запятая)

Алгоритм действий при взыскании неустойки по ДДУ.

В целях взыскания неустойки по ДДУ рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Рассчитайте размер неустойки, оформите письменно претензию, заявите претензию лично в офисе застройщика с проставлением отметки о приеме обращения либо направьте почтой;
  2. В случае неудовлетворения застройщиком Ваших требований о выплате неустойки по ДДУ в досудебном, добровольном порядке в течение 10 дней с момента получения претензии, подготовьте исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ и подайте его в установленном порядке в суд;
  3. Участвуйте в судебных заседаниях, получите решение суда и исполнительный лист;
  4. Направьте исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда о взыскании неустойки по ДДУ в банк застройщика или в Федеральную службу судебных приставов с соответствующим заявлением и банковскими реквизитами.

Примеры успешной судебной практики

Следующие отзывы конкретных людей, которым я взыскал неустойку в суде:

Вместо выводов

В данной статье описаны основные тезисы по вопросу взыскания неустойки по ДДУ, для достижения результата, который бы выразился в вынесении судом решения о взыскании неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, возможно, убытков сверх неустойки, штрафа и приходе денежных средств на Ваш счет, необходима работа квалифицированного юриста, которая может длиться от 4-6 месяцев только до оглашения резолютивной части решения, а квалификация специалиста в области права безусловно влияет на результат, в том числе, выражающийся в величине присужденных денежных средств.

Многолетний опыт взыскания неустойки по ДДУ, а также судебная защита по другим требованиям, исходящих из отношений в сфере долевого строительства, позволяет Частной юридической практики JURIS PERITUS оказывать юридическую помощь в данном вопросе на высоком профессиональном уровне, в том числе по лучшим ценам в Санкт-Петербурге в соотношении «цена – качество».

Если у Вас остались вопросы — обращайтесь, поможем.

Взыскание неустойки по дду с застройщика: как рассчитать? Судебная практика

Строительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.
Читайте так же:  Установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной

Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.

ДДУ – договор долевого участия

Регуляторы

Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.

Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста. В подобных случаях взыскать неустойку за несвоевременно сданные квартиры практически невозможно. Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

  1. Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
  2. Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
  3. Первая инстанция.
  4. Апелляционная инстанция.
  5. Исполнение принятого судом решения.

Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии. Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.

Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?

Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

  • Статья 6 ФЗ – 214,
  • Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
  • Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке. В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию). На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России. При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги. Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке

Ключевой момент в подаче искового заявление

Это – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее. Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей. Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.

При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.

Обращение в суд общей юрисдикции

Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.

ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.

На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.

В случае если сумма иска в пределах одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины. В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика. Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.

[1]

Документы для подачи иска:

  • Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
  • Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
  • При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
  • Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
  • Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
  • При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
  • Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.

Все копии документов должны быть заверены должным образом.

ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.

В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта

То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.

Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.

Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.

В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда. С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования. То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.

Читайте так же:  Срок переоформления лицензии на образовательную деятельность

Исполнение судебного решения: самый быстрый способ

Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.

Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика. Еще один способ узнать реквизиты счета застройщика – обратиться в отделение ФНС, где на основании заявления и копии исполнительного листа, могут выдать актуальный счет строительной компании. В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.

Например, в договоре ДДУ указано в качестве даты передачи объекта долевого строительства срок до 10.08.2018, то срок расчета неустойки начнется с 11.08.2018. и продлиться до даты, в которую будут подписаны документы о передачи объекта недвижимости. Это правило распрострется и на ситуации, если ввод здания в эксплуатацию будет произведен до того как будут подписаны передаточные документы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Размер неустойки, которую можно взыскать с застройщика, может достигать более 20% годовых.

Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 рублей, то за один месяц неустойка может составлять более 60 000 рублей, приблизительно по 1800 рублей за каждый день просрочки (при расчете неустойки учитывается цена объекта недвижимости, ставка рефинансирования, действующая на момент расчета и количество дней просрочки). Неустойка складывается из количества дней просрочки умноженной на 1/150 ставки рефинансирования и стоимость объекта недвижимости, указанную в ДДУ. Точно рассчитать сумму неустойки можно воспользовавшись калькулятором для расчета.

Кроме суммы неустойки дольщики могут рассчитывать на компенсацию дополнительных расходов, которые они понесли в связи с несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию. К таким расходам можно отнести арендную плату за снимаемое жилье, повышение процентов по ипотечному договору и другие расходы. Все убытки должны быть подтверждены официальными документами. Но на практике в судебном порядке не всегда можно добиться взыскания данных сумм с застройщика, так как прямую причинно-следственную связь между нарушением обязательств строительной компанией и расходами дольщиков удается установить не всегда.

Уловки, которые используют застройщики, чтобы избежать выплаты неустойки

  1. Настаивают на подписании акта приемки-передачи до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.
  2. Настаивают на подписание дополнительных соглашений, на основании которых срок сдачи объекта передвигается на более поздние даты.
  3. В акт приемки передачи намеренно включают пункт о том, что претензий к застройщику у клиента отсутствуют. В случае присутствия данного пункта в акте, необходимо настоять на его отмене. В случае отказа, направляйте претензию застройщику с указанием отмены данного пункта в акте. Претензию стоит направить по почте с описью вложений и уведомление о доставке и вручении.

Как видим, взыскать неустойку с нерадивых строительных компаний вполне возможно. Для этого понадобиться запастись достаточным количеством времени, обеспечить хорошую доказательную базу и заручиться поддержкой специалистов в этой сфере.

Взыскание неустойки по ДДУ через Арбитражный суд.

Выкуп или взыскание неустойки через Арбитражный суд.

[2]

Настоящая статья касается в основном Московского региона, так как основывается на 16-летнем юридическом опыте автора статьи, проработавшем в Москве и МО.

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры. Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не раньше предусмотренного договором срока, а напротив, с большой просрочкой.

В то же время Застройщик отчетливо понимает, что чем меньший срок передачи Квартиры указан в договоре, тем дороже будет стоить сама Квартира, а то, что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное — побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.

Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность в связи с очень существенным снижением неустойки за просрочку передачи квартиры.

В соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем.

Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно, в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы). Несмотря на это, суды общей юрисдикции снижают законную неустойку до неприличных размеров.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции зачастую достаточно лишь «формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и неустойка будет снижена!

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками. Что привело к тому, что Застройщики, как правило, указывают в ДДУ не реальные, а сокращенные сроки строительства, которые вызывают повальные задержки! Ведь стоимость квартиры , которая по ДДУ передается через полгода или через реальных 2 года будет стоить по разному! Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку. Поэтому не ждите, что по вашей претензии Застройщик что-то вам выплатит. Нам известно всего 3 случая добровольной выплаты Застройщиками неустойки и подобные выплаты составляли 30% от неустойки. Чуть более чаще застройщики предлагают компенсировать просрочку доп. услугами, но и то процент подобных Застройщиков не более 5 % общего количества. На мой взгляд, если бы СОЮ (суды Общей юрисдикции) удовлетворяли требования потребителей хотя бы на 50% от исковых требований, то и отношение Застройщиков к требованиям дольщиков улучшилось бы. Было бы намного больше добровольных выплат.

К счастью, ситуация постепенно меняется, и все больше судов удовлетворяет требованиям потребителей не менее чем на 50% от исковых требований. Список подобных судов Московского региона можно посмотреть здесь. До 2018 г. спасение дольщиков было в Арбитражном суде, взыскивалась 100% неустойка + 50% штраф по Закону о Защите прав потребителя. Но с 2018 года практика сильно изменилась, фактически практика АС (Арбитражного суда) г. Москвы сравнялась с практикой суда Общей юрисдикции а в отдельных случаях в суде Общей юрисдикции даже выгодней судится. В Арбитражном суде Московской области все достаточно стабильно и единообразно. Судьи присуждают половину от заявленных сумм, что все же чуть больше, чем в суде Общей юрисдикции. При этом нужно отдать должное, что есть суды Общей юрисдикции, которые присуждают такие же суммы, как и в Арбитраже. Еще раз список подобных судов мы будем публиковать здесь.

Читайте так же:  Сайт федеральной нотариальной палаты рф проверка доверенности

Еще одним важным преимуществом обращения в Арбитражный суд перед судом общей юрисдикции является срок получения исполнительного листа, то есть получение денежных средств в Арбитражном суде быстрее.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа. Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается. Но бывают, конечно, и исключения, когда меняется Арбитражная судебная практика, как это произошло в начале 2018 года, в связи с чем все дела переносились на более поздние даты. То есть в 2018 году сроки рассмотрения в Арбитраже и в суде Общей были примерно одинаковыми.

Но в целом в Арбитражном суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика сокращается, а это весьма существенное преимущество. Платежеспособность застройщиков со временем существенно ухудшается и именно по этой причине важно получить исполнительный лист как можно раньше.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции. Если суд по доступной вам подсудности присуждает менее половины от заявленных сумм, возможно, стоит уступить право требования неустойки на ЮЛ. Опять же необходимо ознакомиться с актуальной информацией, которая существует в вашем регионе.

Сейчас постараюсь так же кратко рассказать о самом механизме взыскания неустойки через Арбитражный суд.

Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.

В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования (Договор цессии) с любым третьим лицом.

Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.

Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.

Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки. То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!

Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет ( ч. 5 , 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Размер неустойки (пени)

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Читайте так же:  Обязанности конкурсного управляющего при банкротстве предприятия

Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).

Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска ( ч. 1 ст. 98 , ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2 , 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. ( пп. 4 п. 2 , п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Видео (кликните для воспроизведения).

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Источники


  1. Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.

  2. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.

  3. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.
  4. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
  5. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.
Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here