Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Полезная информация на тему: "Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

[3]

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

  • Недееспособный продавец — недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

[2]

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика
Читайте так же:  Приказ судебного департамента ненормированный служебный день

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

  • за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
  • произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
  • действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Читайте так же:  Список документов для пенсионного фонда материнский капитал

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

  • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
  • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

  • заявление;
  • проект;
  • новый технический паспорт;
  • поэтажные планы;
  • документы на право владения жилым помещением;
  • изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
  • согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

  • затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
  • перекрыты существующие вентиляционные каналы;
  • уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
  • не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
  • категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Другие сложности

Видео (кликните для воспроизведения).

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры всегда была непростым мероприятием. Однако всем хочется провести сделку без лишней бумажной волокиты, как можно быстрее и, разумеется, с наибольшей для себя выгодой. Но самовольная перепланировка, выполненная вами, либо прежними хозяевами, может создать трудности в оформлении и уменьшить выгоду продавца.

Казалось бы, чем здесь может помешать просторная гостиная, которую вы получили в результате объединения кухни с комнатой? Эта планировка помещений наоборот должна быть весомым аргументом для покупателей! Но на деле продажа квартиры с незаконной перепланировкой имеет ряд юридических особенностей.

Во-первых, квартира должна быть юридически чистой. В то же время, самовольная перепланировка является обременением, а продажа квартиры с незаконной перепланировкой — дело не из приятных.

Что это означает для собственника и для покупателя? Первым делом, если вы являетесь собственником квартиры, которую хотите продать, то вам следует удостовериться в соответствии имеющейся планировки квартиры поэтажному плану БТИ. Для покупателя отсутствие красных линий на поэтажном плане говорит о том, что в дальнейшем, после оформления покупки, у него не будет проблем с соседями, с Мосжилинспекцией и управляющей компанией.

Во-вторых, если в вашей квартире все-таки была произведена самовольная перепланировка, а на поэтажном плане обозначены красные линии, то наилучшим выходом из этой ситуации будет узаконивание перепланировки «задним числом» в соответствии с действующим законодательством. В данное время узаконить перепланировку постфактум можно при помощи разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. (Данный документ вы можете заказать в нашей организации, у нас есть все необходимые допуски СРО на разработку проектной документации).

Читайте так же:  Образец информационного письма о смене руководителя организации

Опыт риелторов показывает, что при продаже квартиры с незаконной перепланировкой, она теряет до 20 % в своей стоимости, а узаконенная перепланировка прибавляет к цене недвижимости примерно столько же. Кажется, что для собственника такие аргументы должны быть весомым доводом в пользу своевременного согласования всех преобразований.

Но если работы уже выполнены, и вам предстоит продажа квартиры с незаконной перепланировкой, какие документы потребуются для ее утверждения? И сколько времени займет этот процесс, а также какова будет стоимость согласования выполненных работ?

Для начала вам потребуется получить в БТИ поэтажный план до перепланировки с экспликацией. Кроме того, как говорилось выше, должно быть обязательно разработано техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ.

Важный нюанс: Оно заказывается только у автора проекта дома (при затрагивании несущих конструкций) или в любом проектном бюро с допуском СРО (если несущие конструкции не затрагиваются).

Сроки согласования ранее выполненной перепланировки зависят от ее сложности.

  • При простой перепланировке, если не затронуты несущие перегородки или проведена простая перестановка сантехнического оборудования ждать придется 1-2 месяцев.
  • При более сложной, например демонтаж подоконных блоков, расширение ванной и санузла — 2-4 месяца
  • Если же затронуты несущие конструкции, тогда срок согласования может достигать 4-6 месяцев.

Стоимость согласования перепланировки зависит от многих факторов, и может серьезно варьироваться. К стоимости получения разрешительных документов прибавьте и выплату обязательного административного штрафа, хотя для жилых помещений он не такой большой (2500 рублей). Но может накладываться неоднократно.

Узаконить перепланировку «задним числом» возможно только в том случае, если работы были выполнены без нарушения ППМ 508, а также различных строительных и санитарных норм и правил. Но даже с учетом мягкости жилищного законодательства, опыт тех, кто уже сталкивался с согласованием уже выполненной без разрешения перепланировки, говорит о том, что согласовывать работы проще и легче до того, как они начнутся.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Со временем каждый человек задумывается о том, как сделать свой дом уютнее и красивее. Тем не менее планы часто остаются лишь в мечтах из-за особенностей планировки жилья: стандартные квартиры не дают простора дизайнерским решениям. По этой причине владельцы недвижимости все же принимают решение о перепланировке квартиры.

Что считается незаконной перепланировкой

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилплощади возможно только после согласования решения с соответствующим органом местного самоуправления. Официально перепланировкой считается изменение конфигурации квартиры, которое требует обязательной фиксации соответствующих изменений в техническом паспорте помещения.

Требуется разрешение

На некоторые изменения владелец недвижимости может получить законное разрешение. Среди них можно выделить самые распространенные требующие заверения работы:

  • Обустройство отдельного элемента помещения (крыльца, входа);
  • Разборка ненесущих перегородок;
  • Создание дверного проема или его заделка;
  • Установка перегородок, которые не обременяют несущую конструкцию дополнительной нагрузкой;
  • Снос стены, которая разделяет санузел;
  • Расширение окон и демонтаж подоконников;
  • Преобразования, затрагивающее несущие опоры;
  • Изменение внешней балконной конструкции.

Однако все же стоит помнить, что за такие проявления самостоятельности в решениях предусмотрена определенная система наказаний. Без получения согласия данная перепланировка считается противозаконной.

Абсолютно незаконная перепланировка

Полностью незаконной корректировкой жилого помещения можно считать действия, которые в перспективе могут привести к серьезным последствиям. К этой категории относятся следующие преобразования:

  • Перепланировка, нарушающая прочность несущих элементов или портящая внешний вид здания;
  • Перенос отопительного элемента (батареи) в застекленный балкон;
  • Все действия, ухудшающие условия проживания соседей;
  • Перенос стояков водо- или газоснабжения, отопления;
  • Расширение санузла путем объединения его с комнатами;
  • Действия, затрагивающие коробы вентиляции;
  • Образование комнаты площадью менее 9х2,5 м.

Разрешение не требуется

Однако не все ремонтные работы требуют согласования. Административным правонарушением не являются следующие действия:

  • Замена отделки поверхностей (стен, пола или потолка);
  • Переход на аналогичное оборудование взамен инженерного;
  • Остекление балконов и изменения, связанные с их внутренней облицовкой;
  • Установка стеклопакетов на окна;
  • Смена окон и дверей;
  • Замена сантехнического оборудования;
  • Установка антенн и кондиционеров.

Ответственность за нарушения

На основании решения жилищной инспекции к ответственности за незаконное изменение характеристик квартиры привлекаются как собственники жилья, так и наниматели квартир. В случае совершения неправомерных действий эти лица будут нести административную ответственность, которая будет соответствовать серьезности правонарушения.

Так, если органы власти узнают о факте самовольной перепланировки жилого помещения, нарушитель получит первую штрафную санкцию, предусмотренную Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа для физического лица будет составлять 2000-2500 рублей, а для юридического — от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

[1]

В случае неоплаты штрафа в указанный срок уполномоченное лицо выписывает недобросовестному гражданину повторную штрафную квитанцию, размер которой значительно выше предыдущей. При повторном бездействии инспекция имеет право подать на собственника квартиры судебный иск. Итогами судебного процесса по данному делу могут быть следующие решения:

  • Квартира выставляется на публичные торги, бывшему владельцу выплачивается вырученная сумма с вычетом издержек, затраченных на процедуру разбирательства. При этом новый собственник обязуется придать жилплощади изначальный вид.
  • Лицо теряет квартиру без выплат компенсации или выселяется (при проживании на основании договора найма).

Таким образом более рациональное действие со стороны владельца незаконно перепланированной жилплощади — своевременная оплата всех штрафных взысканий.

Читайте так же:  Переоформление коммунальных платежей при покупке квартиры

Если перепланировка проделана в ипотечной квартире

Ошибочно полагать, что перепланировка в квартире с обременением невозможна. Заемщик вполне имеет право законно изменять вид квартиры по своему желанию. Однако перепланировка в ипотечной квартире все же имеет особенности.

Производить любые несанкционированные работы в подобной квартире не стоит: посторонние лица с большой долей вероятности узнают об изменениях и привлекут виновника к ответственности. Так как сотрудники банка в праве производить осмотр квартиры по собственному усмотрению пока жилплощадь находится в собственности кредитора.

Незаконная перепланировка ипотечной квартиры влечет за собой почти те же последствия, что и подобные действия в отношении обычной жилплощади. Банк может потребовать узаконить все преобразования или же настоять на досрочном возврате кредитных средств, после чего расторгнуть договор с заемщиком.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Несмотря на то, что самовольная перепланировка является правонарушением, продать такую квартиру вполне реально. Однако и продавцу, и покупателю придется столкнуться с неудобствами.

Нередко покупатель самостоятельно выявляет факт незаконных преобразований путем проверки всех документов квартиры. В таком случае у продавца может возникнуть необходимость самостоятельно проходить процедуру получения разрешения и нести затраты, связанные с процессом. Только после получения официального документа стороны заключают сделку купли-продажи.

Второй вариант развития событий при продаже видоизмененной квартиры — снижение ее рыночной стоимости на 10-20%. Покупатели рассматривают на это предложение даже зная о незаконных преобразованиях. Откликнувшиеся часто не подозревают следующее: если на данную конфигурацию нельзя было получить разрешение, затраты на улаживание дел могут оказаться выше, чем сэкономленные при покупке средства.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей

В случае проведения соседом незаконной перепланировки имеет смысл лично поговорить с ним об этом. Данное действие сохранит дружеские отношения и исключит возможность ошибочного мнения о законности действий владельца квартиры.

Тем не менее сосед может отказаться от разговора и демонстрации разрешения. Он имеет на это право, но подобное действие может являться поводом для дальнейших разбирательств со стороны интересующейся стороны. Куда можно пожаловаться?

Жилищная инспекция

Подать жалобу может любое заинтересованное лицо или же целый коллектив, что более действенно. Инспекция после уведомления предполагаемого нарушителя о дате, времени и основании посещения производит проверку состояния жилплощади. В случае подтверждения незаконности произведенных действий уполномоченное лицо имеет право выписать штраф и выдать соответствующее предписание. Если же лицо отсутствует (или делает вид своего отсутствия), после двух плановых проверок жилищная инспекция может направить дело в суд и снять с себя ответственность.

Прокуратура

Более сложный и рискованный шаг — в случае недостоверности информации о незаконной перепланировке обращение в этот орган расценивается как клевета. Пожаловаться в прокуратуру можно на личном приеме у прокурора, обращением в секретариат или по почте (заказным письмом).

К жалобе в обязательном порядке прилагается ответ жилищной инспекции, так как предыдущий шаг является обязательным для подачи заявления в прокуратуру. Также должны быть представлены доказательства факта самовольной перепланировки: фото- и видеоматериалы, акт освидетельствования или коллективная жалоба жильцов.

Жильцы квартир, представители жилищной инспекции и прокуратуры могут подавать в суд иск о данном виде правонарушений. Этот шаг доступен только при доказательстве прохождения всех предыдущих этапов, а также при предоставлении достаточного количества доказательств правонарушения.

В случае подтверждения виновности ответчика суд обязует его вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий плану БТИ, а также возместить все убытки, причиненные в результате своевольной перепланировки жилого помещения.

Адвокат по уголовным делам. Опыт работы в данном направлении с 2006 года.

Последствия неузаконенной перепланировки при продаже квартиры

Одна из сложностей, с которой сталкиваются продавцы недвижимости – это незаконная перепланировка квартиры. Согласно действующему законодательству это нарушение не является причиной для отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости. Однако многие продавцы сталкиваются с тем, что в Росреестре просят устранить недочеты, чтобы зарегистрировать сделку.

Разновидности неузаконенной перепланировки

К незаконной перепланировке относится изменение жилого пространства совершённые без разрешения органа, осуществляющего согласование. Это правило установлено статьёй № 26 Жилищного Кодекса России. Перечень разрешённых действий, относящихся к переоборудованию и перепланировке, сформулирован в пункте 1.7.1 Постановления Госстроя № 170 от 27.09.03 г.

Согласно этому документу разрешаются следующие виды переоборудования и перепланировки:

  • Установка электрических плит, вместо приборов, работающих на газе.
  • Переустановка газовых и электрических нагревательных приборов.
  • Установка, монтаж, переоборудование ванных и туалетных комнат.
  • Монтаж новых и демонтаж старых элементов трубопроводных и электрических сетей, в том числе для установки душевых кабин, стиральных и посудомоечных машин и иных современных приборов бытового назначения.
  • Снос или перенос перегородок.
  • Увеличение жилплощади за счёт помещений вспомогательного назначения (тамбуры, кладовые).
  • Перенос или обустройство новых дверных проёмов.

Ответственность за перепланировку

Незаконная перепланировка может быть двух видов:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  1. Если внесённые изменения соответствуют перечню разрешённых действий и не влияют на качество дома. В таком случае можно узаконить перепланировку постфактум, предварительно выплатив штраф.
  2. Если перепланировка влечёт за собой серьёзные изменения. К примеру, влияют на несущие конструкции здания. Нарушителю придётся не только заплатить штраф, но и частично или полностью привести жилище в первоначальный вид в разумные сроки за счёт собственных средств. Если владелец не делает этого, ему придётся заплатить штраф повторно. При систематическом нарушении, жилищная комиссия может ходатайствовать о выселении собственника этой квартиры.
Читайте так же:  Онлайн калькулятор просрочки по договору долевого участия

Последствия перепланировки для покупателя

Покупателю любой квартиры следует сверять текущую планировку с планом БТИ. Любые расхождения указывают на перепланировку жилплощади. Необходимо ознакомиться с разрешением или согласовать возможность узаконить существующие изменения.

Если не сделать этого до момента подписания договора, то ответственность в виде штрафа, необходимости узаконить перепланировку или вернуть в надлежащий вид, в зависимости от решения суда, ляжет на плечи нового владельца.

Еще одна сложность для покупателя кроется в вероятности получения ипотеки, если квартира приобретается с помощью банковских средств. Для большинства банков неузаконенная перепланировка является основанием для отказа в одобрении ипотеки или оборачивается существенным увеличением годовой ставки, под которую ссужаются деньги.

Последствия перепланировки для продавца

Теоретически ничего не препятствует продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Однако найти покупателя, который будет согласен впоследствии узаконить существующую перепланировку довольно сложно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

К тому же это существенно уменьшает стоимость квартиры, в среднем процент снижения варьируется от 10 до 30% от рыночных цен.

При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой потребуется обращаться к оценщикам, чтобы рассчитать примерные затраты на устранение последствий внесённых изменений. Кроме того, они помогут выяснить, не относятся ли проведённые ремонтные работы к разряду тех, которые невозможно узаконить. В список запрещённой перепланировки входят следующие работы:

  • Увеличения пространства вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет) за счёт комнаты более чем на 25% от жилой площади.
  • Обустройство арочного проёма между кухней и комнатой, в случае, если на кухне установлено газовое оборудование.
  • Демонтаж несущих стен.
  • Монтаж, демонтаж, перенос коммуникаций общедомового назначения.
  • Перенос туалетной и ванной комнат на места, под которыми расположены жилые помещения у соседей, за исключением двухуровневых квартир, когда перепланировка делается на втором этаже этой же квартиры.
  • Монтаж тёплого пола и/или радиаторов на балконе (лоджии, веранде), работающих за счёт общедомового отопления.
  • Увеличение размеров балкона (лоджии, веранды) за счёт жилой площади, кроме случаев обустройства арочных проёмов, шириной не более 1 м.

Соответственно продать такую квартиру будет очень сложно, так как затраты на устранение подобных перепланировок могут превышать стоимость жилья.

Если после регистрации брака вы взяли фамилию мужа, то замена паспорта происходит в обязательном порядке. Как проходит данная процедура, можно узнать здесь.

Как правильно заключить брак с мусульманином и стоит ли вообще это делать? Подробно об этом мы написали в нашей статье.

Как узаконить перепланировку?

Узаконить проведённое переоборудование или перепланировку можно только в судебном порядке. Постановление суда является единственным основанием для разрешения этих изменений.

Для запуска процедуры нужно собрать следующий пакет документов:

  • Кадастровый и технический паспорта на квартиру.
  • Заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии установленным нормам для жилых помещений.
  • Проект перепланировки, составленный в любой проектно-технической компании.

Собрав эти документы нужно уведомить отдел архитектурного надзора о проведённой перепланировке, а затем выиграть суд. Для этого подается заявление в судебную инстанцию с просьбой узаконить внесённые изменения. К нему прикладывается собранный пакет документов и выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, ренты, дарения, свидетельство о наследовании и т. п.).

В случае изменения жилплощади также необходимо зарегистрировать их в УФРС или МФЦ. Сделать это можно по личному заявлению собственника или нескольких лиц, при долевом владении этим имуществом.

Обращаем внимание, что процедура признания перепланировки законной не бесплатна. Расходы зависят от объема и сложности внесённых изменений, а также региона проживания владельца квартиры.

Собственнику придётся оплатить:

  • Проект перепланировки.
  • Получение нового технического и кадастрового паспортов.
  • Исковое заявление, а также при необходимости услуги адвоката, оценщика и иных посредников.
Видео (кликните для воспроизведения).

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источники


  1. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.

  2. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  3. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.
  4. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.
  5. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here