Почему кадастровая стоимость выше рыночной земельного участка

Полезная информация на тему: "Почему кадастровая стоимость выше рыночной земельного участка", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой

Объекты недвижимости могут оцениваться по-разному, в зависимости от главной цели оценки. Существует четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Чаще всего граждане сталкиваются с оценкой недвижимости по кадастровой и рыночной стоимости. В статье разберем:

  • что такое кадастровая и рыночная стоимость земельного участка;
  • чем отличается кадастровая стоимость от рыночной;
  • может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной.

Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница

Что такое стоимость

Стоимость — это экономическая категория, которая может определяться с разных точек зрения:

  • в повседневной жизни люди употребляют этот термин как цену в денежном измерении, которую нужно заплатить при покупке объекта;
  • в статистике, бухгалтерии — это суммарные денежные затраты на приобретение либо создание объекта: применимо к земельному участку подходит термин «образование», под которым понимают комплекс изыскательских, геодезических работ, разработку планов (генерального, технической планировки и межевания), регистрацию ЗУ в ЕГРН;
  • в экономике — это стоимость затрат на рабочий труд, издержек производства, подсчитанная с учетом полезности и баланса спроса и предложений.

Именно экономическое определение ближе всего к рыночной стоимости.

Как образуется рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными. Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии. Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.

Принципы рыночных сделок

Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:

  • абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
  • сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
  • стороны действуют в интересах друг друга;
  • объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
  • расчет производится в денежной форме.

Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:

  • банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
  • заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.

В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.

Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе. Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов. Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.

Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.

Для того, чтобы узнать среднюю рыночную стоимость помещения, необходимо его общую площадь умножить на нормативный показатель стоимости одного кв. м. На первое полугодие 2019 г. значение норматива средней рыночной стоимости одного кв. м. ОЖПП по РФ составляет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
  • спрос-предложение;
  • дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
  • целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • наличие обременения;
  • другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели )

Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:

  • так «сталинка» или «хрущевка» в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
  • квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного «убитого» жилья»;
  • ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
  • земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.

Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения ).

Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности. Такие расчеты будут иметь значение только для него самого. Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости необходима:

  • при конфискации объекта в пользу государства;
  • определении кредитором стоимости залоговой недвижимости;
  • описи имущества должника при его банкротстве;
  • получении объекта в безвозмездное пользование (дарение, наследование).

Методы оценки

Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:

  • затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
  • сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
  • доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земельного участка зависит:

  • от категории (назначения) земли: земельный участок под ИЖС может быть дороже, чем для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства;
  • от находящихся на ЗУ объектах, которые увеличивают стоимость ЗУ, так как продаются вместе с ним;
  • расположения ЗУ (близость к городу, объектам инфраструктуры и инженерным коммуникациям);
  • плодородия земли и пр.

Граждане могут приобрести участки только на землях населенных пунктах или сельскохозяйственного значения. При этом ЗУ, которые являются собственностью государственных и муниципальных земельных фондов, могут быть выделены для ведения ИЖС, ЛПХ или ФКХ в срочное безвозмездное пользование на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Земли особо охраняемых территорий для ведения хозяйственной деятельности и в личное пользование не предоставляются. Используются они только в границах целевого назначения (создание заповедников, лесничеств, музеев, рекреационных объектов). Определить рыночную стоимость земель ООПТ трудно, так как они бесценны. Исключение составляют лишь земельные наделы, расположенные в зонах ООПТ, в которых разрешено строительство здравниц, туристических баз и др. Рыночная стоимость таких земельных участков определяется доходным методом, то есть путем расчета ожидаемого дохода от использования рекреационного объекта.

Читайте так же:  Передача лизингового имущества новому лизингополучателю проводки

Однако у объектов недвижимости имеется не только рыночная, но и кадастровая стоимость. Для чего она нужна?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадастровую стоимость (КС) имеют только объекты недвижимости — в этом основное различие КС от РС. Это цена объекта, которая определяется не самим его владельцем, а уполномоченными территориальными кадастровыми органами.

  • Кадастровая стоимость берется за основу при определении налоговой базы при уплате имущественного налога физическими лицами (ИНФЛ), который взимается с собственников жилых домов и квартир, капитальных строений, а также с владельцев земельных участков.
  • Отличие кадастровой стоимости (КС) от рыночной также в том, что КС не образуется свободно, а устанавливается в результате периодической независимой переоценки стоимости объекта в государственном кадастре. В настоящее время кадастровый орган объединен с единым гос. реестром недвижимости (ЕГРН). В реестре находятся все данные о недвижимых объектах, требующих регистрации.
  • Начальная кадастровая стоимость устанавливается при регистрации объекта методом массовой оценки (то есть на основе данных о КС ряда существующих подобных объектов). Если подобную оценку провести невозможно, то определяют инвентаризационную или рыночную стоимость для конкретного объекта, то есть используют индивидуальный подход.
  • Частота переоценки — не чаще одного раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для городов федерального значения (Москвы, С-Петербурга, Севастополя) переоценка должна проводиться не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыночная цена обычно выше кадастровой. Причина в том, что кадастровая стоимость может не учитывать рыночные колебания, спрос и предложение и иные факторы. Способствовать расхождению цен может и редкость переоценки: за несколько лет рыночная цена может «оторваться» от кадастровой и уйти вверх (возможно и обратное).
  • Иногда рыночная стоимость бывает не больше кадастровой: это возможно на стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.
  • Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценка объекта в ЕГРН проводится индивидуально для данного объекта с ориентацией на рыночную цену.

Но может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и на сколько? Ответ: да, может. И это случается в последнее время довольно часто. По какой причине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Причинами высокой, по отношению к рыночной, кадастровой стоимости могут быть:

  • неправильная методология при оценке КС;
  • техническая ошибка эксперта;
  • резкое падение спроса на рынке;
  • вымирание населенных пунктов (люди бросают города и села, где прекратили существование индустриальные объекты).

Если кадастровая стоимость необоснованно высока (например, в результате допущенных при ее расчетах ошибках), ее можно оспорить, обратившись вначале за разъяснениями в ЕГРН. Однако восстанавливать справедливость (например, возврат налоговых переплат из-за высокой КС) нередко приходится при помощи судебных экспертов, которые проводят новую справедливую оценку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необходимость может возникнуть, если КС слишком высока, либо рыночная цена упала из-за отсутствия спроса. Но нередко к такой уловке прибегают собственники, желающие сэкономить на налоге с продажи.

Кадастровая стоимость квартиры — это определенная граница, ниже которой не советуют продавать недвижимость. Однако продать квартиру дешевле КС все-таки возможно, но до определенной границы. Существует ограничение цены в 70% от КС жилья, ниже которого продавать бессмысленно, так как налог все равно удержат от 70% от кадастровой стоимости.

Заключение

  • Кадастровая и рыночная стоимость одинаково важны и влияют друг на друга. Оценка недвижимости может быть проведена как по КС, так и РС, в зависимости от целей:
    • если объект будет продан с торгов по взысканию долгов, он будет оцениваться по рыночной стоимости;
    • если нужно посчитать ИНФЛ — по кадастровой.
  • Кадастровая стоимость более инертна, чем рыночная, и может от нее отличаться.
  • КС — обязательная характеристика любого объекта, в то время, как рыночная стоимость может отсутствовать, так как объект просто не может быть продан: это памятники истории и культуры, музеи, особо охраняемые земли, земли лесного фонда и пр.

Рыночная стоимость земельного участка может быть не определенной:

  • если ЗУ расположен в охранной зоне ООПТ;
  • на нем расположены важные оборонные или промышленные объекты;
  • ЗУ входит в земельный фонд государства или муниципалитета и может быть предоставлен только во временное безвозмездное пользование.

Однако и у этих наделов имеется кадастровая стоимость, которая рассчитывается по особым критериям ценности объектов.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Читайте так же:  Санкт петербургский университет мвд россии вступительные экзамены

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Изменяется ли кадастровая стоимость земельного участка ежегодно?

Большинство людей, у которых в планах есть приобретение земли в собственность или в аренду, задаются вопросом – как меняется кадастровая стоимость земельного участка из года в год? О том, что кадастровая стоимость земли год от года изменяется, знают не все. Ведь именно от кадастровой стоимости участка зависит сумма арендной выплаты и налогов на участок.

Для начала обратимся к определению кадастровой стоимости – это установленная в результате кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости согласно законам о деятельности оценщиков. Более подробно о кадастровой стоимости недвижимости написано в ст. 66 ЗК РФ. Согласно приведенной статье, кадастровая стоимость необходима:

[1]

  • участкам в государственной собственности;
  • участкам в муниципальной собственности.

Главная причина возникновения кадастровой стоимости – для более точного налогообложения или подсчета выплаты за аренду. По ст. 391 Налогового кодекса кадастровая стоимость является основой для расчета налогов, то есть суммой, которая и будет облагаться налогом. Поэтому владельцам земли так важно быть в курсе стоимости, чтобы избежать неправильного начисления.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

  • местонахождение;
  • качество объекта;
  • размеры;
  • дата постройки зданий на участке;
  • окружающая инфраструктура;
  • назначение участка;
  • перспективность участка;
  • показатели рынка;
  • возможность улучшения и т.д

По действующему законодательству основанием для изменения кадастровой стоимости участка могут оказаться:

  1. Уменьшение или увеличение размера. Установленный удельный коэффициент кадастровой стоимости умножается на измененную площадь земельного участка.
  2. Переход участка из одной категории в другую. Удельный показатель меняется на установленный для новой категории земли.
  3. Изменение вида разрешенного использования. Чаще всего вид изменяется у земель, расположенных в черте населенных пунктов.

Новая кадастровая стоимость подлежит к применению с даты внесения изменений в ЕГРН.

Право изменять кадастровую стоимость есть у собственников земли – местные власти или физическое лицо. По закону, оценка стоимости должна быть проведена не реже, чем раз в пятилетку, а вот частота оценок законом не регулируется, поэтому власти могут делать переоценку когда захотят.

Если же собственником земли является физическое лицо, то обо всех изменениях стоимости он должен сообщать в Росреестр. Изменить кадастровую стоимость он может двумя способами:

  1. административный – необходимо направиться в комиссию при Росреестре, которая уполномочена вносить изменения в стоимость;
  2. судебный – по судебному решению устанавливается новая стоимость по результатам госоценки.

Очень большое значение имеет правильный расчет кадастровой стоимости. Правообладатели на участок могут понести огромные потери, если стоимость земли будет завышена. Чаще всего кадастровая стоимость рассчитана правильно, однако, бывает так, что стоимость явно не соответствует реальным цифрам и приходится начинать судебное разбирательство.

Почему упала кадастровая стоимость земли в Подмосковье и Новой Москве?

Массовое снижение кадастровой стоимости недвижимости в Подмосковье и Новой Москве вызвало беспокойство у жителей этих регионов.

Главный вопрос, которым задаются собственники в Подмосковье и Новой Москве: не связано ли снижение кадастровой стоимости их участков с планами властей по массовому изъятию частной собственности под застройку? «Откровенно говоря, мы тут живем на нервах после принятия закона об упрощенном порядке изъятия земель и строений для государственных и муниципальных нужд в ТиНАО, а также в связи с существенным расширением списка государственных органов, которые такое изъятие могут проводить, – поясняет один из владельцев дома и садового участка в Новой Москве. – Если власти хотят понизить налоговое бремя (с чего бы?), то могли бы изменить налоговую ставку – уменьшить ее любой регион может по своему усмотрению».

Читайте так же:  Трудовой договор индивидуального предпринимателя с работником образец

Как сообщает ТАСС, власти объясняют уменьшение кадастровой стоимости общим снижением рыночной стоимости земли. Участники рынка видят и другие причины для переоценки участков СНТ, ДНТ и ИЖС.

Директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:

Неожиданным это событие стало только для собственников жилья. В действительности же 237-ФЗ, по которому рассчитана новая стоимость, принят еще в позапрошлом году. Он оставил дату перехода на новые стандарты на усмотрение местных властей. Правительство Москвы работает по новым правилам уже больше года, а власти северной столицы – с 1 ноября 2017-го. То есть переход состоялся еще в прошлом году.

Сумма оценки многих объектов изменилась из-за того, что при расчете кадастровой цены аналитики использовали новую федеральную методику. И нынешняя волна – это только вершина айсберга. В соответствии с законодательством, в ближайшие пять лет всю оставшуюся недвижимость переоценят по новой методике. И произойдет это не только в столице и ее окрестностях, а по всей стране.

Что касается разнообразных опасений, то людям вообще свойственно бояться неизвестного. Мало кто разбирался в том, как формировалась кадастровая стоимость и сколько ошибок и судебных разбирательств с ней было связаны. Поэтому рынок давно ждал, что в алгоритм расчета внесут поправки.

Что касается самих цифр, то цены на участки и недвижимость в Москве и области вблизи МКАДа остались практически без изменений, а более дальние районы подешевели. По данным правительства Москвы, земельные участки вдали от кольцевой подешевели на 27-40%. Это же произошло и с жилыми объектами.

Отвечая на последний вопрос, хочется сказать, что вряд ли у властей есть планы по понижению налогового бремени. Цель нового метода расчета – учесть недочеты «старого» варианта методики и уменьшить число судебных исков, единственная цель которых – оспаривание кадастровой цены, которая слишком оторвана от рыночной стоимости. На это же направлены и две другие возможности. Во-первых, собственник может узнать кадастровую стоимость до ее утверждения; в это же время ее можно изменить. Во-вторых, налогообложение частных лиц начнет применять новую оценку только в 2020-м. То есть власти дают россиянам больше года на то, чтобы оспорить оценку, если есть такая необходимость.

Руководитель юридического департамента семейства компаний Kaskad Family Рената Беляева:

Вопрос кадастровой оценки недвижимости в Московской области и по России в целом является широко обсуждаемым в последние годы, так как от кадастровой стоимости объектов недвижимости напрямую зависят суммы уплачиваемых гражданами РФ налогов. Тысячи заявлений поданы гражданами в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) с целью устранения ошибок в ее исчислении.

Видео (кликните для воспроизведения).

В конце 2017 года Министерство имущественных отношений Московской области заявило, что в 2018 году кадастровую оценку недвижимости в Московской области впервые проведут по новой методике, оценивающей не только документальное, но и фактическое использование недвижимости. Для этого было создано специализированное государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее – ЦКО).

Министерство имущественных отношений Московской области говорит, что их цель – «получить качественную и справедливую оценку объектов недвижимости».

14 сентября 2018 года на сайте ЦКО https://ckomo.ru опубликованы промежуточные отчетные документы о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Московской области. В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», замечания, связанные с определением кадастровой стоимости, к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня их опубликования, а именно до 2 ноября 2018 года любой гражданин РФ может предоставить замечание, которое наряду с изложением его сути должно содержать:

  1. фамилию, имя и отчество (последнее – при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;
  2. кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;
  3. указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

На мой взгляд, не стоит опасаться изменения кадастровой оценки недвижимости, а следует сейчас ознакомиться с результатами проведенной оценки Центром кадастровой оценки и, если Вы не согласны с ее результатами, обратиться с соответствующими замечаниями.

Управляющий партнер Mitsan Consulting Дмитрий Желнин:

Что касается возможных планов по изъятию собственности, то кадастровая стоимость почти не связана с этим. При изъятии вопрос всегда решается в суде, и собственник вправе представить отчет о независимой рыночной оценке недвижимости. У властей есть желание максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, но это еще не скоро произойдет, так как механизмы кадастровой оценки никогда не будут успевать за движениями рынка.

Говоря о налоговых ставках, отмечу, что власти, безусловно, имеют право варьировать их. При этом большинство региональных и местных органов власти стараются установить «потолок» ставок, предоставленный Налоговым кодексом, то есть стараются брать максимум. Вообще я убежден, что снижение налоговой ставки не носит глобального характера. Доля земельных налогов и налога на имущество в бюджете каждого региона не доходит и до 5%. Это малая часть. «Стоимость» владения земельными участками СНТ вообще мала. Какой там налог ежегодно с таких участков? До 1000 рублей? Это капля в море для любого бюджета. Государству интереснее получать налог с предприятий. Для сравнения: земельный налог с участка СНТ физлица – 0,3% от кадастровой стоимости, у предприятия с участка «промки» – 1,5%. Разница – в пять раз. Конечно же, интереснее получить 1,5% с нескольких гектар, чем 0,3% с нескольких соток. Кроме того, да, снижение может наблюдаться по некоторым участкам, но по некоторым есть и увеличение.

Отвечает адвокат МКА «Клишин и партнеры» Мария Хохлова:

После того, как начали взимать налоги на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости имущества, очень многие собственники стали обращаться в суд с исками об оспаривании кадастровой стоимости из-за ее неправильной и необъективной оценки.

Читайте так же:  Как оформить дарственную

Ранее в одном округе могли установить кадастровую стоимость одинаковой для аналогичных между собой объектов недвижимости по документам, при этом часто не учитывая, что в разных районах округа нельзя продать объекты недвижимости по одинаковой рыночной стоимости, так как при формировании стоимости имеют значение многие факторы: наличие коммуникаций, экологическая обстановка, транспортная доступность и так далее. А ведь от размера кадастровой стоимости зависит размер налогов.

Новая федеральная методика оценки предполагает оценивать каждый объект недвижимости по фактическим критериям использования, а не документальным. Это позволит сократить количество исков по оспариванию кадастровой стоимости.

Отвечает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев:

Пересмотр кадастровой оценки не носит никакой цели, кроме приближения ее к объективной реальности. Завышение кадастровой стоимости в 1,5-2 раза – вполне распространенная ситуация. После установления зависимости ставки имущественного и земельного налога от кадастровой стоимости вместо инвентаризационной собственники земли и другой недвижимости в Подмосковье подавали на снижение кадастровой оценки целыми деревнями. Из-за стагнации рынка недвижимости в целом и рынка загородной недвижимости в частности разница между рыночной стоимостью и кадастровой увеличилась за последние три года – пять лет и вполне может составлять 100-200%.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной земельного участка

Частое расхождение кадастровой стоимости земли с реальной – серьезная проблема. Ведь все платежи, такие как земельный налог и т.п. рассчитываются именно исходя из кадастровой стоимости.

И если эта стоимость оказывается завышенной, то и платить придется ощутимо больше. Почему кадастровая стоимость земельного участка может значительно отличаться от реальной и какими путями это можно использовать себе на пользу? Об этом мы и поговорим.

Что такое кадастровая стоимость и почему она создает проблемы?

Кадастровая стоимость определяется как публичный эквивалент реальной стоимости участка. По сути, кадастровая стоимость должна хотя бы примерно соответствовать его рыночной стоимости.

Однако это чаще всего не так. Дело в том, что кадастровая оценка земельных участков производится массово, без учета каких-либо индивидуальных особенностей того или иного земельного участка.

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Особенно остро проблема несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной цене встала в 2013 году. С 2013 года была установлена новая кадастровая стоимость участков, которая оказалась еще выше прежней.

Этот факт был встречен горячим неодобрением со стороны как частных землевладельцев, так и бизнес-структур. Ведь вместе с ней возросли и суммы начисления земельного налога, а также стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности.

Согласно же статьи 66 Земельного Кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как решаются проблемы завышенной кадастровой стоимости?

Привести кадастровую стоимость участка к соответствию с рыночной можно, обратившись в комиссию по разрешению споров при территориальном управлении Росреестра или в суд.

В качестве главного аргумента могут быть представлены результаты кадастровой оценки, выполненной независимым экспертом.

Продуктивнее всего сразу обратиться с иском в суд. Это обусловлено двумя причинами.

Первая причина – это то, что при наличии у истца (в нашем случае – это землевладелец) объективных оснований для пересмотра кадастровой стоимости в виде, например, результатов независимой экспертной оценки, суд с большей вероятностью примет именно его сторону. Отношение же комиссии по спорам в отделении Росреестра в большинстве случаев не такое лояльное к землевладельцу.

Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.

На сегодняшний момент уже можно говорить о сложившейся положительной практике по приведению кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их фактической рыночной стоимостью в большинстве случаев.

Но это еще не предел.

Может ли кадастровая стоимость в итоге оказаться меньше рыночной?

Да, и этого не так уж сложно добиться, если правильно подойти к решению вопроса.

Дело в том, что у государственных органов, проводящих кадастровую оценку земельных участков, как правило, нет ни времени, ни финансовых средств для найма сторонних экспертов, чтобы квалифицированно отстаивать результаты собственной оценки в суде. Да и, как мы уже говорили, отстаивать, по сути, особо нечего, поскольку оценка проводится действительно некорректно.

Землевладелец же заинтересован в том, чтобы кадастровая стоимость участка была как можно меньше, поскольку это даст ему возможность совершенно законно экономить на налоговых платежах.

В связи с этим определено стоит привлечь к делу квалифицированных юристов и оценщиков с целью максимально снизить возможную будущую кадастровую стоимость участка. Это впоследствии позволит не только окупить потраченные на экспертов и судебное разбирательство финансовые средства, но и даст возможность существенно сэкономить на платежах.

На сегодняшний момент уже известны случаи, когда в Подмосковье кадастровую стоимость удавалось снизить с 2400 рублей за кв.м. до 1-го рубля за кв.м.

К таким экстремальным показателям, возможно, стремиться и не стоит, но сделать кадастровую стоимость меньше рыночной раза в два вполне можно. И это ни в коей мере не противоречит действующему законодательству!

Сегодня в судах по всей России находятся на рассмотрении сотни дел, связанных с завышенной кадастровой стоимостью земельных участков. Добиваться справедливой или даже выгодной для землевладельцев кадастровой стоимости можно и нужно.

Единственной проблемой, с которой можно здесь столкнуться, могут стать достаточно длительные сроки судебного рассмотрения. Но результат того стоит, а потому следует просто не откладывать защиту своих прав на потом и подавать иск как можно скорее.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

Читайте так же:  Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

[2]

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Видео (кликните для воспроизведения).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

[3]

Источники


  1. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  2. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.

  3. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
  4. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
  5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
Почему кадастровая стоимость выше рыночной земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here