Особенности заключения договора купли продажи недвижимости

Полезная информация на тему: "Особенности заключения договора купли продажи недвижимости", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Гражданский кодекс выделяет договора купли-продажи недвижимости в обособленный раздел. В данном разделе речь идет о понятии такого соглашения, о форме его заключения, регистрации сделки. Этим разделом также обознаются и другие особенности договора купли-продажи недвижимости.

Характеристика предмета договора купли-продажи недвижимости

К недвижимому имуществу можно отнести:

  • отдельные водные объекты (например, морские суда);
  • земельные участки;
  • прочие объекты, что объедены или связаны с землей;
  • участки недр;
  • иное имущество.

Как уже было сказано, по договору купли-продажи недвижимости продавец представляет покупателю сугубо объекты недвижимости. Для того, чтобы выяснить главные отличия сделок с недвижимостью, логично будет для начала определится, какие именно предметы можно считать недвижимостью. Так, в законодательстве РФ под недвижимостью понимаются такие объекты, перемещение которых просто не может быть допустимо без их полной или частичной физической потери.

То есть, главными признаками недвижимости является надежная связь с землей, непотребляемость в процессе эксплуатации объекта, а также их особая ценность.

Особенности договора купли-продажи недвижимости: действительность соглашения

По общему правило, все существующие сделки направлены на утверждение новых прав и обязанностей сторон или же на изменение, прекращение уже существующих прав и обязанностей. Договор купли-продажи недвижимости далеко не исключение из этих правил. Чтобы сделка, связанная с тем или иным видом недвижимости, считалась заключенной согласно букве закона, необходимы такие условия:

  • стороны наделены дееспособностью в полной мере;
  • волеизъявление всех участников сделки, в частности продавца и покупателя;
  • соблюдение письменной формы соглашения;
  • содержание всего текста договора никаким образом не противоречит закону.
  • переход права собственности на определенный вид недвижимости зарегистрирован в органах, в функции которых, входит проведение регистрации таких объектов.

Отсутствие любого из перечисленных условий может повлечь аннулирование такого соглашения в судебном порядке.

Отдельные особенности сделки о купле-продаже недвижимости

Следует отметить, что определенной спецификой обладает не только процесс заключения соглашения купли-продажи недвижимости, а и его процедура исполнения. Последним этапом при заключении такого договора является оформление передаточного акта с подписями сторон. Такой акт сопровождает саму процедуру передачи проданного имущества. Если какая-то из сторон не подпишет передаточный акт или/и откажется от фактической передачи (принятия) недвижимого имущества – договор будет считаться как невыполненный.

К более детальным аспектам можно отнести также положение о том, что при продаже дома либо его части, квартиры, лица, которые имеют законные права на проживание в данной квартире (доме), могут и далее проживать в таких жилых помещениях. Такие лица, должны быть прописаны в соглашении с указанием списка таких субъектов и перечислением их существующих прав на продаваемое жилье.

В данной статье особенности договора купли-продажи недвижимости изложены в довольно сжатой форме. Более подробно и точно узнать все детали и риски при заключении договоров в сфере недвижимости вы можете у практикующих юристов или адвокатов.

Особенности договоров продажи недвижимости и предприятий.

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

[2]

Договор продажи жилых помещенийявляется одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища;

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;

5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец

– любой субъект права:

1) собственник недвижимости;

2) государственное или муниципальное предприятие;

3) юридическое лицо.

Покупатель– любой субъект права.

Предмет договора– недвижимое имущество.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договоракупли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю;

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;

3) обязанность оплатить купленное имущество;

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Читайте так же:  Статус специализированной службы по вопросам похоронного дела

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Любая сделка с недвижимостью, при которой происходит переход права собственности от одного лица к другому, должна быть зарегистрирована в государственных органах – об этом гласит Федеральный закон №122-ФЗ. Поэтому, получая в банке кредит под залог недвижимости для приобретения жилья большей площади или вступая в права наследства, следует непременно провести государственную регистрацию сделки.

Предметом договора купли-продажи недвижимости могут выступать различные объекты: жилые дома и квартиры, дачи, гаражи, участки земли. Купить или продать можно также долю (часть дома или квартиры, пай в ЖСК и т.д.). Важной особенностью подобных договоров является необходимость четкого указания в них местонахождения недвижимости (адрес, этаж, расположение на плане участка и т.п.). Из договора должно быть предельно понятно, о каком именно объекте идет речь: никаких разночтений и двояких толкований не допускается.

Иногда сделки с недвижимостью совершаются в экстренном порядке – к примеру, если имеется в виду срочный выкуп квартир или иные операции, не терпящие отлагательств. В подобных случаях законом допускается заключение договора в простой письменной форме. Но при этом его также обязательно зарегистрировать в госорганах.

До тех пор, пока это не сделано, владельцем недвижимости, с точки зрения государства, по-прежнему является предыдущий ее хозяин. Пользуясь нерасторопностью покупателей, с помощью нехитрых махинаций и подделки документов некоторые недобросовестные продавцы ухитряются продать одну и ту же квартиру двум, а то и трем покупателям. Такие случаи – не редкость в наше время.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ, стоимость сделки указывается в договоре в рублях. Допустимо указать в документе цену одного квадратного метра и непременно прописать общую площадь. Оформляя кредит под залог квартиры и оценивая ее как залог, следует быть готовым к тому, что оперировать придется суммами в национальной валюте.

Также, в договоре следует указать перечень лиц, не снятых с государственного учета и обязанных это сделать по завершении сделки. В идеале, лучше приобретать жилое помещение, где никто не зарегистрирован. Но за новым собственником остается право после государственной регистрации договора выписать старых жильцов в судебном порядке, если те не пожелают сделать это на добровольной основе.

Финансовые новости

10.01.2019 Lamborghini — мечта ближе, чем кажется

11.05.2018 Новые мини-контракты для торговли фьючерсами!

01.05.2018 MetaTrader 5 (MT5) теперь доступен для торговли фьючерсами!

05.04.2018 Фондовый рынок в Альфа-Директ

14.04.2017 Фьючерсы от 500$, котировки от CQG — только у AMP Trading (Чикаго, США)

Форма заключения договора купли продажи

Заключение договора купли-продажи квартиры или другой недвижимости происходит по определенным правилам, в установленном законом порядке:

  1. В тексте соглашения должны быть указаны данные, характеризующие предмет (товар), – наименование, количество, назначение, техническое состояние. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст. 554 ГК РФ), а при продаже предприятия – точно указать состав имущественного комплекса (п.1 ст. 561 ГК РФ).
  2. Заключение договора купли-продажи недвижимости или предприятия должно происходить в письменной форме путем составления одного документа (ст. 550, 660 ГК РФ). Для договоров купли-продажи движимого имущества письменная форма обязательна, если одним из участников сделки является юридическое лицо или если цена товара превышает 10 тысяч рублей (ст.159-161 ГК РФ).
  3. Если продаваемая недвижимость находится в общей долевой собственности, то договор купли-продажи доли (долей) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», кроме случаев, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одновременно в рамках одной сделки.

Кроме соглашения, понадобятся акт приема-передачи имущества, счет, график платежей, протокол разногласий и протокол согласования разногласий. Все необходимые документы для заключения договора купли-продажи вы можете составить с помощью нашего онлайн-сервиса, заполнив подходящие шаблоны.

§22. Особенности договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости — соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенные условия договора:

1) предмет договора — недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

Читайте так же:  Отказ от освидетельствования на наркологическое опьянение статья

2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Видео (кликните для воспроизведения).

Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений. Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При продаже жилых помещений есть небольшие особенности.

Предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения (адрес), этажности, площади.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.

В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.

Цена жилого помещения — также существенное условие договора.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действуют от имени продавца или покупателя.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.

Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указаний на наличие таких обременении имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Когда договор зарегистрирован раньше — при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение — не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу в качестве правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи. Исключением являются подлинные экземпляры зарегистрированного договора.

Для регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется предоставление справки из налогового органа об уплате продавцом налога на наследство или дарение.

При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Читайте так же:  Порядок отзыва согласия на обработку персональных данных

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

[3]

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Читайте так же:  Приказ 916н перечень видов высокотехнологичной медицинской помощи

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

[1]

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

Дата публикации: 26.11.2018 2018-11-26

Статья просмотрена: 371 раз

Библиографическое описание:

Чуйков Р. Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Молодой ученый. — 2018. — №47. — С. 162-164. — URL https://moluch.ru/archive/233/54162/ (дата обращения: 17.09.2019).

В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.

Ключевые слова: содержание, договор, купля-продажа, недвижимость, хозяйство, собственник, юридическое лицо, субъект.

Покупка или продажа — это самые распространенные виды сделок с недвижимостью. Общие положения о подобных сделках освещены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В Земельном Кодексе РФ рассмотрены особенности сделок с земельными участками, а в Кодексе торгового мореплавания РФ — с морскими судами [1].

Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица. В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д. При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2]. Государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, не являющиеся собственниками имущества, в исключительных случаях также могут быть субъектами договора купли-продажи. Эти исключения описаны в статьях 295, 297 и 298 ГК РФ [3].

Договор купли-продажи недвижимого имущества — это соглашение двух сторон, в котором продавец берет на себя обязательство на возмездной основе передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму. Такое соглашение является двусторонним и взаимным.

Объекты недвижимости — это особая категория объектов, характеристики которых определены законом. Недвижимым считается имущество, обладающее характерными признаками:

‒ Прочная связь с землей.

‒ Отсутствие возможности переместить объект без существенных нарушений целостности его конструкции.

‒ Предназначение для длительного использования.

‒ Сохранение первоначальной формы в течение длительного периода времени.

Читайте так же:  Получение градостроительного плана земельного участка госуслуги

‒ Наличие индивидуальных признаков, отличающих объект от прочих.

‒ Часть имущества, которое подлежит перемещению, отнесена к недвижимости для удобства государственной регистрации.

Опираясь на данные характеристики, можно выделить три группы недвижимых объектов:

  1. Земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.
  2. Жилые и производственные комплексы.
  3. Речные, морские и воздушные суда, космические корабли.

Особо стоят недостроенные объекты недвижимости. Сделки купли-продажи с недостроенными строительными объектами признаны возможными.

Предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.

Договор купли-продажи недвижимого имущества содержит два основных условия — предмет и цену сделки.

Предмет такого договора — любое недвижимое имущество, признанное таковым законом (участок земли, капитальная постройка, квартира, жилой комплекс и проч.). В договоре обязательным порядком указываются данные, определяющие местоположение объекта и характеризующие его — адрес, год постройки (если это здание), площадь, назначение. Договор не будет признан согласованным сторонами и заключенным, если эти данные не будут в нем указаны.

План земельного участка с его кадастровым номером, план объекта недвижимости предоставляются в обязательном порядке при купле-продаже отдельно стоящего здания. Такие здания или сооружения должны иметь технический паспорт с указанием целевого назначения и планом объекта, и справку из бюро технической инвентаризации с данными технического учета и инвентаризации объекта.

Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре. В случае уничтожения недвижимого имущества (пожара или разрушения) право собственности на него заканчивается, даже если это не отображено в государственном реестре.

Своей спецификой обладают сделки купли-продажи доли недвижимого имущества. Физически неделимые объекты недвижимости условно делятся на части между собственниками, при сделке с такой частью речь идет о продаже доли в праве собственности.

Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости. Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения. Стороны договариваются о предмете сделки, определяют его характеристики, адрес, площадь, этаж.

При проживании в помещении людей, сохраняющих право пользования этим недвижимым имуществом, необходимо предоставить полный перечень проживающих, указав их права на пользование жилым помещением, подлежащим продаже. Право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование должно быть закреплено в обязательном порядке. Продажа жилого помещения с проживающими там несовершеннолетними детьми возможна только с разрешения органов опеки. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны быть предоставлены в течение месяца с момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки.

В случае регистрации договора продажи жилого помещения, полученного продавцов по наследству или в результате дарения, необходимо предоставить справку об уплате налога на наследство или дарение.

Когда жилое помещение продается с публичных торгов, продавцом выступает уполномоченное юридическое лицо, имеющее право совершать сделки с имуществом должника.

Продавая предприятие, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие как имущественный комплекс. В основном договор купли-продажи используется только при приватизации государственных предприятий. В бизнесе применение такого договора экономически нецелесообразно.

Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами. Без указания цены договор считается недействительным. Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно.

Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество. Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит. При оплате недвижимости возможны рассрочка, кредит, предварительная оплата, ипотека.

Продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимость по договору, поэтому, если отдельно условия не оговорены, именно на плечи продавца ложатся расходы по регистрации перехода права собственности.

Договор оформляется в письменном виде как один документ, подлежащий подписанию обеими сторонами. Соблюдение формы договора является обязательным условием его действительности. Нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости необязательно, но при желании возможно [4].

Покупатель считается вступившим в право собственности только в момент государственной регистрации. Этот момент наступает в день внесения записи в государственный реестр прав. Все существующие обременения продавца в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такой записи в регистрации договора может быть отказано. В случае уклонения от обязательной регистрации перехода права собственности каким-либо участником договора суд выносит решение о такой регистрации при обращении второй стороны [5].

В особых случаях нужна государственная регистрация самого договора купли-продажи дополнительно к регистрации перехода права собственности (например, в договоре продажи предприятия).

Видео (кликните для воспроизведения).

Регистрация судов производится в Судовом реестре, после чего покупатель получает свидетельство о собственности на судно.

Источники


  1. Зайцева Т. И., Медведев И. Г. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3; Инфотропик Медиа — М., 2010. — 400 c.

  2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

  3. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.
Особенности заключения договора купли продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here