Особенности права собственности на земли сельскохозяйственного назначения

Полезная информация на тему: "Особенности права собственности на земли сельскохозяйственного назначения", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Содержание

  • Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст.ст. 8 — 11)

    Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

    >
    Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
    Содержание
    Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Особенности права собственности на земли сельскохозяйственного назначения

    РИЭЛТОР: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
    УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

    1. Субъекты гражданских правоотношений

    2. Объекты гражданских правоотношений

    3. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

    4. Право собственности и иные вещные права

    5. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

    6. Правовое регулирование земельных отношений

    Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

    1. В статье 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ установлены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения:

    1) сохранение целевого использования земельных участков;

    2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

    3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

    4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

    5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.

    2. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

    Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

    В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

    3. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

    В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

    Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

    Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

    Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

    В случае если поданы два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

    Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

    Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции.

    Читайте так же:  Положительная характеристика от соседей для суда образец

    Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст.ст. 12 — 14.1)

    Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

    >
    Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
    Содержание
    Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

    Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

    Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).

    Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — земли,

    1. находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
    2. предназначенные для этих целей.

    Ст. 78 ЗК РФ определяет, что з емли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:

    1. для ведения сельскохозяйственного производства,
    2. для создания защитных лесных насаждений,
    3. для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также
    4. для целей аквакультуры (рыбоводства).

    Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

    Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

    Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

    Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

    В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

    При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеуказанным правилам.

    Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

    Особенности аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

    Ст. 9 ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

    В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

    Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

    Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

    • на срок от 3 до 49 лет (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом):
      1. на срок до 3 лет — для сенокошения и выпаса скота;
      2. на срок до 5 лет (и без проведения торгов) — крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

    В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и 10 Федерального закона.

    В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности , по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок .

    Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

    В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

    Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

    Ст. 10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

    если у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ) отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

    Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель , могут

    • передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также
    • предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

    Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке, установленном ЗК РФ:

    1. религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
    2. гражданам — для сенокошения и выпаса скота.

    При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

    Читайте так же:  Предусмотрена ли законодательством возможность снижения беременным женщинам

    Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

    Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем 5 лет . Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.

    О вопросах приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу настоящего Федерального закона см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

    Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, помимо Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не допускается.

    Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

    Принятие наследства не должно приводить к нарушению требований, установленных ст. 3 и (или) 4 Федерального закона, а именно:

    • иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ;
    • предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеют ряд ограничений.

    В противном случае к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 Федерального закона (обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения).

    Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

    Ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

    1. сохранение целевого использования земельных участков;
    2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
    3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
    4. преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
    5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства , а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

    46. Виды прав на земли сельскохозяйственного назначения.

    По общему правилу субъектами земельных правоотношений, в том числе в отношении земель сельскохозяйственного назначения, могут быть как физические, так и юридические лица при одном обязательном условии: земельные участки должны использоваться ими для целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

    В соответствии со ст. 78ЗК РФ субъектами права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, сельскохозяйственные организации, образовательные и научно-исследовательские организации, некоторые виды некоммерческих организаций при условии, что их деятельность будет связана с сельскохозяйственным производством.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Упомянутая статьяКодекса не дает исчерпывающего перечня конкретных целей, для которых земельный участок может быть использован в рамках общего целевого назначения, предоставляя это право региональным органам.

    Гражданами земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. При этом граждане, оставаясь самостоятельными субъектами земельных правоотношений, могут создавать различные объединения некоммерческого характера (садоводческие, огороднические и иные), имеющие целью создание наиболее благоприятных условий для производства и реализации продукции.

    В интересах общества права граждан на землю могут быть ограничены, в частности, граждане лишены права владеть землей на титуле постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами, противоречащими требованиям законодательства, и др.

    Дееспособность граждан как субъектов земельных правоотношений возникает при достижении полного совершеннолетия (18 лет), за исключением членов кооперативных организаций, для которых она наступает с 16 лет.

    К числу граждан — субъектов права на земельные участки сельскохозяйственного назначения относятся также иностранные граждане и лица без гражданства. Они имеют равные права с гражданами Российской Федерации, за исключением права на земельную собственность, где их права существенно ограничены. Например, они не могут иметь на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения.

    Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Кроме того, земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным гражданам на праве собственности в пределах приграничных территорий, перечень которых утверждается Президентом РФ.

    Юридические лица как субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть представлены как коммерческими, так и некоммерческими организациями.

    К первым закон относит хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Закон допускает участие в качестве субъектов права на землю и иных коммерческих организаций, если основной их деятельностью является сельскохозяйственное производство.

    Коммерческие сельскохозяйственные организации и предприятия являются наиболее многочисленной и экономически значимой группой субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения. Хозяйственные товарищества и общества — это коммерческие сельскохозяйственные организации с разделенным на доли учредителей уставным (складочным) капиталом. Участниками товариществ и обществ могут быть как индивидуальные предприниматели (граждане), так и коммерческие организации (юридические лица).

    Читайте так же:  Свидетельство на право собственности квартиры где получить

    Имущество, включая землю, может принадлежать хозяйственным товариществам и обществам на праве собственности или на праве аренды. Участники этих коммерческих организаций получают дивиденды (долю прибыли, соответствующую вкладу), а при личном участии в деятельности организации — еще и материальное вознаграждение.

    Несколько иной статус, в отличие от хозяйственных обществ и товариществ, имеют производственные кооперативы (артели). По своим организационно-правовым признакам они весьма близки к колхозам. Это добровольные объединения граждан, деятельность которых основана на личном труде их участников.

    Имущество кооператива, в том числе и земля, образуется за счет взносов его членов и является их собственностью. Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их трудовым участием и в виде дивидендов пропорционально размерам паев его членов, внесенных в уставный капитал.

    Члены производственного кооператива несут полную ответственность по его обязательствам.

    Во всех перечисленных выше коммерческих организациях с разделенным на доли (паи) капиталом (имуществом) участники их сохраняют право собственности на конкретные доли общего имущества (уставного капитала) и право на возврат их в случае выхода из объединения (кооператива).

    Коммерческие организации этого типа не могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20ЗК РФ).

    Помимо упомянутых выше коммерческих сельскохозяйственных организаций, основанных на частном капитале в предпринимательской деятельности, законодательством (ст. ст. 113-115ГК РФ) предусмотрена также возможность создания унитарных сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть как государственными, так и муниципальными.

    Унитарными признаются такие организации (предприятия), которые не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество, в том числе землю. В частности, они могут создаваться на базе государственной и муниципальной собственности на средства производства и на землю. Учредителями таких предприятий являются собственно органы государственной власти или местного самоуправления.

    Унитарные предприятия могут быть двух видов: основанные на праве хозяйственного ведения и основанные на праве оперативного управления.

    Первые создаются по решению уполномоченного на то государственного органа субъекта РФ или органа местного самоуправления. Учредительным документом является устав предприятия. Уставный фонд предприятия оплачивается собственником имущества, т.е. учредителем. По своим обязательствам унитарное предприятие отвечает всем принадлежащим ему имуществом. Производственная деятельность осуществляется наемными работниками. Унитарное предприятие данного вида владеет, пользуется и распоряжается имуществом только в определенных, установленных законом и уставом пределах. В частности, оно не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением имущества, в том числе земли, без согласия на то собственника. Собственник имеет право на получение части прибыли этого предприятия (ст. ст. 294,295ГК РФ).

    [3]

    Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления, создается по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Такие предприятия называются казенными. Казенное предприятие не может совершать сделки с имуществом без согласия на то его собственника. Казенное предприятие может иметь землю также и на праве постоянного (бессрочного) пользования. Все другие унитарные предприятия такого права лишены.

    Другую группу юридических лиц, имеющих право на земли сельскохозяйственного назначения, составляют некоммерческие организации, неполный перечень которых приведен в ст. 78ЗК РФ. К ним относятся: потребительские кооперативы, религиозные организации, а также большая группа научных и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

    Региональным законодательством в эту группу субъектов могут быть включены и другие организации.

    Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

    Земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время представляют собой наибольшую ценность, так как, с одной стороны, являются объектами недвижимого имущества, а с другой стороны, включают в себя наиболее продуктивные участки земельного фонда. Особенностью данной категории земель является необходимость их использования исключительно в соответствии с целевым назначением

    Многие граждане Российской Федерации давно стали собственниками земельных долей в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Но, как показывает практика, до сих пор граждане, желающие реализовать свое право собственности на земельную долю, сталкиваются с серьезными трудностями.

    У многих правообладателей, обратившихся в Росреестр, возникают вопросы по поводу возможностей распорядиться своей земельной долей.

    Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

    Как известно, граждане — бывшие члены колхозов, работники совхозов, пенсионеры этих хозяйств, некоторые работники социальной сферы на селе получили в ходе реорганизации колхозов и совхозов право общей собственности на земельные участки, ранее принадлежавшие колхозам и совхозам.

    Понятие земельной доли даётся в статье 15 Закона об обороте: «Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».

    В настоящее время принципиальное значение при определении порядка совершения сделки с земельной долей имеет установление случаев ее совершения без выдела доли в натуре. В частности, без выдела доли возможно:

    1) завещание земельной доли по усмотрению собственника. Порядок оформления завещания является общим и регламентирован нормами гражданского законодательства. Круг потенциальных наследников в данном случае не может быть ограничен. Наследодатель самостоятельно принимает решение о распределении наследственной массы;

    2) отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации отказа от права на земельную долю необходимо предоставить правоустанавливающие документы, за исключением случаев, когда право собственности на такую долю уже было зарегистрировано. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации. В качестве единственного субъекта, приобретающего право собственности на земельную долю, в отношении которой совершен и зарегистрирован отказ собственника, закон определяет соответствующее муниципальное образование. Тем самым отказная доля переходит в муниципальную собственность. Иные формы собственности в данном случае не предусмотрены.

    3) внесение земельной доли в уставный капитал юридического лица. В качестве одной из особенностей данной сделки можно выделить ограниченный круг субъектов. Учитывая, что речь в данном случае идет о землях сельскохозяйственного назначения, приоритетным является сохранение целевого назначения земельной доли. В этой связи доля может быть внесена в качестве вклада в уставный капитал лишь сельскохозяйственной организации, то есть такого юридического лица, деятельность которого направлена на целевое использование сельскохозяйственных земель;

    Читайте так же:  Обязательная доля в наследстве при завещании

    4) доверительное управление земельной долей представляет собой наиболее эффективный вид распоряжения своим правом на землю. Он позволяет сохранить право собственности на долю, не осуществляя при этом фактическое ее использование. Следует заметить, что в данном случае действует общее требование по ограничению круга доверительных управляющих. В данном качестве могут выступать сельскохозяйственные организации, граждане — члены крестьянского (фермерского) хозяйства или другие участники долевой собственности;

    5) продажа земельной доли — наиболее распространенный вид сделок с землей. В рамках соблюдения общего требования о сохранении целевого назначения земельной доли действующее законодательство ограничивает круг субъектов, которым она может быть продана. В соответствии с п.1 ст. 12 Закона об обороте, земельная доля может быть продана лишь другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности;

    6) дарение земельной доли характеризуется теми же особенностями, что и купля-продажа.

    Для заключения иных видов сделок необходим выдел земельной доли в натуре.

    Таким образом, в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи, дарения или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно необходимо представить документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли (документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля). Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»

    [1]

    В отношении преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, необходимо отметить, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Данная норма предусмотрена п. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

    Хочется обратить особое внимание собственников земельных долей на то, что в результате изменений в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, принятых в 2010 году, появилось такое понятие, как «невостребованная земельная доля». Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Значительная часть таких невостребованных долей — это случаи, когда собственники умерли, а их наследники живут в городе и не собираются каким-либо образом ни участвовать в управлении земельным участком, находящимся в общей собственности дольщиков, ни распоряжаться своей долей При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, не могут быть признаны невостребованными земельными долями.

    В результате основным правовым методом решения проблемы невостребованных земельных долей стало их обращение в муниципальную собственность путем придания им статуса невостребованных на общем собрании дольщиков, инициированном органом местного самоуправления и последующего судебного решения. Таким образом, вступившая в силу в 2011 г. ст. 12.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения позволяет признать в качестве невостребованных следующие земельные доли: а) принадлежащие на праве собственности гражданину, не передавшему долю в аренду или не распорядившемуся ею иным образом в течение трех и более лет подряд; б) сведения о собственнике которых не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; в) собственник которых умер, и отсутствуют наследники.

    Е.Г Торубарова,

    Ведущий специалист-эксперт межмуниципального отдела по Золотухинскому и Поныровскому районам Управления Росреестра по Куской области.

    Общая характеристика субъектов правоотношений земель сельскохозяйственного назначения

    Ст. 78 ЗК РФ устанавливает круг субъектов, которым предоставляется право использовать з емли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства). К ним относятся:

      • крестьянские (фермерские) хозяйства для осуществления их деятельности;
      • граждане, ведущие личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
      • хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
      • некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
      • казачьи общества;
      • опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
      • общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

    Ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» относит к участникам отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения:

      1. граждан;
      2. юридических лиц;
      3. Российскую Федерацию;
      4. субъектов Российской Федерации;
      5. муниципальные образования;
      6. иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов .

    Фактическая реализация правового режима земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в сфере правомочий субъектов правоотношений по непосредственному использованию угодий.

    Субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения в широком смысле
      1. являются субъектами чисто земельных правоотношений в силу наделения их титулом на право использования земель;
      2. должны обладать определенной земельной правоспособностью;
      3. право на получение титула землевладения и землепользования имеют только те лица, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены.

    Данные субъекты являются субъектами чисто земельных правоотношений в силу наделения их титулом на право использования земель.

    Это собственники земель, а также землевладельцы, землепользователи (как постоянные, так и временные), арендаторы. Их правовой статус удостоверяется специальными документами: свидетельством на право собственности; пожизненного наследуемого владения; бессрочного или постоянного пользования, а также договорами на право временного пользования и аренды.

    Читайте так же:  Раздел совместно нажитого имущества супругов судебная практика

    Данные лица подлежат обязательной регистрации государством в силу обретения ими особых правомочий в отношении земельных участков, регистрация осуществляется в органах местного самоуправления и их администрации.

    Получение титула на право использования земель сельскохозяйственного назначения возлагает на субъектов данных правоотношений особую ответственность. Например, если наемный работник при выполнении земледельческих работ несет ответственность только за результаты своего труда на земельном участке, то землевладелец отвечает перед государством за фактическое состояние этого участка и может лишиться его при определенных условиях либо получить наказание за бесхозяйственное использование земли.

    Они должны обладать определенной земельной правоспособностью . Например, земельный участок не может быть предоставлен для ведения фермерского хозяйства, если гражданин не обладает опытом работы в сельском хозяйстве. Работать же на земле вправе и лица, не обладающие земельной правоспособностью. Так, если главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть лишь лицо, достигшее 18-летнего возраста, то работать на крестьянском поле могут и несовершеннолетние.

    Право на получение титула землевладения и землепользования имеют не всякие лица, а только те, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены.

    Субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения в узком смысле

    Субъекты правоотношений по использованию земель в узком смысле — это любые лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков на законных основаниях без обладания титулом на право собственности, владения, пользования, аренды.

    Их можно подразделить на две группы:

      1. лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков (наемные работники по трудовому договору; лица, работающие у арендаторов, землевладельцев, землепользователей, собственников земли по гражданско-правовым договорам подряда, капитального строительства и т.п.);
      2. лица, осуществляющие руководство непосредственными производителями работ на землях сельскохозяйственного назначения (например, агроном сельскохозяйственного предприятия).

    Правомочия в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения у субъектов правоотношений обоих видов имеют определенную общность, однако, различный объем. Так, у собственника земельного участка они присутствуют в полном объеме; у землевладельца, землепользователя и арендатора — в усеченном виде, а у субъектов правоотношений по использованию земель (работников предприятий, лиц, работающих по договорам) — лишь в определенной части.

    Право владения землями сельскохозяйственного назначения, в отличие от права. владения обычным имуществом (позволяющего изъять его у других лиц, убрать в охраняемое помещение, не давать к нему доступа посторонним и т.п.), подтверждается наличием документов, удостоверяющих это право, и выражается в отграничении земельного участка в натуре (на местности), межевые знаки которого охраняются законом под страхом наказания за уничтожение их.

    Данное отграничение имеет две стороны:

      • внешнюю, определяющую границы земельного участка, находящегося в собственности, владении, пользовании или аренде;
      • внутреннюю, когда землеустроительные проекты составляются при участии лиц, являющихся титулованными владельцами земель (после утверждения эти проекты переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца).

    В сельскохозяйственных организациях, выступающих собственниками земли, внутрихозяйственное владение землей выражается еще и в определении долей земельного массива, находящихся в собственности граждан. При этом определение долей бывает условным, если соб-ственность общая совместная, и документально удостоверенным, если собственность общая долевая.

    Закон не предусмотрел порядок отграничения или неотграничения в натуре земельных долей граждан, отнеся решение этого вопроса на усмотрение самих предприятий.

    Пользование землями сельскохозяйственного назначения является центральным правомочием в обеспечении правового режима данного вида земель и выражается в порядке хозяйственной эксплуатации сельскохозяйственных угодий.

    [2]

    Хозяйственная эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения имеет два основных вида:

      1. эксплуатация земли в качестве территории под строительство сельскохозяйственных объектов, инфраструктуры сельскохозяйственного производства, размещения дорог, коммуникаций и т.п. В этом случае лица, использующие землю, обязаны рационально организовывать территорию;
      2. эксплуатация земли в качестве средства производства сельскохозяйственной продукции, которая должна выполняться при соблюдении двух групп правил — экономического и экологического характера.

    К числу правил экономического характера относятся требования, как эффективно использовать сельскохозяйственные угодья, вовлекать неиспользуемые земли в сельскохозяйственный оборот, повышать плодородие земель и др.

    Правила экологического характера выражаются в обязанности не допускать ухудшения экологической обстановки на всей используемой территории, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не нарушать порядок пользования другими природными объектами.

    Хозяйственная эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения, в отличие от хозяйственной эксплуатации других категорий земель, представляет собой систему определенных действий производственного характера, которую закон определил как «природоохранная технология». Экологическая «технология» учитывает смену времен года (весна, лето, осень, зима), циклы полевых работ, являющиеся элементами единой технологии использования сельскохозяйственных угодий.

    Право распоряжения землями сельскохозяйственного назначения — изменение юридической судьбы конкретных земельных угодий. Например, создавая на сельскохозяйственных угодьях стандартную оросительно-осушительную сеть, собственник угодий переводит их в особую разновидность земель по кадастровому учету — при продаже их возникают не только земельные, но и имущественные правоотношения; с созданием такой оросительной сети собственник становится водопользователем этих угодий, а значит, и режим использования этих угодий осуществляется с учетом режима водопользования.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Право распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, которым располагают субъекты правоотношений по использованию угодий, характерно следующими особенностями:

      • объем полномочий по распоряжению землями зависит от правового статуса лиц, использующих угодья;
      • полномочия по распоряжению сельскохозяйственными землями ограничены законом в интересах государства.

    Источники


    1. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.

    2. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.

    3. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.
    Особенности права собственности на земли сельскохозяйственного назначения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here