Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Полезная информация на тему: "Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал", собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам - обращайтесь к дежурному юристу.

Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом ?
А почему нет? Конечно можно, но есть особенности оформления такой сделки.
Подробно читайте тут!
Задавая подобный вопрос вы имеете ввиду одну из двух ситуаций:

  • для покупки жилья использовались средства материнского капитала и дети наделены долей в праве общей долевой собственности
  • для покупки жилья использовались средства материнского капитала и дети НЕ наделены долей в праве общей долевой собственности

Содержание статьи подробное:

Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом

Часто при покупке жилья родители не включают детей в число собственников, по разным причинам, чаще всего объективным, например ипотека и банк не включает детей в число собственников.

Но, средства материнского (семейного) капитала могут использоваться для улучшение жилищных условий всех членов семьи, иначе Пенсионный фонд откажет в перечислении средств.
Для того, чтобы родители или один из приобретателей недвижимости, на которого зарегистрировано право собственности на жилое помещение, не уклонились от наделения долями всех членов семьи, перед перечислением денег на счет продавца Пенсионный фонд затребует нотариальное обязательство о наделении долями в праве общей долевой собственности на всех членов семьи.

Обязательство, подписанное вами собственноручно и удостоверенное нотариусом — это серьезный документ, нарушение обязательств по которому имеет признаки мошенничества, со всеми вытекающими оттуда обстоятельствами.

Дети НЕ наделены долями

Обязательство есть, но дети пока не наделены долями.
Жилье нужно продать.

-А если не выделять доли детям, а сразу продать. Можно же покупателям не говорить об использовании МСК.

-Действительно, при использовании МСК для погашения ипотеки, например,невозможно получить эту информацию из договора купли-продажи и обмануть покупателя легко.
Но вы должны знать:

  • Прокуратура регулярно проводит проверки целевого использования средств Материнского капитала и ваш обман вскроется через время
  • вы заводите ваших покупателей в оспоримую сделку, ведь ваше жилье «обременено правами третьих лиц«, которая будет расторгнута по решению суда.

Поэтому лучше ни чего не мудрить, а выполнить обязательство.

Кстати, каждый совершеннолетний член семьи может отказаться от наделения долей в праве общей долевой собственности на жильё, ведь получить долю — это право, а не обязанность!
Для этого необходимо оформить нотариальный отказ.

Наделить долями детей можно Договором дарения в простой письменной форме и обойтись без нотариуса.

Конечно при продаже квартиры или дома оформленного в долевую собственность без нотариуса уже никак, потому что, вв соответствии со ст 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 02.01.2017 года», отчуждение долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Дети наделены долями

Продажа квартиры или дома собственниками которой являются несовершеннолетние, требует предоставления в Росреестр документа от органов Опеки и попечительства, разрешающих отчуждение.

Такое разрешение получить не сложно. Но нужно предоставить предварительный договор на покупку другого жилья для несовершеннолетнего.

Пенсионный портал РФ

Сайт про Пенсионный Фонд и систему пенсионного обеспечения в России

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

В наше время продажа квартиры не является какой-то странной и редко возникающей потребностью, поэтому данный процесс в большинстве ситуаций проходит без особых трудностей, но бывают случаи, когда всё не так однозначно. Нам часто задают вопрос о том, можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал. Данный вопрос требует тщательного анализа и разбора ситуации.

Ограничения при продаже квартиры

Сначала необходимо определиться с тем, какие ограничения существуют на продажу дома или квартиры в подобных ситуациях. Согласно 2 статье ГК РФ продать жилье, приобретенное за мат капитал, можно только тогда, когда вы заранее получите специальное разрешение, выданное органами опеки и попечительства. В противном случае, если разрешения органов опеки и попечительства не были получены, продать недвижимость, купленную на материнский капитал, будет невозможно.

Когда разбирается вопрос о том, как продать квартиру купленную на материнский капитал, нельзя не упомянуть про то, что каждый из бывших собственников должен иметь долю в квартире, причём это касается даже детей. Прав несовершеннолетних лишать нельзя, а для того, чтобы продать дом за материнский капитал, важно будет поставить в известность о готовящейся сделке специальные инстанции.

Часть органов попечительства органов опеки внимательно следит за тем, чтобы после продажи квартиры соблюдались следующие условия:

  • дети в итоге не должны лишиться своей доли по окончании сделки по продаже;
  • не имеет значения то, собираются ли родители построить дом или приобрести его, важно, чтобы жилищные условия в нём полностью соответствовали всем санитарным нормам, причём они не должны ухудшиться, то есть вы должны заранее продумать нюансы покупки новой квартиры.

Обратите внимание! Если игнорировать всё это, то на вопрос о том, как правильно продать квартиру купленную с использованием материнского капитала, будет только один ответ — это вообще сделать невозможно, причём никаких исключений не существует, особенно в ситуациях, когда родители стремятся продавать квартиру без выделения долей.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие необходимы для этого документы?

Как уже было сказано ранее, вопрос о том, как продать квартиру купленную под материнский капитал, может ставиться только тогда, когда вы избежали всех описанных ранее ограничений на жильё, приобретенное с маткапиталом, а именно — на его передачу покупателю (не забудьте про учёт долей всех членов семьи в том числе и детей). В большинстве ситуаций продажа квартиры по материнскому капиталу становится возможной после предоставления всех важных документов органам опеки.

В таких ситуациях важно уже начинать думать о том, как продать дом купленный под материнский капитал. Для начала нужно получить документы из следующего списка и отнести их в попечительский совет, к которому вы территориально принадлежите, ведь без согласия органов попечительства купленную за материнский капитал квартиру продать будет точно невозможно:

Обратите внимание! При наличии у вас на руках всех этих документов незамедлительно обратитесь в отдел попечительства, ведь некоторые из них имеют срок возможного действия, вы не должны их просрочить, иначе придётся брать новые. Теперь необходимо будет просто ждать, решение выносится в течение одного месяца.

Когда продать необходимо квартиру за материнский капитал и какие документы нужны, мы уже разобрали, теперь следует подробнее рассмотреть сам процесс. Упомянем про то, что существуют и специальные факторы, способствующие скорости рассмотрения заявления, вот основные из них:

  • сроки окончания действия, предоставленных вами документов;
  • всё ускорится в том случае, если срок внесения предоплаты будет подходить к концу.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал?

На вопрос, можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом, ответ уже был дан.

В каких ситуациях квартира не может быть продана и когда это допустимо?

Вот важнейшие моменты, про которые ни в коем случае нельзя забывать:

  1. Если вы купили квартиру на материнский капитал менее 3 лет назад (стоит упомянуть, что вопрос о том, через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал, не имеет однозначного ответа, потому что если вы оформили квартиру в собственность позже, чем начался 2016 год, то этот срок будет увеличен до 5 лет), то приобретаемой она может стать только тогда, когда вы дополнительно заплатите специальный налог.
  2. Купленную в ипотеку с материнским капиталом квартиру продать немного сложнее, ведь вам потребуется соглашение, выписанное сотрудниками банка, о том, что они согласны приложить необходимые обязательства на будущего владельцы (речь идет про ситуации, когда вы ещё не до конца погасили ипотеку). Обратите внимание на то, что иногда возникают трудности, связанные с самими покупателями, ведь им иногда не хочется усложнять себе жизнь, соглашаясь на ипотечную квартиру, но это отдельная проблема. Также стоит понимать, что и банк не всегда идет навстречу обремененным ипотекой семьям. Конечно, шансы продать квартиру в ипотеке, если вы добросовестно выплачивали всё по графику довольно высоки, но следует быть готовым к любому исходу.

Важно! Подводя небольшой итог, стоит упомянуть, что не существует каких-либо прямых запретов, связанных с продажей квартиры, купленной за мат капитал, его можно использовать для этого без особых проблем, но нужно подготовиться, избежав ранее описанных ограничений.

Основные правила приобретения

Существует три важнейших правила, которые следует выделить. Без их соблюдения ответ на вопрос, можно ли продать комнату купленную на материнский капитал, или даже квартиру, точно будет отрицательным. Вот они:

  • Несовершеннолетние люди, которые участвуют в долевой собственности, должны в итоге получить долю в каком-либо другом жилье, причём условия там должны быть лучше или соответствовать предыдущим. Обратите внимание на то, что:
    • важно проводить эти сделки в одно время, то есть подписывать предварительный договор и на покупку нового и на продажу рассматриваемого жилья, причём и в этот момент нельзя забывать про детей, укажите их как новых собственников;
    • при приобретении новой недвижимости с применением каких-либо заемных средств разрешено оформлять квартиру только на родителей, ведь при собственниках-детях банки очень часто отказывают (в данной ситуации важным моментом является то, что нотариально должна быть подтверждена доля детей по окончании выплаты займа).
  • Вместо того, чтобы выделить детям доли, родители могут сделать иначе, а именно — выплатить им некую денежную компенсацию, размер которой должен полностью соответствовать доле на тот момент, когда заключается сделка. Обратите внимание и на необходимость дополнительного обращения в органы опеки:
    • со специальным заявлением, форма которого может быть взята там же;
    • со справкой, подтверждающей стоимость доли на данный момент, причём оценка проводиться не должна.

Обратите внимание! После получения согласия от ООиП незамедлительно откройте в банке счёт, который, как несложно догадаться, должен быть на имя детей. Стоит упомянуть, что возможно использовать и простой счёт, и вклад, важно только, чтобы всё это было сделано на имя ребёнка (деньгами он сможет распоряжаться только тогда, когда ему будет 18, альтернативным вариантом является использование денег родителями с возраста несовершеннолетнего в 14 лет в интересах ребёнка и с его согласия). Конечно, согласно закону, родители не имеют никакого права на расход подобного имущества, но при получении согласия от органов опеки и от ребенка ситуация меняется.

  • Если вы задаётесь вопросами о том, возможно ли продать и как можно продать квартиру без приобретения новой или использования какого-либо другого жилья, то данное правило может вас приятно удивить. Дело в том, что законодательством предусмотрена возможность получения долей детьми в жилых помещениях родственников, например, у их дедушки. Конечно, это встречается достаточно редко, но помнить о подобной возможности, когда будете задаваться вопросом, можно ли продать дом купленный на материнский капитал, всё же стоит.

Обратите внимание! Интересным фактом является то, что существуют ситуации, когда можно продать квартиру, в которую вложены большие доли детей, чем новые. Для того, чтобы узнать об этом подробную информацию, обратитесь с соответствующим вопросом в органы опеки. Кратко упомянем, что это чаще всего связано с площадью и стоимостью жилья в зависимости от территориального фактора.

Как продать квартиру приобретенную в ипотеку с материнским капиталом?

Необходимо немного подробнее разобрать ранее упомянутую ситуацию, связанную с ипотекой при использовании материнского капитала. Как уже было упомянуто ранее, если платеж до момента продажи не был погашен, то важно получить согласие банка. Важно знать и то, что доли несовершеннолетних не выделяются, пока квартира всё ещё является собственностью банка. Условия платежей после погашения ипотеки материнским капиталом всегда разбираются сугубо в индивидуальном порядке.

Читайте так же:  Перечень заболеваний освобождающих от отбывания наказания

Необходимо понимать, что подобные сделки часто оспариваются, да и обязательства, связанные с наделением долями детей, должны включать в себя информацию о конкретных помещениях, предназначенных для проживания. Продать квартиру с ипотекой и материнским капиталом можно так:

  1. Деньги покупателя будут частично зачислены в счёт погашения ипотеки продавцом.
  2. На покупателя также могут быть переведены и обязанности, связанные с договором ипотеки.
  3. Недвижимость будет переоформлена на покупателя только тогда, когда с неё снимутся все существующие обременения.

Ответы на вопросы о том, как продать дом купленный на материнский капитал и как продать комнату купленную на материнский капитал, имеют практически такие же ответы. Если у вас всё ещё остались какие-либо вопросы, то пишите их в комментариях или же решайте их с органами опеки в конкретных ситуациях.

Риски для покупателей недвижимости приобретенной с помощью материнского капитала

Как несложно догадаться, покупка недвижимости, которая была приобретена бывшим собственникам за материнский капитал, всегда будет сопряжена с некоторыми рисками. В большинстве ситуаций проблема заключается именно в делении недвижимости на доли, причём в первую очередь речь идет про наделение правом владения квартирой детей, на имя которых и был выдан семейный капитал.

Если продавец до момента обращения к вам не закончил выделение долей в этой квартире для несовершеннолетних детей или даже в новом жилье, то подобные сделки, которые, как несложно догадаться, могут быть совершены только без участия органов попечительства и опеки, то есть незаконно, в большинстве ситуаций просто аннулируются в суде по понятным причинам. Ни в коем случае не противоречьте органам опеки, ведь успешность сделки зависит от того, насколько грамотно вы будете следовать существующим правилам.

[2]

Особое внимание покупателям следует уделить в тех ситуациях, когда у семей есть несколько детей (два ребёнка или более). В подобных ситуациях важно задать вопрос: «Был ли использован семейный капитал для покупки недвижимости». Если вы получите ответ «да», то необходимо понимать, что велика вероятность того, что действия продавца могут быть незаконными, причём это чаще всего делается не из плохих побуждений, просто многие не знают правила. При ответе «нет» подавно не должно возникать никаких сложностей, ведь сделка купли-продажи будет стандартной.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

– Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:

Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

Читайте так же:  Страхование ответственности квартиры от затопления соседей

Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

[1]

К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

По данным статистики, 90% получателей материнского капитала расходуют его на приобретение жилья. Не исключено, что затем семья захочет взамен купить другое жильё. Например, квартиру побольше, или надумает переехать. Имеющееся жильё при этом, как правило, продаётся. Закон это позволяет. Но есть некоторые нюансы. Разбираемся в них детально.

Разрешает ли законодательство продать жильё, если оно куплено за маткапитал

Это не запрещено. Но надо учитывать одно обстоятельство, которое ограничивает оборот такого жилья.

Если жильё покупалось с участием материнского капитала, Закон № 256-ФЗ требует выделить доли в нём обоим родителям или одному, если они в разводе, и всем детям. Закон отводит на это полгода после приобретения жилья или погашения кредита.

Если на дату продажи детям исполнилось 18 лет, квартира продаётся в обычном порядке. А вот когда среди собственников есть несовершеннолетние, для отчуждения жилья потребуется разрешение органов опеки. Так требует ст. 21 Федерального закона № 48=ФЗ от 28.04.2008. Это и выступает главным фактором, осложняющим продажу.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Запрета на продажу жилья в ипотеке нет. Но есть обязательное условие — надо получить одобрение банка, выдавшего заём. При такой продаже возможны два сценария:

  1. Семья продаёт жильё за рыночную стоимость, из вырученных средств досрочно погашает остаток задолженности по кредиту.
  2. Обязательства по остатку ипотечной задолженности вместе с правом собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю.

Более сложным представляется второй вариант. Придётся найти покупателя, который согласится на такое условие, а банк должен оценить его платёжеспособность и кредитную историю и на этом основании принять решение, одобряет ли сделку.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Рекомендуем такую последовательность действий:

  1. Поиск потенциальных покупателей. Применимы любые доступные методы: самостоятельно по объявлениям и через знакомых, помощь риелторов и так далее.
  2. Обсудить с покупателем условия сделки, в частности, оговорить, что среди собственников есть несовершеннолетние, а значит, нужно время, чтобы уладить вопрос с опекой.
  3. Взять задаток. Это необязательно, но является общепринятой практикой. Задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а для продавца становится поводом прекратить дальнейшие поиски. Для максимальной надёжности лучше всего заключить соглашение о задатке, где, в частности, прописываются условия, при которых эта сумма не возвращается. Составить соглашение можно с помощью образца.

Видео (кликните для воспроизведения).

Соглашение о задатке — повод для продавца квартиры прекратить поиски покупателя, а для обеих сторон — гарантия взаимного спокойствия

Получение задатка от покупателя продавец подтверждает распиской

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал, с приобретением нового жилья

Сделку с недвижимостью, когда собственник одновременно продаёт один объект, а взамен него приобретает другой, риелторы называют альтернативной покупкой. Это одна из самых дорогостоящих риелторских услуг в силу своей сложности. Однако эта схема считается самой популярной на рынке недвижимости, поскольку не требует обладать всей нужной для приобретения нового жилья суммой или предварительно одобренным размером ипотеки, а позволяет финансировать сделку выручкой от продажи имеющейся квартиры.

Особенность такой сделки — необходимость искать не только покупателя на имеющееся жильё, но и варианты для покупки взамен него, а по завершении поисков взаимодействовать одновременно и с покупателем имеющейся квартиры, и с продавцом той, что планируется купить после её продажи.

В идеале сделка по покупке нового жилья должна состояться сразу или через небольшой промежуток времени после продажи имеющегося.

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал (видео)

Итак, продать квартиру, купленную за материнский капитал можно. Но если детям, которым вы по закону выделили доли в таком жилье, ещё нет 18 лет, придётся получить разрешение на продажу в органе опеки и попечительства. Это несколько усложняет процедуру, но не делает продажу жилья, которое куплено с участием материнского капитала, невозможной.

Читайте так же:  Оценка квартиры для продажи онлайн калькулятор бесплатно

Можно ли продать жильё, которое куплено за материнский капитал

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет семьям с детьми на конкретные цели. И оно следит, чтобы эти деньги использовались по назначению, а попытки его обмануть пресекает. Если вы купили за материнский капитал жильё, а потом продали его и распорядились деньгами, как захотели, государство расценивает это как обман. Поэтому продать жильё, на покупку которого использовались средства материнского капитала, можно с ограничениями. Закон не запрещает его продать, но требует учесть при сделке интересы детей. Разбираемся, что государство под этим подразумевает и как реализует свои требования.

Можно ли продать жильё, купленное или построенное за материнский капитал

Нормативный акт, который в обиходе называется «закон о материнском капитале», регламентирует только порядок использования этой государственной субсидии. Тому, как выделять деньги на приобретение или строительство жилья, в нём посвящена отдельная статья. А вот про то, как это жильё продавать, нет ни слова. Но есть обязательное условие — жильё оформляется в общую собственность всей семьи, включая детей. Это касается как покупки жилья, так и его строительства.

Так выглядит сертификат на материнский капитал

И когда вы решите дом или квартиру продать, столкнётесь с ограничениями, которые связаны с тем, что в числе собственников есть несовершеннолетние. Эти ограничения распространяются на любое жильё, безотносительно к нюансам, за какие деньги оно куплено или построено. Но когда оно приобретается за свои деньги, этот нюанс можно учесть заранее и не делать несовершеннолетних собственниками. А если использовать материнский капитал, выбора нет — только оформление в собственность всей семьи, включая детей до 18 лет.

Если вы хотите приобрести или построить новое жильё или реконструировать имеющееся за счёт средств материнского капитала, обязательное условия выделения денег — оформить это жильё в общую собственность всей семьи: обоих родителей и всех детей — не только ребёнка, на которого государство выделило материнский капитал, но и всех остальных, сколько бы их ни было.

Федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ч. 4 ст. 10/

Продать или подарить имущество, которое принадлежит несовершеннолетнему, включая жильё, можно исключительно с разрешения органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Ещё более жёсткие ограничения на сделки с жильём, в котором ребёнку принадлежит хоть 1 мм 2 , устанавливает ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Такую недвижимость можно продать, только если семья переезжает в другое жильё или нужны деньги на лечение ребёнка — и то лишь с разрешения органа опеки и попечительства. Если же родителям удалось продать жильё без такого разрешения, сделка подлежит расторжению через суд, а родителям придётся компенсировать покупателю убытки. Впрочем, зарегистрировать такую сделку невозможно: если среди собственников есть ребёнок, Росреестр не примет документы, если в их числе нет разрешения органа опеки.

Знакомый риелтор всегда предупреждает покупателей жилья, которые хотят сделать собственником или совладельцем ребёнка или использовать материнский капитал, о последующих сложностях с его продажей. Рекомендует: даже если объект покупается ребёнку на будущее, оформлять собственность на родителей: поначалу пусть так, а потом сами решите, как лучше. Но если в сделке участвует материнский капитал, выбора нет — только в общую собственность семьи. Впрочем, родителей, которые решили потратить материнский капитал на жильё и не имеют другой возможности улучшить жилищные условия, это не останавливает.

Как продать жильё, купленное за материнский капитал

Сделка по жилью с несовершеннолетними собственниками усложняется обязательным разрешением органов опеки и попечительства. А чтобы его получить, обязательны предварительные договоры купли-продажи (скачать образец) как на имеющееся жильё, так и на то, что нужно приобрести взамен. Поэтому придётся сначала найти как потенциального покупателя собственного жилья, так и продавца нового и обсудить с ними все нюансы.

Фрагмент типового предварительного договора купли-продажи жилья

Сделку, при которой одновременно продаётся имеющееся жильё и покупается новое, риелторы называют альтернатвной покупкой. Комиссия по ней выше, чем при обычной купле-продаже. Но и сделка такая намного сложнее, а без помощи профессионала в ней обойтись непросто.

Как получить разрешение органа опеки

Органы опеки входят в структуру местного самоуправления населённого пункта, где находится ваша квартира или дом. Это сельские и поселковые администрации, районные и городские в городах — в зависимости от их величины и административно-территориального деления. Например, в Москве, которая делится на административные округа, а те — на районы, органы опеки и попечительства — структурные подразделения управлений социальной защиты населения районов.

В орган опеки и попечительства надо предоставить такой набор документов:

  1. Паспорта обоих родителей.
  2. Свидетельство о браке или разводе родителей.
  3. Свидетельства о рождении всех детей до 14 лет, паспорта всех детей 14–18 лет.
  4. Документ о праве собственности — свидетельство или бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  5. Заявления о выдаче разрешения на продажу жилья от обоих родителей и всех детей 14–18 лет.
    Образец заявления в орган опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками
  6. Пакеты документов на оба жилых помещения — и то, что продаётся, и то, что покупается взамен:
    1. Выписки из домовых книг.
    2. Технические паспорта.
    3. Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или вступлении в наследство и подобные.

Даже если родители разведены, в орган опеки должны прийти оба. Если один из родителей лишён родительских прав, пропал без вести или умер, это надо подтвердить документально. Лично подать заявления в орган опеки вместе с родителями должны и дети 14–18 лет.

Платить за выдачу разрешения не надо.

На проверку документов и принятие решения закон отводит 10 дней. Но возможны задержки.

Некоторые органы опеки вместо предварительного договора купли-продажи принимают подтверждения, что деньги от продажи будут зачислены на счета несовершеннолетних собственников. Но это скорее исключение, чем правило.

Оформление сделки

Когда разрешение на продажу получено, с оформлением сделки лучше не затягивать. Срок его действия указывается в самом документе и обычно равен трём месяцам. Но Росреестр может руководствоваться рекомендациями из Письма Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних». А там предписано, чтобы сделка состоялась не позже месяца с даты выдачи разрешения. И хотя это не закон, а ведомственный документ рекомендательного плана, его принимают к сведению и госорганы, и суды. Не уложитесь — придётся получать разрешение заново.

Другая особенность сделки, в которой участвуют несовершеннолетние — обязательное заверение договора купли-продажи нотариусом. В других случаях можно обращаться сразу в управление Росреестра или многофункциональный центр государственных или муниципальных услуг (МФЦ) — так дешевле, хотя и подождать своей очереди на приём придётся дольше.

Для нотариального оформления сделки понадобится такой набор документов:

  1. От продавца:
    1. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
    2. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.
    3. Свидетельство о праве собственности на жильё или бумажная выписка из ЕГРН.
    4. Выписка из домовой книги.
    5. Техпаспорт жилья.
    6. Правоустанавливающий документ на жильё.
    7. Нотариальное согласия супруга и детей 14–18 лет на продажу жилья — можно оформить на месте.
      Так выглядит согласие на совершение сделки
  2. От покупателя:
    1. Паспорта участников сделки. Если жильё покупает ребёнок 14–18 лет — дополнительно паспорт одного из родителей.
    2. Свидетельство о браке, если жильё покупают супруги.
    3. Нотариальное согласие второго супруга на покупку жилья, если покупатель в браке, а второй супруг в сделке не участвует. Можно оформить на месте.
    4. Разрешение органов опеки на продажу жилья, если покупатели в такой же ситуации, что и продавцы.
Читайте так же:  Типовой договор ремонта квартиры между физическими лицами

Нотариус возьмёт плату за свои услуги по составлению договора купли-продажи и его заверению. Цена зависит от региона. Если на месте оформляются нотариальные согласия на сделку членов семьи продавца или покупателя, за них придётся заплатить отдельно.

О дате и времени совершения сделки желательно договориться с нотариусом заранее.

Государственная регистрация права собственности после сделки

Документы на регистрацию права собственности покупателя на жильё при нотариальном оформлении договора подаёт нотариус. Сделать это он должен в день сделки, если проводит процедуру в электронной форме. Если такой возможности у него нет, передать бумаги в Росреестр он обязан в ближайшие два рабочих дня — лично или через помощника.

Брать дополнительную плату за это с участников сделки нотариусы с февраля 2019 года не вправе. Но оплатить на месте госпошлину покупателю придётся — 2 тыс. рублей при бумажной подаче документов или 1,4 тыс. при электронной.

После этого покупателю остаётся только получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жильё.

Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке

Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.

Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.

Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.

Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей

Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.

Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.

Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.

Видеоролик о продаже квартиры, которая покупалась за материнский капитал

Хотя материнский капитал ощутимо усложняет последующую продажу жилья, именно вариант его использования для улучшения жилищных условий семьи, по статистике Пенсионного фонда, остаётся у россиян самым популярным. Ну а если изначально делать всё по закону, продать это жильё хоть и не так просто, как купленное без господдержки, но возможно.

Продажа квартиры, купленной за счет материнского капитала

Материнский капитал можно потратить не только на покупку жилья, но и на пенсию мамы или учебу детей. Как показывает статистика, люди все же предпочитают приобретать квартиру или дом, потому что многие семьи нашей страны не могут самостоятельно его купить.

Ну вот, жилье куплено, но через некоторое время наступает обстоятельства, по которым приходится продавать старую недвижимость и покупать новую собственность.

Можно ли продать квартиру, приобретенную за средства материнского капитала? Есть ли ограничения на продажу? Какие имеются условия продажи в этом случае? Как получают разрешения от органов опеки на продажу недвижимости? Какие бумаги надо собрать для совершения сделки? Как продать жилье, если оно было приобретено по ипотечному займу?

Существуют ли риски для покупателей собственности, которая ранее приобреталась за материнский капитал? Есть ли будут совершены незаконные сделки с использованием семейного капитала, какое наказание за это предусмотрено? Вопросов много, давайте попробуем разобраться в проблеме и ответить на них.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-60-72 (добавочный 784) . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Бывают в жизни различные ситуации, из-за которых необходимо переехать в новое место жительства:

  • Неразвитая инфраструктура;
  • Неблагополучные соседи, доставляющие массу проблем и неприятностей;
  • Переезд в другой город по работе;
  • Некачественный ремонт в приобретенном жилье, например, постоянно протекающая крыша;
  • Приобретение собственности с улучшенными условиями для проживания.

[box type=»download»] Самая главная проблема, которая будет стоять перед продавцами – это органы опеки и попечительства. Именно они дают разрешение на совершение сделки, если дети не достигли совершеннолетнего возраста. Они очень тщательно проверяют, чтобы дети не были ущемлены в квадратных метрах.[/box]

Существуют ли ограничения на продажу?

  1. Без согласия органов опеки продать имущество, приобретенное за средства семейного капитала нельзя.
  2. Если квадратные метры несовершеннолетних детей будут меньше в предыдущей квартире, то сделка не состоится.
  3. Если жилье не будет соответствовать санитарным нормам, то органы опеки могут отказать в осуществлении сделки.
  4. Если не уделять внимания ограничениям сделки, то она будет признана недействительной. В первую очередь пострадает покупатель.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

  1. Если имеются несовершеннолетние участники в продаже жилья, то они должны иметь в новой собственности равнозначные доли и условия проживания должны быть лучше прежних. Выполняется это условие, так:
    • Сделки по продаже и покупке должны проводиться одновременно, а именно подписываются сразу два предварительных соглашения, в которых дети должны быть прописаны как собственники недвижимости.
    • Недвижимость может приобретаться и за денежные средства, полученные у банковского учреждения, но не все они дают кредиты на осуществление сделки, если в ней фигурируют дети. В этом случае родители оформляют собственность на свое имя, но заключают соглашение у нотариуса о том, что после полного погашения несовершеннолетние участники сделки получат положенные им по праву свои доли в жилье.
    • Все бумаги отправляются на проверку и одобрение в органы опеки и попечительства.
  2. Можно вместе определения доли выплатить денежную компенсацию детям, но на это также потребуется взять письменное согласие у опеки. Если оно будет положительным, то необходимо на имя несовершеннолетнего участника открыть счет или вклад и перечислить на него денежные средства.
  3. Доли несовершеннолетних участников можно выделитьи в собственности родственников, например, бабушки или дедушки.
  4. Доли могут быть и меньше, чем в старой собственности, но при определенных обстоятельствах:
    • Если распределение долей происходит по количеству квадратных метров, которые приходятся на одну долю. Например, несовершеннолетний участник сделки имеет право на ¼ часть однокомнатной квартиры родителей, площадью 10 кв. метров, а в новой двухкомнатной собственности она будет составлять 1/6 часть от всей площади.
    • Если есть разница в стоимости недвижимости в разных кварталах города.
Читайте так же:  Типовой договор ремонта квартиры между физическими лицами

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья?

  1. Необходимо получить справку о зарегистрированныхв продаваемой собственности граждан. Ее делают в миграционной службе, необходимо туда представить следующие бумаги:
    • Паспорта совершеннолетних участников сделки;
    • Свидетельства о рождении детей либо ребенка;
    • Бумаги, подтверждающие права собственности на жилье, в них должен быть указан и ребенок.
  2. С полученной справкой и еще рядом бумагпойти в орган опеки и попечительства.
  3. Написать заявление о приобретении новойжилой площади и продажи старой собственности. Его подписывают родители либо опекуны и ребенок, если ему на это время уже исполнилось 14 лет.
  4. После подачи заявки инспектор проводит собеседование с родителями и ребенок, которому есть 14 лет. Сотрудники опеки для собеседования могут пригласить и собственников покупаемой недвижимости и попросить их написать согласие на продажу собственности детям и выделении им правовых частей в ней.
  5. Государственные органы будут рассматривать запрос в течение 14 дней. За это время они осуществят проверку прав детей.
  6. После отведенного срока положительное разрешение передается в администрацию города или поселка.
  7. Специалист администрации подготовит распоряжение главы на одобрение совершаемой сделки.
  8. Подготовленные бумаги будут готовыприблизительно через 2 недели.
  9. После получения постановления на руки можнопереходить к осуществлению сделки.

Какие документы нужны для получения разрешения на продажу?

  • Оригинал и ксерокопии паспортных данных;
  • Заявление от четырнадцатилетнего ребенка, что он согласен на отчуждение своего имущества;
  • Паспортные данные 14-го участника сделки;
  • Ксерокопии и оригиналы свидетельств о рождении малышей;
  • Бумаги, подтверждающие брачные узы или их отсутствие;
  • Банковские бумаги, подтверждающие у ребенка наличие собственного счета, в случае денежной компенсации долей в новом жилье;
  • Бумаги на приобретаемую недвижимость;
  • Бумаги на имеющуюся недвижимость:
  • Оригиналы и ксерокопии документов, подтверждающих права на собственность;
  • Ксерокопии технического паспорта и регистрационного удостоверения;
  • Если была приватизация, бумаги ее подтверждающие;
  • Справку от БТИ о стоимости нынешней квартиры;
  • План недвижимости поэтажный;
  • Бумаги об имеющейся или отсутствующей задолженности из ЕИРЦ;
  • Выписки из домовой книги либо единое жилищное соглашение.
  • Справку о зарегистрированных гражданах в продаваемой недвижимости.

Продажа квартиры, обремененной ипотекой

  1. На совершение сделки нужнополучить одобрение у банковского учреждения, где была взята ипотека.
  2. Выделить доли несовершеннолетним и получить разрешение на продажу из органов попечительства и опеки.
  3. Если этого не сделать, топокупка будет аннулирована через суд.
  4. О замене долей и определении их размера следует позаботиться заранее, желательно на стадии предварительного подписания соглашения о покупке квартиры либо дома.
  5. Если все формальности соблюдены, то действует следующая схема продажи:
    • Часть денежных средств должна быть зачислена на счет погашения задолженности по ипотеке продавца. Это касается первоначального взноса.
    • При согласовании с кредитной организацией заключается обновленная договоренность с новыми правами и обязанностями продавца. По новому ипотечному соглашению деньги переводятся на покупателя.
    • Продавец погашает свои обязанности по ипотечному займу. С собственности снимаются ограничения, и она может переоформляться на другого участника сделки.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

  1. Покупатель, который использует денежные средства из семейного капитала, не имеет рисков. Он только пользуется своими правами на субсидии от государственных органов.
  2. Риски могут появиться у покупателя.
  3. Если не были соблюдены права несовершеннолетних детей при заключении сделки, а именно им не было выделено части собственности, то она может быть признана недействительной.
  4. Самое страшное это то, что оспорить сделку дети могут не только после своего совершеннолетия, но и спустя 3 года после этого.

[box type=»download»] Покупатель может мирно жить в своей квартире долгие годы, а потом в один миг лишится ее, да еще на него могут наложить финансовые выплаты по компенсации долей ущемленным детям. За пройденные годы сумма на недвижимость может вырасти в несколько раз из-за постоянного повышения коэффициента[/box]

Что же делать покупателю, как предотвратить свои возможные будущие риски?

  • Проверить какое количество детей имеет продавец.
  • Есть ли дети, рожденные после января 2007 года.
  • Узнать в опекунском органе, стоят ли дети продавца у них на учете.
  • Имел ли продавец право на использование семейного капитала.
  • Воспользовался ли он им или нет.
  • Сделать запрос в Пенсионный Фонд об остатке средств материнского капитала у продавца. Если деньги остались не тронутыми, то недвижимость можно смело приобретать.
  • Если же денег на счету нет, то нужно узнать у продавца распределил ли он доли своих детей. Желательно такую информацию получить в письменном виде и подтвердить ее у органов опеки. Другой вариант – отказаться от сделки и найти себе клиента, не обремененного данными обязательствами.
  • Не нужно верить на слово родственникам детей, что проблемы с органами опеки они уладят позднее.
  • Если продавцу представили документы с опеки на совершение сделки, нужно проверить обязательно их подлинность.
  • В органах опеки рекомендуется узнать, не лишены ли родители своих родительских прав.

Ответственность за незаконные сделки с использованием средств семейного капитала

  • За незаконные сделки с использованием средств семейного капитала ее участников ожидает уголовная ответственность.
  • В Уголовном Кодексе имеется специальная статья 159.2, которая касается незаконного расходования денег из материнского капитала.
  • Такие сделки приравниваются к хищению денег с государственного бюджета.
  • Можно за такие сделки заплатить штраф 120 тысяч рублей.
  • Если суд признает мошенничество в тяжелой форме, то участников незаконной сделки могут лишить свободы на 2 года.

Были даны подробные ответы на поставленные вопросы, в конце хотелось бы дать несколько советов:

  1. Совершать все сделки, соблюдая законы РФ.
  2. Не игнорировать органы опеки, а сразу же обращаться к ним за разрешением.
  3. Сразу же выделять доли в жилье для своих несовершеннолетних детей.
  4. Проверять подлинность всех бумаг перед заключением сделки, чтобы после не возникло проблем и не пришлось решать разногласия в суде.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 (доб. 784) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 943) (Санкт-Петербург)

Видео (кликните для воспроизведения).

+8 (800) 500-27-29 (доб. 391) (Вся Россия)

Источники


  1. Веденин, Н.Н. Земельное право; М.: Юриспруденция; Издание 4-е, перераб. и доп., 2012. — 192 c.

  2. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2010. — 480 c.

  3. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here